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半年报点评|雅居乐:产业地产助攻发展后劲 债务结构急需调整

发布时间:2018/9/1 16:06:36 | 来源 :中国网地产

走过了2015年低谷期的雅居乐,在旅游地产、粤港澳大湾区和产业地产的多重向好东风下,拨开云雾见明月。

曾经连续多年没有完成销售目标的梦魇,但愿能化为持久的谷底反弹力。

半年完成年度目标42% 旅游产品业绩占比下降

2018年,雅居乐给自己制定的销售目标,是1100亿元,上半年,雅居乐完成了465.5亿元,完成率42.32%。而到了前7月,雅居乐完成了541.7亿元,完成率49.25%。还未过半的完成率,总不免让人想起2012年开始集团多年跑输大市的阴影。

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但雅居乐高层方面解释到,今年全年雅居乐预计可售货量建筑面积为1300万平方米,上半年供货量为550万平方米,上半年供货占比42%。从业务整体表现来讲,上半年是符合公司的预期的。

去年上半年,雅居乐的销售贡献主要来自常州、广州、海南、南京、南通、云南及中山等城市。而今年,这些城市里的部分城市,却因调控趋紧,而未能给雅居乐带来最大贡献,尤其是4月海南的全域限购政策——虽上半年雅居乐清水湾项目整体贡献达到了81.4亿元,但据亿翰智库的《中国典型房企单项目销售金额TOP100》榜单所示,其实前四月时候,清水湾的单盘销售业绩就已经达到了80.37,也就是说,新政之后的两个月里,清水湾只卖了1.03亿元。而这也影响了旅游产品在雅居乐集团的业绩贡献占比——今年上半年,旅游占比大概占比15%,比去年同期降低了3个百分点,但首次置业和改善型占比则提升至81%,较去年上升2个百分点,此外高端产品占比4%,基本与去年持平。

下半年,从雅居乐可售资源的区位分布来讲,华南占比达到37%、华东23%、海南及云南14%、西部7%、华中10%、其他区域9%。其中云南区域雅居乐预计腾冲和版纳两地下半年可提供30亿元的销售贡献。

土地投资同比翻番 土地成本优势明显

上半年,雅居乐先后在珠三角、长三角、京津冀、成渝及中原等城市群增添30个新项目,其中位于华南区域的梅州、汕头及云浮;华东区域的福州、合肥、湖州、嘉兴、连云港、芜湖及徐州;西部区域的汉中;华中区域的荆州、商丘及许昌,以及华北区域的邯郸及晋中等为新开拓市场。新增土地的预计总建筑面积约为557万平米,其中雅居乐应占权益预计总建筑面积约为463万平米,应付土地金额约为人民币203亿元。

截至2018年6月30日止,雅居乐已于华南区域、华东区域、西部区域、华中区域、海南及云南区域、东北区域、华北区域、香港及海外市场的69个城市及地区合共拥有预计总建筑面积3540万平米的土地储备,相关楼面平均地价为2744元/平米。其中,粤港澳大湾区内的土储约为1081万平米,占整体土地储备的30.5%。

从投资节奏来看,今年上半年,雅居乐的投资节奏明显加速,投入的土地投资也比去年翻了一番,整体楼面价也上升了48%,但在行业中,雅居乐的土地成本仍非常有优势。

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雅居乐土储楼面价的优势,很大程度上源于雅居乐拥有的许多“旅游地产”和“产业地产”项目。例如其清水湾、腾冲两个旅游地产项目,每平方米的拿地成本都只是三位数。但目前的售价,均已达到5位数。

而产业地产对雅居乐的助攻,不仅体现在拿地成本上,更将成为未来雅居乐的重要拿地渠道。截至目前,雅居乐已经在9个省12个城市签订了3个产业小镇投资协议及15个产业小镇以及城市更新项目的框架协议,包括威海体育休闲特色小镇,天津宝坻金桥国际小镇,还有河南巩义喜庆小镇。其中威海体育休闲特色小镇项目已获取715亩土地。雅居乐副总裁王海洋透露,年内雅居乐有望通过产业小镇获取3000亩以上的土地。

新增房管、商业两个板块 未来计划非地产与地产营收平分秋色

在产业方面,雅居乐本就是多元化布局比较早,且收益比较稳定的一家房企。目前其多元产业囊括了雅生活(物业服务)、环保、建设、房管、教育、商业等六个板块(房管、商业为今年新增板块)。(ps:雅生活已经独立上市了,在此不再赘述,而教育和建设板块因未披露具体进展数据,也不多加总结)

而环保业务,主要聚焦危废品处理和水务处理的核心业务。目前已经拥有33个项目,其中28个危险废弃物处理项目、2个生活垃圾处理项目及3个水厂项目,其中已投产的项目达13个,业务据点遍布23个城市。其中,环保业务旗下所有危险废弃物项目的最高处理规模达每年逾200万吨,安全填埋场总库容超过1200万立方米,而新开拓的生活垃圾焚烧发电项目之最高处理规模亦达到每日约1800吨。截止6月末,环保集团累计签约投资额72亿,实际投资超过20亿,营业收入达到2.8亿,实现营业利润1.16亿。(ps:小编不太懂环保领域,但据集团内部人士透露,雅居乐的环保业务确实做得不错,技术水平行业领先)

