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《财报在线》第三期:房企高利润难保持 如何突破融资困局

发布时间:2018/07/23 09:54 | 来源 :中国网地产 | 作者: 石昊一

2018年已经过半,房地产也已进入下半场。在2017年财报披露季落下帷幕两个月后,2018年半年报季即将在夏日炎炎的七月中开场。


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张进:房企销售还会惯性增长 健康度将受多维考验 


在大调控背景下,城市线的布局将对企业运营产生较大的影响。中国网地产总经理张进认为,当下一线城市的市场环境相对审慎,投资者应避开传统的一线与超大型城市,但这些城市还保有一定的市场容量,“房地产归根到底是量价关系,人口净流入、城市化发展等因素都将影响房价的上涨速度”。


在企业运营健康度方面,张进认为房企获取土地需要大量资金的支持,而2017年房企整体净负债较高。“房企开发的成长基础是土地开发,在未来很长一段时间内将受制于整体调控,”张金分析道,“房企对土地有较大诉求,未来将从住宅用地逐渐转向多功能用地,从而进行产品多元化,但多元化的融资渠道才能支撑多元化的发展。”


此外,张进还认为可以从房企的风险控制、利润率指标,管理团队、采购体系与成本控制的水平,多元化程度等维度判断其运营的健康度。“未来房企的风险控制将更为严格和精细,同时它们的回款速度、现金流等方面将面临挑战,”张进说道,“房企的健康度是一个很大范围的概念,当下房企已穷尽融资手段,未来可能会研发与金融机构配合的产品。”


对于当下房企的土地储备,张进指出,当下一些房企货值的实现度足够,但后续的发展还需观察,“在当下的调控背景下,后续是否出台新的限制政策影响较大”。同时,三四线城市已成为热门区域,2018年房企的销售还会有惯性增长。“经过长时间的发展,房企营销方式和手段基本成型固化,如何提升自身产品力是房企的必修课。”张进说道,“房企的增长预期还需观望,土地储备转化为可销售产品的时间成本,房企对目标、成本的管控能力都与冲击千亿的短期目标息息相关。”


《财报在线》第三期:房企高利润难保持 如何突破融资困局-中国网地产


对房企而言,规模与盈利孰轻孰重?张进认为,房企的规模效应已是必然,大房企用更低的成本整体产出利润,而中小房企则追求单个项目的高利润率,“也有一些房企依托于高流转的现金进行发展,利润率并非摆在首位”。同时,张进还认为房企的规模在未来将对利润发展有很大帮助,“虽然并非绝对,与企业的发展理念也有一定关系”。


“一些房企利润下降,有可能受到了企业转型、土地获取、资金杠杆、企业信用评级等原因限制和影响,”张进分析道,“房地产市场在高速发展中,行业集中度走高,并购也会变多,单年报表很难体现,还需长期关注。”


对于行业的未来,张进预测,从前保持着投资属性与高利润率的房地产行业,正经历从高速发展转变为高质量发展,将在未来走向成熟和稳定,“房地产发展都会经历周期,当下整个行业已经进入换挡期;房地产行业的估值会随外部环境影响,未来将会有一系列的调整”。


艾堂明:房企难再保持高利润 行业将告别投资属性


在企业城市布局方面,资深财经评论员艾堂明认为,房企选择合适的城市与地段布局是重中之重。“本轮房地产调控不局限于传统意义上的一二线城市,范围较大,”艾堂明分析道,“热门城市地块流出较少,竞争激烈。”此外,调控周期长导致房企未来需要更加慎重地拿地,未来的利润空间还是未知数,需要计算盈利空间。


对未来房企的土地布局,艾堂明预测,未来房企将远离大量囤地,采用精细化、多元化的运作,“当下不仅是房地产市场在调控,金融企业也在调控。长远来看,降低经济金融风险是一件好事。同时,房企的高负债率与‘去杠杆’政策相悖,房企可能会在未来变卖资产”。


除了土地储备外,艾堂明指出,通过房企的财务报表等基础资料判断企业健康度是最简单、直接的,“应多角度、辩证地分析房企多年的财务指标。此外,现在一些房企现金流周转速度下降,盈利周期加长,也需要长期观察”。


《财报在线》第三期:房企高利润难保持 如何突破融资困局-中国网地产


艾堂明预测,2018年房地产行业增速将同比下降。“2017年的优秀业绩源自两年前房地产市场的火热。”艾堂明说道,“一二线城市房地产市场的火热传导到了三四线城市,低廉的成本与上涨的房价令部分房企的利润增速变高。”随着房企在三四线城市的库存变少,在调控背景下保持高增长率将更为困难。在房企的利润增速下降后,其精细化运作与管理水平将受到考验。


对于行业未来,艾堂明认为,房地产行业估值将保持稳定,整体取决于房地产市场的稳定。“房地产调控的持续与延续性将强于以前,范围也更广,调控有助于市场的稳定;同时房企利润率的稳定也有助于估值的稳定房地产行业”艾堂明说道,“未来房地产行业将告别暴利、投资属性,同时逐渐向其他成熟行业靠拢,进入稳定的消费时代。”


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(责任编辑:包露)
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