长期以来，“如何盈利”是长租公寓行业探索的永恒命题。据华菁证券对长租公寓的息税前利润率研究表明，入住率在 95% 的情况下，拿房成本达到租金收入的 60% 则息税前利润率为 0。人房比达到 11 人 / 百间则息税前利润率也将为0。综合来看，55% 的拿房成本占比和百间 65% 的入住率是盈利的临零界点。

这表明，长租公寓的盈利空间很有限，无利可图甚至“赔本赚吆喝”的情况屡见不鲜。不过，这个问题在寓居联合创始人、CEO刘斌看来，却稍显轻松些。“寓居每个项目的出租率均在95%以上，” 刘斌自豪地说道，“我们在确保一个项目盈利之后才开始开拓新的项目。”

在“房住不炒”的政策总基调下，住房租赁市场迎来发展契机，长租公寓成为众多“玩家”和资本的竞相追逐的“香饽饽”，规模之战也成为各位“玩家”的惯用手法。据了解，自如未来将在全国扩张至100万间，魔方公寓预计今年扩张5万间-8万间，青客预计将扩张至24万间……规模之战愈演愈烈。

规模越大越好吗？寓居并不这样认为。“寓居力求深耕细作，每个项目都稳扎稳打，不图规模。”刘斌表示。确实，深耕服务式公寓领域十余载，寓居并没有进行盲目的扩张和资本化运作，而是一步一个脚印地探索精细化运营之道。

截至目前，寓居已经进驻落地项目20余个，涉及北京、上海、重庆、成都、长沙等多个重点城市，并全部实现盈利。2018年，寓居把产品线拓展至广州、深圳、武汉、郑州、合肥、杭州和南京等并重点输出自己的管理经验。

服务方面，寓居优势明显，“我们做的是精准服务，不是过度的服务，当租客需要时，我们会即刻提供服务，而当租客倾向独处时，我们则会远远地呆在一侧。”说起自身优势，刘斌自信满满，除了日常的清洁打扫、房屋保养维修、代缴代办等基础服务以外，寓居的金钥匙管家服务、Saas系统管理深受广大租客的好评。此外，寓居的智能机器人服务，在为租客提供便利的同时，也保护了租客的隐私。

“不能无所不能，定会竭尽所能”是寓居人的使命，如此低调“务实”的企业文化源于爱办实事的寓居领导人。 “下属呈上来的项目调研报告，我都会亲自去调查，与其浪费时间抛头露面去参加各种活动，不如为租客多看几个项目”刘斌说道，“低调”、“一门心思在做事”已经成为公寓行业人士对刘斌的一致评价。

寓居联合创始人、CEO刘斌

来自安徽的刘斌，兼具南北方的特点，外表帅气而平和，内心细腻而果敢。商业地产出身的刘斌，对房地产行业有着敏锐的嗅觉和独到的见解。

刘斌认为，国内公寓市场中的服务式公寓市场规模尚不及10%，仍处于起步阶段，在市场开发、产品设计、运营管理等方面都缺乏具体的行业标准和规范，因服务式公寓产品品质、售后服务、安全管理等方面水平参差不齐，致使整个行业的发展受到一定程度的阻碍。

对于服务式公寓行业的痛点，刘斌认为，目前很多入局企业未能适应这个“慢行业”，由于前期管理与服务成本投入大、现金流回正的周期较长，导致公寓品牌的运营难度加大，要找准自己的定位并打造优质有保障的产品并非易事。“要想在行业中突出重围，重点还是要在产品和运营方面下功夫，建立体系化的服务链条，加大对成本管控，通过服务和创新来获得新的盈利增长点。”刘斌强调。

谈及服务式公寓未来的发展趋势，刘斌则认为，随着租赁市场的快速发展，未来的公寓市场将呈现出更加专业化、精细化和标准化的发展态势，因此，未来满足租赁需求的房源将不再稀缺，而稀缺的是优质的服务资源和服务人才。未来3-5年，上海、北京仍是服务式公寓投资最佳的两大城市；而以深圳、杭州等科技型为代表的城市，在未来5-10年将更具投资价值。