房管业务是雅居乐今年全新推出的业务板块,主要是负责雅居乐品牌输出和代工代建业务。目标定位是要成为注重品质,为业主和客户提供全产业链资源支持的管理型服务商。在经营模式上,该业务为轻资产运作,主要以品牌输出和管理服务获取收入。在区域布局上,立足三四线城市,策略性地进军一二线城市。目前房管集团成立短短的几个月,已经有2个在建项目,同时签订了3个框架协议,总货值已经超过100亿,其中揭阳项目建面16万平方米,估计10月份开盘,福建青田项目建面39万平米,预计9月份开盘。

商业板块,其实就是将原有业务进行整合更新,主要涉及购物中心、办公楼、社区商业、长租公寓、文旅商业、酒店等六个方面。目前雅居乐的商业集团在全国有超过100个商业项目,覆盖50多个城市,商业的总体量超过300万平方米。在长租公寓领域,也建立了自己的品牌雅寓。上半年里,雅居乐的酒店运营收入3.6亿,同比增长8.2%。其中上海的雅居乐万豪酒店入住率超过85%,投资物业资产估值57.55亿,物业投资收入和去年基本持平。而未来这几项物业,都将由商业板块来管理。(小编突然想起许荣茂多年来一直都有将世茂酒店分拆上市的想法,不知道陈卓林是不是也一样有分拆雅居乐商业的这个考虑)

类比业内许多多元化布局广,但其实投入与产出不成正比的企业来说,雅居乐的多元产业,其实都是围绕着房地产展开的,因此在规模扩展上,也有集团自己的项目做推广支撑。而未来随着雅居乐产业地产项目的增多,这些多元板块也将被植入雅居乐的产业项目中。

此外,雅居乐包括法国的勒芒、Fone、阿里云等国内外超过一百家的产业资源签订框架协议,拟将这些品牌引入到自己的产业项目中。

雅居乐希望,到2021年,房地产板块和非房地板块的收入占比大概是3:1,希望到2023年,地产板块和非地产板块的收入占比能达到50:50,实现业务发展和风险管控的有效平衡。

土地成本助力50%毛利率 中期派息率达45.2%

土地成本的低位,为雅居乐的高利润奠定了有效基石。

报告期内,雅居乐的营业额为人民币242.06亿元,较去年同期上升8.5%;毛利为120.18亿元,较去年同期上升44.4%;净利润为42.8亿元,较去年同期上升85.6%;整体毛利率及净利润率分别为49.6%及17.7%,较去年同期分别上升12.3个百分点及7.4个百分点;归母净利利为人民币37.59亿元,较去年同期大幅上升102.2%。

49.6%的毛利率,被许多人视为是这几年里“史上最好的雅居乐”。这背后土地成本是基础,而销售物业较高的确认销售均价以及毛利率较高的项目所占比重有所增加,是雅居乐产品打造力,或者说是其踩对点的布局能力。

报告期内,雅居乐来自物业发展的确认销售金额为人民币225.52亿元,较2017年同期上升5.7%。确认销售总面积为182万平方米,较2017年同期下降9.2%。但确认销售均价由2017年上半年的10651元/平米上升16.4%至2018年上半年的12396元/平米。

雅居乐也因此大方回馈投资者,宣布中期派息50港仙,派息率45.2%(去年同期为22港仙,40%派息率),并在业绩会上公开集团的三年规划——希望未来三年在收入和净利润方面,每年都能保持30%左右的增长率,为投资者增加投资信心。

短债高于持有现金 债务结构急需调整

如果说有什么指标没符合“史上最好的雅居乐”,那大概是在偿债方面。

于2018年6月30日,雅居乐拥有的总现金及银行存款为人民币295.08亿元,比去年同期略增2.47亿元。

于2018年6月30日,雅居乐拥有的总借款为人民币753.08亿元。其中,银行借款及其他借款、优先票据和境内公司债券及资产支持证券分别为人民币550.31亿元、人民币45.80亿元及人民币156.97亿元。

而这些总借款中,一年内需要偿还的总额为298.56亿元,短债在总借款中的占比占到了39.65%,且高过目前集团手里的现金持有水平。虽于2018年6月30日,雅居乐还有未动用的借贷额度64.67亿元,但对于投资加速的雅居乐拉来说,年内偿债风险仍不可放松,而更重要是,集团急需调整长短债务结构。

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从整体负债率来看,2018上半年雅居乐的资产负债率为73.47%,为近几年里最高。净负债率为87.66%,相比2017年底增加了16个百分点,比2017年上半年36.76个百分点,公司财务杠杆加大明显。

另外,雅居乐公告显示,于回顾期内,集团于境外发行了5亿美元的优先永续资本证券、1亿美元的优先永续资本证券,以及与多间银行签订一项为期四年金额为88.34亿港元(附带25亿港元增额权)及2亿美元的银团贷款协议。

美元债的增多,也影响了其上半年的利息支出——报告期内,雅居乐的借款成本为人民币20.98亿元,较2017年同期的人民币15.17亿元增加人民币5.81亿元,该增幅主要由于回顾期内的借款平均借款结余较高。考虑因外币借款而产生的汇兑差异后,雅居乐的实际借贷利率为6.75%(2017年同期为6.35%)。

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(责任编辑:陈伊颖)
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