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在过去的一年，资本市场是仓皇的。从孙宏斌对乐视投资失败的黯然泪下，到海航、万达的炫卖停不下来，再到诸多中小房企的被踢出局，焦虑和失意不仅是普通人的日常，也是各商业大佬、投资人的关键词。

此时，沦为丙方的王学文是焦虑的，而“隐形地王”马明哲是喜悦的。这一切源于7月10日，平安资管联姻华夏幸福，签订对赌协议，“染红”了的华夏幸福有钱了，平安又有了新的地产标的。

拿“资本洗牌、屯粮续命，拥抱融合，迭代长青”中的前十二字，来形容这场联姻，是如此贴切。只不过，看似双赢下，泰合资本创始合伙人郭如意所说的“迭代长青”是有条件的，除了受政策变动等外部条件的影响，“关键还是取决于企业自身的发展战略以及实施战略的能力”，新城控股副总裁欧阳捷说。

曾经高调披靡，而今被媒体形容“落地凤凰不如鸡”的安邦，留给众人谈论的只有一地鸡毛。而同样作为险企，这个参股了华夏幸福的平安，它的地产野心有多大呢？平安的地产生意到底是拆雷还是埋雷？

平安爱上幸福

《我不是药神》中说，穷病，是这个世界上最难治的病。 新一轮的地产寒冬下，资本重新洗牌，诸多房企都患了“穷病”，纷纷寻求靠山，“屯粮续命，拥抱融合”。平安庞大、且稳定以及低成本的资金实力，使其在资本市场游刃有余，夺得强势话语权，成为治穷病的好“医生”之一。

7月10日，平安与华夏幸福签订对赌协议，平安入股19.76%。对赌协议颇为苛刻，内容简单来说：利润补偿承诺；优先购买权；平安分四期交付资金；平安在董事会谋得两个席位；限制转让价格：集中转让不得低于本次价格。

多位业内人士告诉中国网地产，在其它领域，平安的确不好找合适的标的。主营PPP，是国家大力倡导的模式；主战场在环京、雄安等潜力城市，华夏幸福的硬件条件符合险资的偏好。

这桩买卖对平安来说，进可攻退可守，似乎都划算。中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为：进，平安能获得很好的股权溢价和现金分红；退，平安能获得兜底的投资收益，按照股权比例获取大量能带来现金流的物业和土地、待售货值的权益股权，并获得对华夏幸福企业运营的话语权。

再不济，平安还有自己的平安不动产。对于此次联姻，宣称价值投资的平安认为，华夏幸福目前估值相对具有吸引力，同时公司股息分派保持在稳定水平，投资者能够获得相对稳定的现金流。

这一切看起来似乎很美好。然而，“资本洗牌、屯粮续命，拥抱融合”过后，平安自此就能扶摇直上了吗？欧阳捷认为，是否“迭代长青”取决于“企业自身的发展战略以及实施战略的能力”，这话一点没毛病。

资本都是逐利的，不管谁的钱。股权出让后，流动性的压力转到了经营管理以及业绩的压力上，考验华夏幸福内功的时候才刚刚开始。趁势低价入手，这桩横算竖算，稳赚不赔的买卖，精明的马明哲到底获益几何？我们权当个吃瓜群众好了。

平安、安邦们的地产吃相

险资新规之下，房地产的融资结构和环境发生变化，以债权方式进入房地产业，受到一定限制，其它形式也纷纷受限，以股权投资进入地产的形式，成为险企进入地产业的重要通道之一。 

险资在房地产金融投资初期，主要依靠资产证券化模式，即拿地拿项目后，通过转化为债券类固定收益产品。而随着险企市场投资的深入，依托其全方位金牌牌照优势，快速形成了债权、股权等多层次房地产金融投资体系，不仅投资大量不动产项目，还持有房企的股权。

早在2011年，中国平安就已经正式获得保险资金PE（私募股权投资）、不动产“双牌照”，成为行业内首家拥有保险资金PE及不动产投资资格的企业。2010年财报数据就显示，平安可用于保险资金PE、不动产项目的投资金额超过千亿元。

险资入驻企业列表  来源：园区届

东方不亮西方亮，不把所有鸡蛋放在一个篮子里，显然是平安马明哲的生意经。平安主要通过房地产开发、房地产投资、房地产金融服务三个方向涉足房地产。除了华夏幸福，平安还持有碧桂园、绿地、招商、金地、保利、华润、绿城、九龙仓、融创、协信、旭辉、蓝光等多家地产企业的股票。至少拿地上百宗，大部分是以企业联合体的形式。

