在中交地产（000736.SZ）的控股股东中住地产拟被中交房地产集团吸收合并后的第22天（8月29日），中交地产乘一季度同比扭亏为盈的东风，发布2018年中报：公司归母净利润同比大增2949.91%。

回款状况良好 结算收入大增

尽管去年同期未公布销售数据，但中交地产现在有了“坦荡荡”的底气。中报显示，中交地产本期实现签约销售额59.60亿元，实现签约销售面积50.57万平方米。中交地产曾于2018年1月公布其2017年完成签约金额119.11亿元。据公司2017年年报显示，公司16个主要项目销售额约110.42亿元，刨除停车位销售后约为104.64亿元。以此估算，中交地产本期已完成去年全年销售额的57%。

同时，由于销售额的增长，中交地产期末的预收房款较期初增长约34.62亿元至124.54亿元；公司期末应收账款较期初增长约0.09亿元至0.11亿元，增长数额不多，推测本期销售回款情况良好；公司公布的回款额68.56亿元与销售商品、提供劳务收到的现金*本期房地产收入占比后得出的64.82亿元相差不大，亦可作为本期销售回款的参考。以公司公布的回款额计算，可得前期回款与本期回款之和约占本期销售额的115.03%，公司的回款情况良好。

本期，中交地产实现营业收入31.77亿元，其中房地产结算收入30.07亿元，同比大增335.23%；毛利率34.77%，同比增长18.84个百分点。鉴于公司主要项目销售多年，推测前期较低的拿地成本与新增开工项目较低的成本令其本期毛利率增长至较高水平。

对公司本期结算收入贡献最大的是华东地区，营收同比大增786.20%至21.23亿元，毛利率同比增6.58个百分点至38.87%，水平较高。华南地区与华北地区分别同比下降67.30%与54.42%，尽管毛利率较高，分别为84.45%与43.82%，但营收皆未上亿，推测两地区近年销售不顺。

净利润“干货”增加 托管费141万元

中交地产期末的归母净利润约为3.03亿元，同比大增2949.91%，已达2017年全年的49%。公司一季度归母净利润约为0.15亿元，二季度结算收入与净利润大增，盈利状况较好。

2017年，中交地产在扣除非经常性损益后，归属母公司股东的净利润由6.17亿元大减至1.64亿元，主要原因是公司在期内以约6.4亿元的代价收购了华通置业100%股权，将其约4.28亿元的净利润并入表中。

相比中交地产去年年末水分较大的归母净利润，本期公司的“干货”较多。

本期中交地产归母扣非净利润约为1.95亿元，归母非经常性损益约1.08亿元，主要包括了0.39亿元的政府补助，0.60亿元的对非金融企业收取的资金占用费——此项一般是公司之间拆借资金的利息，由其他公司向中交地产交予利息，中交地产再将此部分收益补贴利息支出；以及0.67亿元的因项目合作而不再并入报表产生的投资收益。

值得一提的是，中交地产本期的非经常性损益中还有一项约141万元的托管费收入，去年期末这一数字约为257万元。

2016年11月，中房地产（中交地产曾用名）发布重大事项提示公告，中交房地产集团拟委托公司对中交地产有限公司进行经营管理。翌年1月，中房地产表示每年将收取400万元的托管费用，但是不并入报表。4月，中房地产全面托管中交地产有限公司。

此后，更名为中交地产的中房地产又接连托管了此前中交集团承诺注入的大连海岸和中航盈科的全部资产，以及中国城乡建设发展有限公司和中交置业的部分资产。由于托管企业不并入报表，上述托管资产的业绩也就无从得知了——业绩好，中交地产无法并入优秀业绩，只能拿着聊胜于无的托管费；反之，公司倒是避开了拖累业绩的包袱。

现金流状况良好 项目开发速度较慢

从现金流来看，由于预售款的增加令中交地产本期的经营现金流同比大增462.15%至24.92亿元，流入约77.52亿元。本期中交地产完工项目面积约为88.01万平方米，其中本期新增舟山项目46.43万平方米已全部完工。不过公司目前的项目开发速度依然较慢，该新增项目开发速度较快推测与公司权益比例仅占34%有关。同时，公司将在建与待建面积加算在一起，所以期内的开工面积不得而知。但是通过中交地产经营现金流出的减少，可推测公司期内对项目的建设速度应该有所减慢。

中交地产本期的筹资现金流同比下降164.37%至-21.98亿元，其中通过借款流入48.24亿元，偿债支出48.34亿元。这一操作令公司期末的短期借款较期初减少了100%，即公司本期偿还了10.50亿元的短期借款，期末短期借款为0；同时还有约32.47亿元的一年内到期流动负债，但是公司的期末现金净增加约2.79亿元至41.93亿元，足以覆盖短期债务。

此外，中交地产本期有约1.35亿元的应付利息，期内增长约0.27亿元，增幅不大；与本期的利息支出约1.27亿元亦相差不大，财务费用因此大涨159.60%至1.10亿元。短期内利息支出压力比较稳定。

中交地产期末的储备项目较期初增加了9个至32个，其中有两块工业用地。规划建筑面积增长约224.03万平方米至1019.45万平方米，且其中有23个项目还未动工。未来公司的可销售项目面积相对较多，销售额及结算收入还将有进一步增长，但主要取决于公司未来的项目开发速度。

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