你被涨了房租吗？经历了两次租房旺季的广州“稳”字当头

这个夏天，“房租暴涨”突然成为了热门话题。

在北京，“一年租赁被吃差价超过150亿元，50%以上房源进入二房东模式”的消息不胫而走，也令自如、蛋壳等长租公寓运营商被推向舆论焦点，一时间“资本炒热房租”“企业哄抬租金抢占房源”的说法引发热议。

对此，北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门于8月17日集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。要求不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

那么，房租究竟有没有“暴涨”？房租上涨的根源究竟是什么？长租公寓和资本到底背不背“锅”？在广州，租赁市场环境如何？

资本炒高房租？“二房东”装修出租再获利

这一轮房价上涨话题的起源来自水木社区论坛，在该论坛的“房屋出租”板块中，网友发帖将房租上涨的原因归结于自如、蛋壳等长租公寓项目在收储房源时便抬高收房租金，到未来装修完毕放租时租金必然会被提高。这名网友后来接受了媒体采访，称“自己年轻时候也是租房，觉得年轻人很不容易，所以想把这件事情曝光出来”。

截至发稿时，这篇帖文在水木社区论坛上已经吸引了数百条跟帖。而在水木社区的房地产相关板块内，有关房租上涨的话题仍在被持续讨论。

几个月前，家住广州白 云公园附近某社区的余先生注意到，同一层有一套房子开始装修，过了一段时间，他从一家长租公寓APP的房源中偶然看到了这套房子的信息，“他们的屋子是个100多平方米的三房，但是APP上面显示有四间房可以租，估计是把客厅给做了隔断”。

据了解，该房源为合租房，其中两间屋子已经有人入住，剩下两间房的租金分别为1990元/月和1890元/月，“之前已经被租出去的屋子有一间是主卧，每个月要2500元，你说谁会在这么远的地方租这么贵的单间？”余先生有些不解。

从房源信息和余先生提供的先前价格可以看出，三间卧室加起来每月租金已经达到6380元，但根据链家官网提供的数据，该社区100平方米三房整套租金在6000元/月左右，因此该房源各房间如果全被租出，整套获得的收益将远高于原有水平。

实际上，在广州的多个老城区楼盘，一直都存在“二房东”租下整套老旧房子重新装修后提价出租的情况，尤其是在一些热租区域。“一般这些‘二房东’会选择在淡季以相对低廉的租金租下房子，经过装修和重新隔断后等到旺季出租，可以获得较高的租金”，业内人士透露，不仅是“二房东”，一些希望提高租金的业主也是这样做的，精装修后的物业毫无疑问租金要高于同区域其他出租屋。

广州租房市场环境如何？春节后和毕业季均未暴涨

那么，广州租房市场的行情又如何？根据合富大数据的统计，今年6月全市（不含从化）住宅租赁市场平均租金为49.8元/平方米/月。全市租金最高的区域仍是天河区，6月平均租金为75.8元/平方米/月，而增城、南沙则是租金较为实惠的区域，6月增城区平均租金仅22.1元/平方米/月，而南沙区6月平均租金为23.9元/平方米/月。6月广州租房市场交投活跃度比5月增长接近一成，部分受年轻租客青睐的板块，市场交投活跃度增长较明显。

尽管年中处于租房旺季，但广州的租金走势相对稳定。合富大数据显示，2018年上半年一房平均月租金为2951元/套，比2017年下半年微升0.6%；而两房平均月租金为3572元/套，与2017年下半年差不多；三房单位平均月租金，在2018年上半年录得4712元/套，比2017年下半年上升2.4%。

今年上半年，广州租赁房源成交主力价格区间在1500至3000元/月和3000至4500元/月内，成交占比分别为36%和31%，而这两个租金段的房源在2017年上半年的成交占比分别为34%和33%，变化不算明显。统计显示，广州租房市场需求依旧主要集中在两房和三房单位，据合富大数据显示，2018年上半年广州租房市场成交当中，两房单位成交占比稳定在37%，依旧是全市最热租的户型，而三房单位的成交占比则为31%。

进入7月，番禺、天河、荔湾是3000-4500元/月房源成交的热点区域，而天河也是4500-6000元/月以及6000元/月以上租价段房源成交较多的区域。海珠已经很少见到1500元/月以下租价段成交个案出现，但因为不同类型的房源均有分布，因此海珠租房市场在高于1500元/月以上各租价段的成交分布较为平均。

对于广州租赁市场的成交规律，合富研究院高级分析师梁燕明表示，一年内存在春节后、毕业季两大租房旺季，由于市场需求增加，这段时间租盘的消化速度也相对较快，“市中心部分热点板块，大部分租盘往往能在一到两个星期内就能找到租客承接。想尽快将空置物业租出的业主，基本会趁着此时市场需求较旺的时候将物业放租。但是到了8月后租房新增需求将减少，租房市场对房源的消化速度可能有所减慢。”

长租公寓是高房租推手？广州住房租赁机构化占2.4%

房租上涨的矛头，直指风口上的长租公寓。房租上涨是不是长租公寓等住房租赁机构的推动导致？根据贝壳研究院的数据，目前长租公寓占整个房屋租赁市场的比例不足5%，而在房价涨幅最大的10个城市中，租赁住房的机构化比例其实都不高。最高的北京也仅为10.3%，北京也是唯一超过10%的城市。可以说，目前没有一家长租公寓运营商，具备操作整个租赁市场价格的能力。

具体到广州，住房租赁机构化占比仅为2.4%，至少从目前的市场结构来看，与庞大的个人房东相比，长租公寓还没有一战之力。

以广州长租公寓占比最高的万科泊寓为例，从2014年10月获得第一个项目万汇楼开始，泊寓整体出租率保持在90%以上，多数项目都在开业的2-3个月内实现满租。目前，广州泊寓已开业项目26个，在营房源近8000套，储备房源约1.5万套，成为广州规模最大的长租公寓服务商。据透露，泊寓的目标是今年底将房源扩充至10000间。

广州泊寓约有3000间是与棠下、寺右、沙东、杨箕等多个村集体合作，通过公开招标，将村集体物业进行重新改造装修而成，通过重新装修，并按照相关法规要求租户办理出租手续，为中心城区青年租房人群提供新的品质租赁选择。在万科方面看来，长租公寓业务，是万科集团的核心业务；泊寓是万科长租公寓业务中，致力为城市青年提供品质租赁社区的长租公寓品牌。长租公寓还成为万科参与城市更新活化，盘活城市低效资产的一种重要方式。

毫无疑问，长租公寓之所以能成为“风口”，吸引大量资本进驻，足以说明这项产业是“有利可图”的。然而，就在“房租暴涨”将矛头指向长租公寓之前，长租公寓“叫好不叫座”的声音在业内并不鲜见。实际上，目前长租公寓的发展远未到垄断租房市场的阶段。从长远来说，长租公寓的运营方看中的一是增加存量房租赁市场的供应，二是通过服务来提高租赁住房的品质来使得产品更易被市场接受。出租房在散户手里，经常会出现空置。租房租赁机构用集中规模化的运营，最快速度做到价格匹配，追求出租率是获利的基础，空置率可以大幅降低。

目前国内很多的出租房源，质量很差，公寓运营商统一收储后进行标准化的改造，价格确实会更高，但是应该意识到，公寓运营商提供的已经不是同一种产品了。通过重新装修、家居焕新、统一管理，产品已经升级，目标客群也不再是之前的租客了，新产品在另一个目标客群当中依然需求量很大。从目前广州长租公寓基本满租的出租率也可以反映出这样的逻辑。南方日报记者 许蕾 葛政涵