2018年8月13日，越秀地产（0123.HK）发布了2018年半年度报告。

全年业绩完成5成 核心区域贡献9成

报告期内，越秀地产实现营业收入人民币101.63亿元，同比下降约15%；营业利润20.20亿元，同比下降14.76%。归属母公司股东净利润约为13.14亿元，同比上升19.2%；核心净利润为11.2亿元，同比上升7.69%；平均净资产收益率4.03%，同比上升13.52%；基本每股收益约0.106元，同比增长约19.1%。

近三年来，越秀地产的营业收入和营业利润指标，除2017年中期实现大幅增长外，2016年、2018年均呈现下降态势。

截止2018年6月30日，越秀地产实现合同销售279.77亿元，同比增长39.55%，完成全年合同销售目标550亿元的50.87%。

按销售区域来看，广州占比56.05%，珠三角占比8.49%，长三角占比14.82%，中部地区占比11.36%，环渤海占比9.29%。其重点发展的大湾区、长三角、中部区域销售就贡献了上半年合同销售总额的90.71%。

其中越秀地产在广州的项目布局并未受到调控政策和措施的影响，其合同销售金额约为156.8亿元，同比上升了107.8%，尤其南沙更是受到自由贸易试验区及城市副中心规划影响，录得676.6%的同比增长。

而在长三角地区重点布局的苏州、杭州则受政策调控影响，录得41.47亿元，同比下降了22.8%。

负债逐年攀升 营收利润双降

报告期内，越秀地产的资产负债率为73.41%，同比增加了0.16个百分点，净负债率为64.3%，同比2017年中期上升了23.65%。期末现金191.57亿元，相比2017年末166.55亿元增加25.02亿元，期内共完成境内融资117.6亿元及境外银行融资120.1亿元，平均融资成本较2017年的4.3%上升0.52个百分点至4.82%。

从债务结构看，越秀地产一年内到期债务29.27亿元、第二年132.5亿元，分别占其总负债的5.55%、25.11%，目前的现金储备已基本能覆盖近两年债务。同时，充足的土地储备及资产负债空间也使得其下半年的发展势头有望持续。

需要注意的是，越秀地产在发展的同时，总负债情况也逐年攀升，近三年总负债分别为815.16亿元、969.32亿元、1156.65亿元。而与之对应的营业收入仅为51.03亿元、119.59亿元、101.63亿元；净利润则为9.74亿元、11.02亿元、13.14亿元，盈利性方面显得较为疲软。

加大土储 新开工目标完成7成

报告期内，越秀地产分别在广州、武汉、苏州等7个城市新增9幅土地，总建筑面积约为249万平方米；总土地储备达约1822万平方米，共56个项目分布于全国13个城市，其中约85.2%位于大湾区、长三角和中部三大核心增长区域。

新开工面积313.55万平方米，已完成2018年全年目标的72.55%；竣工面积53.99万平方米，已完成2018年全年目标的22.95%，在贯彻加快項目开发效率和周转速度的方针下，预计下半年开始越秀地产将逐步有大量竣工项目投入销售。

”轨道+物业”模式 推动城市更新业务

在城市更新业务方面，报告显示，越秀地产新签约六个养老地产项目，其中三个已处于运营状态；三旧改造也处于稳步推进状态。

而与广州地铁的合作也推动了”轨交+物业“模式的开启，这项始于2016年的合作项目使越秀地产能够借此获得广州更多优质的轨道交通沿线土地资源并实现其规模的快速增长。

但值得注意的是，广州地铁集团的合作并没有排他性，在和越秀签署合作协议后，又与珠江实业签署了相关合作协议。地铁上盖物业拥有的地段优势，是开发商关注的重点，如此优质的土地资源未来是否完全由越秀来规划尚存一定的变数。

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