平安有自己的平安不动产，而所有关于房地产资源，都可以流向平安不动产，如果这是未来全世界最大的不动产公司，不用奇怪。虎杰投资咨询公司首席分析师张寅指出，平安投资范围广泛、种类多样，涉及住宅、产业地产、写字楼等类别，不仅分散了风险，还给自己留有很大的腾挪空间。

平安入股上市房企时间线

不仅如此，平安入股旭辉、碧桂园甚至华夏幸福，对应持股都低于20％，控制在险资一般投资范围内。平安入股旭辉10.12%、碧桂园9.9%、华夏幸福19.7%。与之前没有控制权只有股份外，平安在华夏幸福董事会谋得两个席位。

从平安在房企股权上谋求存在感来看，以险资为代表的房地产资产投资团队的角色已成势力。“险资+地产”，平安不是第一家，从媒体盘点来看，华夏人寿、国华人寿、中国人寿、前海人寿、安邦保险……都是地产公司座上宾。

其中，最著名的险企要属目前不断转让股份的安邦了。截止2018年2月23日，通过choice查询十大流通股东数据，目前安邦持有的地产股，有远洋集团29.98%、金融街控股29.98%、金地集团20.44%、中国建筑11.05%、万科A4.55%、保利地产3.41%、招商蛇口2.17%等，持股主体包括安邦人寿、安邦财险、安邦保险集团、和谐健康保险、安邦资管等多个公司。

柏文喜认为，险企有大量的浮存金，需要寻找风险较低、收益可观和流动性较好的投资标的，来实现投资的保值增值。而上市龙头地产无论在投资能力、产品能力、运营能力还是现金流把控方面，都有较好的经验和内控机制，是险资较为适合的投资标的。

然而，曾经高调披靡，而今被媒体形容“落地凤凰不如鸡”，一天转让22亿股的安邦，留给众人谈论的只是一地鸡毛，地产生意更有弃疗之势。同样作为险企，这个参股了华夏幸福的平安，它的地产生意是拆雷还是埋雷？

拆雷还是埋雷？

多位业内人士告诉中国网地产，看好平安与华夏幸福的联姻，但柏文喜亦指出，在行业形势变化下，平安未来发展如何，取决于其战略调整是否得当，以及多元化发展下，机会与风险的把控是否有效。

股民担心的却是，平安入股了碧桂园、旭辉、绿地，基本都会引起后者股价大幅上升，这次成为华夏幸福二股东会不会也如此？另外，平安是长期战略投资还是只为了炒股，会不会像抛售绿地一样处理华夏幸福？平安抛售了绿地后，引起了股价大幅下跌，华夏幸福如何保证不重蹈覆辙？

有网友评论称，上市公司用贷款或债券或债转股后融得的大量资金，不是投入到生产经营领域，而是投入到股市，自回购自己股票，拉升股价，套利钓鱼，然后再用炒高的股份再融资，再自回购，再钓鱼。

2016年7月12日起，自绿地股价10元左右节点开始，平安创新一路减持，绿地股价旋即一路下跌，2017年底时，甚至跌至7元以下，2018年1月初，绿地股价才稍有恢复。

碧桂园股份占比  来源：Wind

2018年春节前一周，短短几天内，平安在二级市场大举减持了碧桂园3123万股股份，套现约4.55亿港元。受此影响，在平安首次减持的2月6日当天，碧桂园股价应声跌至14.5港元，跌幅达11.15%，并在此后六天连续下跌，最低跌至12.72港元。

有意思的是，平安最初均是以低价入股上述两家公司，抛售后，为平安带来了共计近90亿的巨额利润，最高收益甚至有近6倍。

平安上市房企持股情况

比起资本市场的不可描述之事，平安所取得的收益如何，“外部环境，比如政策、金融环境等整体性变化，也会导致企业的业绩影响超出预期”，金网络投资顾问有限公司总经理杨强宏认为，“也取决于企业自身的发展战略以及实施战略的能力”，欧阳捷说。

有业内人士认为，在有一定周期性和高杠杆性的地产行业，如果由于政策影响，或者地产业出现的泡沫比较严重，地产业出现大幅衰退，而地产公司由于高杠杆特性，比如在房地产严控之下，为保证现金流，诸如高周转之下的质量问题所引发的一系列蝴蝶效应，会影响企业的市值，进而影响到中国平安的投资本金，这种概率不是没有。

此外，无论在国外和国内，“险资尽管成本低，如果没有通货膨胀，投资收益是很差的，关键要看资产是否优良，增值效应如何”，佰思社地产投资咨询董事总经理公衍奎说。

如何避免如安邦般沦为落地凤凰，我们猜得到平安的开头，却猜不到结尾。