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旅居大连:艰难去库存 政策催生下 凭旅游逆袭?

发布时间:2018/08/31 10:33 | 来源 :中国网地产 | 作者: 陶婷

8月19日,一场突如其来的罕见大暴雨袭击了大连。大水漫灌,大雨倾盆,市区多条主干道积水严重,一片狼藉。

就在半个月的8月4日,大连四十年一遇的罕见高温,一如火热的旅游市场:到处都是前来旅居的外地游客,民宿、机票、海景房等在市场作用下,也随之水涨船高,海鲜吃起来、啤酒喝起来,逛星海广场,游棒棰岛.....彼时这个城市暗潮汹涌,却又充满着活力、生机一片。

天灾人祸是人类永远无法预料和战胜的。它不管你住宅去库存的过程有多艰辛,房地产发展有多乏力,8月旅游黄金旺季有多难得,旅居市场有多如火如荼,以及当局想以旅居市场救市的心有多强烈。

艰难去库存

大连位于辽宁省辽东半岛南端,地处黄渤海之滨,毗邻首都北京,飞机1小时即达的距离,夏季达沃斯的驻地,拥有工业区、资源丰富等优势,使其被誉为新领军城市,有成为区域城市中心的潜力。

2009年开始,房价涨声一片,房企投资积极性高涨,2013年,大连房地产投资达到顶峰。然乐极生悲,由于区域购买力降低,前期上涨过高透支了房价的空间,再加上库存高企之下,供需不平衡抑制房价上涨。

旅居大连:艰难去库存 政策催生下 凭旅游逆袭?-中国网地产

大连房价增速图  来源:大连数据统计局

2014年开始,大连房地产投资持续下降,累计下降近一半。在那年的大连地产市场,弹药、粮食皆充足后,却唯独缺打仗的领军人——房企。因库存高企等因素,房企的投资积极性遭受重创,这一年,房企在大连的土地储备基本没有增加。

此后几年,房价上涨的又一个黄金时期,在其它城市限购限贷之时,大连住宅市场依旧艰难去库存,尽管当局出台各种宽松政策催生,但直到2017年,大连房地产库存方渐渐减少。大连统计局最新数据显示,2018年1-5月,大连商品房待售面积下降18.8%。

旅居大连:艰难去库存 政策催生下 凭旅游逆袭?-中国网地产

大连房价总量图  来源:大连数据统计局

东方不亮寄托于西方。就在大连住宅市场艰难去库存之时,一些开发商将视角瞄准了大连的旅游市场。自2012年开始,万达、海昌置地、鲁能置地、世茂等知名开发商,纷纷花大手笔布局超级大盘,如世茂御龙海湾、万达大连金石国际度假区东方优山美地等等。

在万达带头,群雄逐鹿之下,全域大连迅速形成了金石滩、金渤海岸、滨海新区、老虎滩、泛凌水湾、钻石海湾、东湾、旅顺这八大旅游地产板块。2013年,就有 30多个旅游楼盘较受外地客群的关注。

尽管诸多开发商鱼贯而入,但大连地处东北,夏凉冬寒,长期旅居不如海南,气候宜人不如云南,在其它城市的夹击下,作为二线城市的大连,其在全国旅游市场的地位略显尴尬。

镜头拉回。再来看看大连住宅市场,去库存革命尚未成功,在全国范围内的房地产市场调控之下,各地购房需求外溢,大连房地产市场又开始回温,炒房者频繁出没,助推了房价上涨。根据大连统计局数据显示,今年1月和2月,大连房价环比涨幅均位于前例。

2018年3月,大连市人民政府办公厅发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,正式实行住房限购、限贷政策,大连楼市迎来“最严调控”。这厢,因经济发展放缓、购房需求不足、人口外流等因素,房住不炒主基调下,大连住宅市场危机四伏。

那厢,因应消费者和消费结构之改变,旅游地产的开发也随之变化,从早期景点观光开发,向着深度体验式的“旅居地产”的形态升级,“旅居”之风日盛,海南、云南等城市旅游市场发展如火如荼。

开旅居口子

夹背受击下,大连当局也想开旅居市场口子,希望借旅游地产来提振萎靡不振的大连房地产。

2018年2月7日,大连市旅游工作会议召开,会上透露,大连旅游将重点推动18个重点旅游项目建设,完成23.73亿元投资额。主动推动“旅游+”,与农业、工业、医疗、教育、文化、体育等各领域相加相融,积极推动海岛旅游、研学旅游、度假旅游、民宿旅游、科技旅游等新业态新产品竞相发展。

就在大连旅游工作会议召开2个月后的4月22日,海南宣布实行全域限购政策;5个月后的7月,云南一个月内4市进一步收紧调控……其它类似城市或多或少进行政策调控。此时间节点,对大连来说,颇为微妙,旅居市场或许就此迎来拐点。

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大连空间结构为一环一群岛,四片十极核

事实上,因北京的溢出效应和大连不限购的因素,目前的购房人群中,有20%是来自北京的购房人,也是除去大连本地人以外,购房人占比第二多。

家在大连,在北京工作的王先生对大连的旅居市场充满了期待:“大连的基础设施以及腹地市场成熟和庞大,是东北亚适合夏季海滨度假的少数城市之一”。易居研究院总监严跃进说,对大连旅居市场或者说文旅等市场其实还是看好的。

