西安:开发商起诉购房者 “合同无效”案二审开庭

来源:西安晚报 2018-08-15 18:42:30

开发商起诉购房者 “合同无效”案二审开庭 上诉人愿意接受法庭调解

购房者全款购房两年之后,开发商以签订合同时未取得预售证为由,到法院起诉要求确认当初签订的认购合同为无效合同。今年6月,长安区法院一审判决认定双方签订的认购合同无效。宣判后,购房者李女士不服提起上诉。8月14日,这起案件在西安市中院二审开庭。

对于这一判决结果,李女士表示不服,上诉至西安中院。8月14日上午9时许,该案二审开庭。上诉人李女士坚持认为,涉案的认购合同合法有效,是双方真实意思的表示,而原审判决对事实认定有误,请求西安中院依法撤销原审判决,改判确认合同有效。

被上诉人闻天公司则表示上诉人的理由站不住脚。同批的购房者都不是普通的购房者,而是一家房产销售代理公司的高管、股东、员工,具备一定的专业知识和经验,之前签订合同时,双方都很清楚项目五证不全,应当清楚其中的风险,这样的合同在法律上是无效的。被上诉人认为一审法院的判决适用法律正确、事实认定清楚,希望二审维持原判。

对于上述的观点,上诉人和被上诉人均向法庭提交了相关证据。还有部分补充证据,将由双方在法律规定的时间内向法庭提交。上诉人李女士坚持自己的上诉主张,同时也愿意接受法庭调解。被上诉人闻天公司称,可以在法律范围内进行协商。

13时许,4个多小时的庭审结束,审判长宣布休庭。对于购房者的巨额损失,被上诉人认为赔偿问题与合同效力问题是不同的法律关系,李女士可以另案起诉赔偿,公司愿意配合协商。

这起案件的审理吸引了一些群众前来旁听。在庭审结束后,旁听群众许先生说,这起案件虽然还没有定论,但对促进房地产市场规范秩序有着积极作用,也从另一个方面提醒普通老百姓在购房时必须保持理性,不管销售人员告诉你价格多优惠、户型多完美,一定要具备“五证”再购买,避免日后产生纠纷造成损失。

观点碰撞

购房者一方:

对方是利益驱使下的恶意诉讼

庭审中,上诉人李女士请求法院依法撤销原审判决,改判确认合同有效,并判令由被上诉人承担案件一、二审诉讼费用。

她的诉讼代理人当庭表示,这份合同系双方的真实意思表示,且上诉人向被上诉人交付了全部房款,被上诉人出具收款收据,所签合同应当依法成立。李女士向法庭表示,她于2016年4月在项目售楼部签了合同,还记得当时售楼部墙上挂着4个证,只缺少一个预售证。双方签订认购合同时,开发商已经取得了涉案房产项目的4证,具备了办理商品房预售许可证的客观条件,而被上诉人却怠于办证,并在取得预售许可证之前将上诉人起诉至法院,明显故意阻挠合同生效条件成就。

上诉人认为,商品房预售是房地产市场常见的销售模式。受房价因素影响,开发商为了谋取更多的利益,找各种理由拒绝向合同相对人交付房屋。被上诉人主张合同无效,不符合民事行为中应当遵守的诚实信用原则和公平公正原则,这并非是权益受侵害,而是利益驱使下的恶意诉讼。

开发商一方:

无证违法售房不受法律保护

对于李女士的这一说法,被上诉人的诉讼代理人予以否认,并表示紫杉庄园项目于2011年4月取得国有土地使用证,2012年1月取得建设用地规划许可证,2017年6月、7月分别取得建设工程规划许可证与建筑工程施工许可证,而商品房预售许可证是于2018年6月8日取得的。也就是说,双方签订认购合同时,项目五证不全,而且在今年2月案件起诉前,仍未取得商品房预售许可证。

被上诉人的诉讼代理人还提及,2016年8月,长安区房管局就对他们无证销售房屋的情况进行了行政处罚,要求停止销售、逐一清退。为了落实行政机关的处罚责任,被上诉人曾就清退事宜与李女士进行沟通,但双方并未达成一致意见。

“无证售房是破坏市场秩序的主要诱因。无证售房被法律禁止,也不受法律保护。”该代理人表示,被上诉人由于资金链断裂,导致客观上不能取得预售证,不存在所谓的恶意阻挠合同生效条件成就的情况。被上诉人一方认为,原审的审判程序合法而规范,且事实认定准确,适用法律正确,恳请合议庭驳回上诉人的上诉请求,依法维持原审判决。

新闻背景

2016年4月,西安的李女士与西安闻天科技事业集团有限公司(以下简称闻天公司)签订紫杉庄园内部认购合同,缴纳120.4万元购房款,认购了位于长安区的紫杉庄园项目商品房一套,面积约200平方米。该项目房屋至今仍未建成交付。今年2月,李女士被开发商闻天公司诉至长安区法院。闻天公司的诉讼请求是确认双方签订的内部认购合同无效,理由是2016年4月双方签订合同时,紫杉庄园项目未取得预售许可证。长安区法院经过审理认为,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”涉案的这份内部认购合同应当认定为商品房买卖合同,而在案件起诉前仍未取得商品房预售许可证,因此双方签订的该份合同应为无效合同。今年6月8日,长安区法院作出一审判决,确认原告与被告之间签订的紫杉庄园内部认购合同无效。

本组稿件由记者 高雅 见习记者 姚义芬采写

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