广州全市甲级写字楼租金水平持续上涨,空置率下降,全市平均租金同比增长9.6%,空置率同比下降7.8个百分点,为近五年来的最低点。住宅方面,广州全市月均成交量环比增长50.6% ,月均成交价环比增长3.6%。近日,多家机构发布的报告显示,广州在写字楼、住宅等方面健康发展,呈现乐观态势。

●写字楼

甲级写字楼空置率创五年新低

近八成租户来自房地产、科技、金融

高力国际报告显示,截至2018年第二季度,本年度广州市核心商圈仅有3.0万平方米新增甲级写字楼推出市场。受益于有限的新增供应,广州甲级写字楼平均租金同比增长9.6%,达177元每平方米每月。现时广州甲级写字楼整体空置率为3.9%,同比下降7.8个百分点,为近五年来的最低点。其中房地产业、科技业及金融业共占去全市2018上半年约78%的租赁交易面积。

珠江新城作为广州市甲级写字楼现有存量最大的子市场,继续在2018年上半年强势主导写字楼租赁市场,占全市交易面积44%的份额。作为未来五年广州写字楼的主要聚集处,琶洲子市场以29%的交易面积跟随其后,琶洲写字楼租赁市场继续升温。

第一太平戴维斯预计,2018年下半年将有50万平方米左右的甲级写字楼供应入市,主要分布在新兴商务区域。随着下半年新增供应的增长,预计全市空置率将有所回升。然而,由于新增供应主要分布在琶洲、国际金融城和番禺等新兴商务区域,因此不同区域的租金增长预期将有所差距。

●住宅

首套房贷利率一线城市中广州最高

中心区物业仍保持较大吸引力

第一太平戴维斯数据显示,全国首套房贷款平均利率连涨17个月,5月份上涨至5.60%,相当于基准利率1.143倍,同比上升18.39%; 19家主要银行中首套房贷款平均利率最低为基准1.088倍。广州5月份首套房贷利率为5.53%,位列北上广深首位。

2018年第二季度,广州住宅销售市场需求仍保持高涨。从数据来看,广州4-5月成交量持续上升,环比增长50.6%至487000平方米。广州住宅销售价格在严厉的限购政策下仍持续上升,全市九区在4-5月的平均销售价格环比及同比分别增长3.6%和13.3%至人民币每平方米21657元。广州市中心的住宅物业对购房者仍保持较大吸引力,中心城区成交量环比和同比分别增长62.4%和44.4%至117000平方米,成交均价环比及同比分别增长4.7%和20.9%至每平方米41809元。与此相反,市郊区域月均成交量环比增长47.2%至370000平方米,但成交均价环比却下降0.9%至每平方米15244元。

第一太平戴维斯预计,尽管限购政策仍将持续,预计下半年广州的住宅市场仍将保持积极态势。畅旺的刚性需求、置换需求以及投资需求将在短期内稳定支撑住宅市场的发展。因此,全市住宅成交量预料将在今年内持续增长。

机构看市

看好自贸区南沙发展前景

南沙自贸区是广东三大自贸片区中面积最大、规划GDP最高及规划人口最多的自贸区。高力国际华南区咨询服务部高级董事陈厚桥表示,南沙作为大湾区的核心门户,是广州建设粤港澳大湾区核心增长极的重要平台,因此“强南沙”的政策势在必行,预计未来将有大量企业进驻南沙。“虽然南沙离广州 60 多公里,但南沙大力发展战略性新兴产业,聚焦 IAB,亚信、微软、海尔等大型高科技企业相继落户。南沙经济发展机遇显著,整体产业结构逐步优化,因此产业、写字楼有较好机会,其中明珠湾已初步形成了滨海景观带,预计 2018 年将完成整个灵山岛尖片区城市基础设施建设。南沙可以通过高标准平台跳空发展,如华为搬去松山湖地区一样。由此也看好南沙公寓市场。”

内资公司为写字楼交易市场主体

高力国际统计数据显示,2018年上半年内资公司占全市写字楼交易宗数的79%,外资公司则占21%,内资公司仍是广州市场交易活动的主体。

第一太平戴维斯认为,中美贸易战对中国住宅物业市场相对有限, 短期内,外资投资者对当即投资国内物业市场的决定及举措应会有所暂缓,审慎情绪渐长。在经历美国总统竞选以及美国企业在广州贸易活动减少之后,预计市场对于高端住宅的需求会由轻微的萎缩转为稳定。