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半年报点评|中国金茂:布局投资完美避开限价影响 一二级联动带来丰厚利润与业绩回报

发布时间:2018/08/30 01:04 | 来源 :中国网地产 | 作者: 佩奇

这是上半年行业里的一匹黑马,一匹意料之外又情理之中的黑马。

2018年上半年,金茂实现销售金额717.62亿元,同比大增198%(去年同期为241.08亿元),其在行业的排名也由去年同期的36名上升至今年的第16名。其销售面积也由去年的112.8万平米,上升至209.8万平米,同比上涨了86%。

在28日的业绩会上,金茂高层透露,在一周前,金茂已经突破了800亿元销售额,未来4个月里还有900亿元的货值可推,目前公司内部已经上调了全年合约销售的目标——由1000亿上调到1200亿。目测金茂今年超额完成年度目标,已经是大概率事件,甚至“2020年实现2000亿销售额”的三年目标都可能提前完成。

在许多房企今年上半年平均售价出现下滑的大环境里,金茂依然保持了销售均价的增长,且同比增长幅度达到了60.04%,已由去年同期的21372.34元/平米增至34204.96元/平米。

销售均价继续高涨的原因,和金茂虽坚持布局一二线城市,但其旗下目前126个项目中仅有6个受到限价影响有关,才从而保证了整体销售均价,以及毛利水平。

地产开发之外多元业务成熟 营收构成多元协同

金茂的利润水平,在行业里一直是优等生水平。这不仅是因为其高端产品的溢价能力,还因为金茂拥有的成熟酒店写字楼业务及一级开发业务,都能为集团造血输血。

2018年上半年里,金茂实现营业收入219.37亿元,同比增长23%。营收中,城市及物业开发为195.05亿元,占比89%,营收同比增长23%主要源于南京青龙山国际生态新城及长沙梅溪湖国际新城土地一级开发项目交付结算及销售物业完工交付结算金额较去年同期大幅增长;商务租赁及零售商业运营为7.45亿元,占比3%;酒店经营收入10.37亿元,占比5%,另有6.49亿元为其他业务营收所得(包括上海金茂大厦88层观光厅、物业管理、楼宇装修等地产相关业务的收入)。

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纵观来看,金茂几项业务组合今年的营收额同比都是上涨的,投资物业也都保持97%以上的出租率和租金水平,但酒店经营业务的营收占集团总营收的占比略有下降,由6%下降到5%。从公告来看,主要原因在于金茂今年三亚、崇明和丽江的几个酒店单房间收益有所下降所致。

40%毛利为近年来新高位 实现首次中期派息

利润指标上,报告期里,金茂实现净利润45.09亿元,同比增长33.3%;毛利润86.84亿元,同比增长35%;净利率和毛利率分别为20.55%和40%。40%的毛利,不仅位居行业高位,也是金茂近几年来的新高位。

其中,城市及物业开发的毛利率为38%,而商务租赁及零售商业运营毛利率为85%,酒店经营毛利率为51%,各个业务板块的毛利率都能保持与去年同期持平或上涨。

另外,上半年中国金茂还实现归母净利润32.94亿元,同比增长32%;若扣除投资物业公平值收益则归母净利润为31.66亿元,同比增长43%。每股收益为27.62分,同比增长33%,股东收益明显。

而让小股投资者最为高兴的,莫过于金茂今年首次中期派息——每股12港仙,派息率慷慨地达到了40%。

现金足以覆盖短债 期内借贷成本不到5%

上半年,金茂合计拥有现金及现金等价物约276.74亿元,同比增加了82.68亿元,或42.6%,另有有息借款约800.57亿元,比去年同期增加了约12%。

这些借款里,一年内到期的债务有223.15亿元,占总债务的27.87%,剩余则为中长期债务。从短期偿债能力来看,金茂年内并无偿债风险。

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长期来看,金茂今年上半年也做出了新的融资手段——境外发行12.5亿人民币优先担保票据,3年期,利率5.2%;境内发行30亿人民币无担保中期票据,3年期,利率4.99%;以及获得80亿港币银团贷款,3年期,利率Hibor+145bp,5年期Hibor+165bp。

另外,1月底时,金茂还通过折让配售9亿股股票,引入33.31亿港元战投,一定程度上也增大了权益,并降低了借贷成本——今年上半年的平均借贷成本为4.98%,资产负债率71.51%,净负债率为67%。

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一二级投资节奏均加速 未来还将加大混改力度

去年全年,金茂共取得36个二级开发项目,新增土地储备近千万平米,其中17个项目实现底价或近底价获取。今年金茂加速了在土地投资方面的节奏,1-6月,金茂新获取了17个项目,六成为底价获得,新增土地储备548万平方米,完成济南、西安、徐州、泉州和常州5个新城市布局。

而7月时,金茂再添12个项目,则今年前7月,金茂已新增29个项目,计容建面达541万平方米,土地总价466.91亿元(权益地价约225亿元),平均购地成本为8636元/平米。其中,济南、西安、徐州、泉州、常州和南通6个城市为中国金茂首次落子。

将前7月的土地投资总额按城市划分的话,则上海占比13.1%,天津占比11.6%,无锡占比6.7%,宁波占比6.6%,成都占比6.4%,西安占比6.3%。

2018年上半年,中国金茂还签约了6个城市运营项目,提前完成2017年报业绩会上计划签约5个城市运营项目目标,且所签6个城市运营项目均是热点一二线城市的大体量项目。其中苏州张家港高新区智慧科学城建筑面积达450万平方米,青岛西海岸新区创新科技城建筑面积440万平方米,为后期新增土地储备提供充分空间。在半年业绩会上,中国金茂表示,未来五年,旗下城市运营项目占比将达到60%。

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加上去年签的7个项目,以及目前手头在做的6个项目,目前金茂一共拥有了18个已经签订及在做的以及项目,而据金茂高层透露,一级开发的毛利率大概在50%-70%之间,金茂未来的盈利空间十分可观。

而下半年,金茂管理层表示,金茂今年计划的投资额不低于去年,去年,金茂大约花费500多亿元用于拿地,今年上半年已花费220亿元,则今年下半年还计划投入280亿元用于投资。且投资方向不止在二级市场,还将瞄准市场上城市运营项目的并购机会。

另外,对于上半年扩股引援,大股东中化持股比率的下降,金茂方面表示,中化对于金茂真正走向市场化是坚定不移的,未来还将继续混改,卖股份或者增发,则取决于集团。

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(责任编辑:陈伊颖)
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