在“防范系统性金融风险”论调基础上，金融监管力度逐步加强，房地产业融资渠道不断收窄。多部委均表示要规范房企融资，推动房地产业去杠杆和降风险。如何探索多元化融资方式已成为房企必须面对的课题，私募基金、ABS、REITs、永续债等不断受房企青睐，不少房企也在海外谋求新的融资渠道。在中国网地产红人汇沙龙上，中银国际资深经济学家叶丙南就上述问题发表了自己的观点。 

房地产融资政策很难出现大的放松

针对房地产行业，过去几年经历多轮调控周期，目前政策基调维持偏紧，针对房地产行业的融资政策和融资条件依然偏紧。过去几年，对房企表内贷款其实一直受到限制，因此大量房企通过表外、影子银行获得融资，但去年以来去杠杆和强监管政策对表外融资和影子银行融资影响最大，社会融资大幅下滑，对开发商的融资条件影响较大。从政策导向来看，短期内很难出现一个大的放松。   

境内融资条件收紧推动境外融资快速增长，但已引起政策部门的关注。去年房地产在境外发债规模达到近400亿美元（2600亿人民币），今年以来境外发债规模已接近300亿美元（2000亿人民币）。但境外融资条件也已开始收紧，一方面美联储持续加息推动美元基准利率不断上升，而中国的信用紧缩和违约风险上升也推升中资企业信用风险溢价，另一方面政策部门也开始关注到外债增长较快可能带来的汇率与债务风险，对境外融资审批可能收紧。 

海外发债需防控人民币汇率和美元利率风险

2015年下半年汇率波动时期，大量企业因担心未来购汇成本上升而提前购汇或偿付外债，成为短期内加剧资本外流压力的重要因素。因而，在今年3月以来人民币再度进入弱势周期时，政策部门多次提示企业不要在外汇市场“裸奔”，需要注意汇率风险。

此外，目前海外发债基本是美元债，其基准利率是跟着美元利率走的，而美国的货币政策是盯着美国经济的，当美国与中国的经济周期不同步时，就会出现比较大的利率风险。过去几个月，受美元加息和中国信用风险上升的双重影响，海外发债利率上得非常快，现在BB级债券利率已上升到7%左右，由于利率风险上升，投资者选择的结果是浮动利率债券开始占据主导。 

地产股下跌的背后是对住房市场可能出现调整的预期

房企降杠杆无外乎两种方式，一种是通过调整资本结构，增加股权融资和降低债务融资，但是现在还是受到政策和资本市场条件的限制。另一种是资产出售或重组，获得现金收入偿还债务。一些高杠杆的中小房企陷入困境后，变卖项目资产或者由财务更加稳健的房企来重组，会降低中小房企的负债率。

过去几个月地产股大幅下挫，跌幅超过市场指数跌幅，反映投资者预期政策持续偏紧背景下，住房市场尤其是三四线城市房市可能进入一轮调整周期。可以观察到，这一轮股价下跌与境外债券融资信用成本上升同步发生，应该是反映了投资者对未来住房市场基本面可能恶化的担心。当然，这种预期发生在市场整体下跌和投资者情绪悲观之时，可能带有一定非理性因素。

资本市场融资工具需要更加完善

当前，中国金融市场的产品仍不够丰富。银行仍扮演政策调控工具的角色，受周期性调控的影响比较强，而资本市场融资工具像REITs、ABS、永续债、优先股和其他股债混合产品仍比价欠缺。这些方面应该考虑如何更加完善一些。 

ABS本质上是对传统银行间接融资的证券化，推动融资结构更加市场化，ABS市场能发展到何种程度与金融体制有很大关系。从全球来看，美国和英国属于以资本市场和证券化产品为主的金融体制，但像德国、法国、中国、日本等国家基本以银行融资产品为主导。

此外，从美国经验来看，资产证券化基本上以按揭贷款的证券化为主，企业贷款证券化也有但占比相对较低。资产证券化对基础资产的标准化程度要求较高，这样形成的证券化产品才更容易定价并具有较好流动性，按揭贷款是非常标准化的。但是像企业类贷款个体差异较大，做资产证券化还是有一些约束。在房地产行业，物业租金收益是比较适合资产证券化的基础资产，可以结合现在租售并举政策，率先发展。

总体来看，不能指望资产证券化产品成为房企融资的主要渠道，但它可以成为一种补充，一方面发挥替代竞争作用，另一方面缓解宏观调控周期所带来的冲击。