诸多房企大多以 “自然资源+城市景观+生活住宅+核心配套+目的地式主题体验”的 “旅居地产”进入大连,其中不乏一些经典之作。前面提到的,位于金州的大连世茂御龙海湾项目,就以独特的“旅居地产”模式,被评为中国旅游度假地产代表作。

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位于开发区的大连国家5A级景区金石滩,鲁能地产投资建设了超300万平方米的超级大盘——鲁能胜地。规划了11大胜地配套体系,拥有温泉酒店、希尔顿酒店以及商业体等配套,而希尔顿酒店已经开业。

鲁能胜地的营销负责人表示,除了自身的海岸线资源和大连作为旅游城市的完善配套外,自贸区也成为很多投资买房人的关注点。

素有“一个旅顺口,半部近代史”之称、也被誉为“大连后花园”的旅顺,成为这股浪潮里,炙手可热的潜力区。由于旅顺有军港的因素,一直是封闭的,2009年开始对外开放。

旅顺口区的发展潜力被挖掘后,诸多房地产开发商入驻旅顺,中铁、合生、保利、华发、龙湖、世茂、阳光100、万达等品牌开发商纷纷抢占市场份额。2018年4月,旅顺口区两宗地块的拍卖引来万科、保利、华润、亿达旭辉联合体等品牌房企的角逐。

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红线为十里春风   蓝线为旅顺   来源:房天下

中铁诺德便在旅顺5A级景区老虎尾豪掷百亿,打造东北亚“度假中心”,其开发的春风十里项目已被纳入旅顺口区政府“十三五”规划。

中国网地产发现,较之于大连普通住宅市场房价的大涨大降,自大连当局释放出围绕“旅游+”的信号,上述围绕“旅游+地产”打造的标杆性项目,所在的住宅配套均价有不少上涨,再不济的也相对持平,大连旅游房产的房价可谓稳中有升。

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红线为御龙海湾   蓝线为金州   来源:房天下

位于旅顺的中铁十里春风,自2018年4月份开始,均价从16000元涨至17000元;自2017年9月至今,金州房价起伏不定下,世茂御龙海湾房价一直保持在8300元的水准;位于开发区的鲁能胜地自今年2月份开始,均价从8300元涨至8500元。

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红线为鲁能胜地   蓝线为开发区  来源:房天下

在诸多政策的提振、形势颇为乐观之下,大连“旅游+地产”看起来似乎否极泰来,但类似旅居市场后劲如何,“需要积极做创新,尤其是要挖掘大连的优势,必要时候对于一些室内的旅居市场进行研究,以对冲淡季的影响”,严跃进认为。

能否逆袭?

8月5日,走在大连的街头,中国网地产碰到许多人,或妈妈带小孩来旅游,或成群结队的背包客、或问路人,无不透露出这座城市旅游市场的生机勃勃,火热程度一如此时四十年一遇的高温。

旺季之下,民宿、机票、海景房也随之水涨船高,当中国网地产质疑“598元一晚的房价如此之高,跟房间配套不相符”之时,“我们现在就赚这旺季的钱,淡季的时候这房间80元、100元也能租出去”,该民宿老板坦言。

事实上,“云南和海南因为气候终年相对温暖湿润,适合全年旅游和居住,而且可以说是面向全国市场和全年市场的;大连地处东北,冬季漫长,相对于更加偏北方的东北内陆城市不具备冰雪旅游的优势,只是夏季相对凉爽,比较适合海滨型的度假与避暑活动,是一个夏季避暑度假型旅居地,适合旅游性居住的时间比较有限”,中国企业资本联盟副理事柏文喜认为。

旅居大连:艰难去库存 政策催生下 凭旅游逆袭?-中国网地产

对于天灾人祸,你永远无法预料未来会发生什么,一如8月19日的大连大暴雨。但可以未雨绸缪的是,如何对冲大连淡季需求不足的影响;如何以已之长,弥补其旅居市场的短板。

若想从旅游地产寻求突破,就需加强对大连城市旅游的整体营销,“提升大连在东北亚旅游业的整体地位,以此来扩大市场;二是加强淡季的内容建设,让淡季变旺季,实现全季、全时旅游和全年旅游的相对均衡”,柏文喜说。

除此之外,“还应该重点关注旅游基础设施、旅居配套环境、对市场需求的精准把握以及与大连市区生活的联系与互动”,他提到。

他拿旅顺、金州来举例,这两个地区离市区距离较远,需要依托大连市区的基本城市功能作为旅居市场的支撑与依托,主要的客源市场应面向本地需求和东北市场,其次才是面向华北和东北亚的游客市场,这样才能解决最基本的需求支持问题。

而针对旅顺半岛,在中铁十里春风项目论坛上,清华规划院城市发展策划研究所副所长彭剑波分析指出,旅顺半岛想要长期维持其独特性,不仅仅要做旅游的流量,更要做旅居的品质,还要提供旅创的土壤,做到“边旅居边创业”,将宜游、宜居、宜创三者结合。

同时,他强调,旅顺地区不能被动接受大连的外溢,而是要主动实现旅顺和大连的一体化,尤其是包括交通、金融、科技、教育、医疗等等在内的核心生产服务业配套。

对房企而言,市场风险是他们最大的关注点。就雅居乐、万科、中铁位于旅顺、金州的旅居物业来说,“需解决好顾客定位与客群选择问题,针对真实有效的需求提供对路的产品与服务,进行更加精准的营销”,柏文喜说。

理想丰满,现实骨感,如何以已之优势逆袭成功,大连救房市、如何救好之路任重而道远。

(责任编辑:李.彤)
中国网地产

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