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首付十几万元 “买”30年长租公寓 你敢不敢?

发布时间:2018/06/08 19:13 | 来源 :羊城晚报

“卖”30年使用权的公寓,也是长租市场的一种探索

长租公寓不是用以出租的吗?怎么会说“买”?


没看错,从5月底就开始热起来的广州楼市,除了住宅和写字楼都成交活跃外,就连长租公寓近期也比较火热。


随着各大房企纷纷进军长租公寓市场,广州楼市的长租公寓产品已越来越多。不过,这些主力面向大众的租赁物业,有些竟然会像公寓产品那样“出售”,卖30年使用权,而且还是在地铁站旁、四五十万元就有交易,这是怎样的一种新情况?你要是遇上,敢不敢“买”?如果买了是否存在投资风险?且看羊城晚报记者的实地探访。


现场直击


靠近长隆地铁站,售楼部里全是人


“一套30多平方米的公寓,总价四五十万元,卖30年使用权,值不值得买?”最近两周已有四个朋友向记者同样发问。这究竟是个怎样的项目,能让身边这么多人热议,而且还有入市的欲望。


根据信息指引,记者日前进行了实地探访。


从地铁3号线汉溪长隆站A出口出来,记者就被多位销售人员围住推介一个公寓项目,“首付15万元起,地铁上盖”,记者跟着他们步行前往这个据称“离地铁站300米”的项目,在车流中穿行一两分钟后可到汉溪村口。村口一栋楼的楼顶挂着这个公寓项目的宣传广告,从这里到售楼部的路上都停满了看楼车辆。走进售楼部,记者看到满满都是人。


销售人员介绍,项目共有1190套公寓,今年2月份已卖掉一期的500多套单位,当时的售价约1.4万元/平方米;现在推售的二期物业,为23-62平方米平层及顶层部分LOFT单位,其中,主力产品是25-33平方米单间,每层4梯30户设计,价格约1.6万元/平方米,带装修交楼。


售楼部内还搭建了临时样板房,展示了约25平方米、30平方米和33平方米三种单间户型。从样板房可见,不管是哪种户型,它们都是厅出阳台,这种设计为其增色不少。来自天河的看楼者林女士说:“三四米宽的阳台很合我心意,我喜欢在这里做个工作间。”所有户型都是单面采光,不过,因为是非实景样板房,大家也无法体验到以后的实际景观。项目的北向单位面向大马路,南向单位紧靠汉溪村。


据悉,项目出入口的旁边是在建的佛莞城轨,规划方案显示,该城轨在长隆设有站点,并与地铁3号线汉溪长隆站相通,相信日后这里的住户出行会比较方便。


八一八


四五十万元买30年使用权,值吗?


去年“3·30新政”实施前,广州的一手商用公寓产品销售火爆,它们的使用期只有40年,但它们是有产权的,以后也能在二手市场交易。而汉溪长隆站旁边的这个公寓项目,则是另一种性质。


现场的销售人员介绍,这里的公寓虽然也是“卖”,但卖的却是30年使用权。即是说,30年后,“购房业主”是无法拥有这套单位的产权的——项目所在地块其实是汉溪村的集体用地,开发商与村集体合作,由开发商包租32年使用期,然后进行统一规划报建,把建成的房子一次性收取30年租金租给其他市民。


该盘还针对部分单位承诺返租服务,“如果‘业主’要签订返租合同,他们需再交1万元做配齐统一家具、家电等费用。选择返租的‘业主’,前5年可以获得77元/平方米·月的保底收益,这笔钱发展商会每月支付给‘业主’。”


不少看楼者认为这样的“销售”方式,可以让自己轻松获取收益,“很多人一‘买’就是五六套,或用来自己开公司用,或用来再转租”。那么,这种类型物业,真是可以安心“买”吗?


疑问1:能按揭吗?


据了解,该项目的“买家”,除了有投资理财客,还有不少是自用者。因此,对于资金相对雄厚的人来说,贷不贷款都影响不大;但对于年轻的自住型“买家”来说,房子能否按揭贷款就比较重要了。


而该问题的答案是:可以贷款,但只能做五年以内的按揭。


销售人员告诉羊城晚报记者,以一套33平方米的单位为例,算上各种折扣,总价约55万元。若是做按揭,首付最低三成,即16.5万元,而且要在签合同后的三天内交齐,剩余的38.5万元可以申请装修贷款或随薪贷,利率分别是3.6%-4%及5%-6%,贷款额度将与贷款者的收入密切相关,并且只能贷五年,月供款约7000元。


若将物业返租给商家经营五年,租金是77元/平方米·月,“业主”每月能收到2541元租金。折算下来,“业主”前五年每月实际供款4459元。这样的开支,若是对一个刚毕业的年轻人来说,负担可能会较重,若是两个人一起供,就会轻松很多。不过,五年后他们就是零月供了,生活压力从此就会大不一样。


疑问2:“购买”有无风险?


消费者在购买一手楼时,往往会看到预售证、沙盘及实体楼宇等,但这个项目目前只能看到沙盘和在建的工地。


现居番禺的小田到此看房后觉得不可思议:“连房子都没看见,只有沙盘和户型图就有很多人在买。”不过,唯一让她稍微放心点的,就是这个项目是由国内的龙头房企建设的,“如果要买,只能选择相信这个房企的实力和品牌了。”


购买这种与村集体合作建设的房子,有法律保障吗?


广东金桥百信律师事务所律师谢秋表示,从法律角度看,这种对房屋产权不作处分、只约定使用权的合同本质上都是“租赁合同”,必须符合《合同法》中关于租赁合同的规定。比如超过二十年租期的部分,在法律上是无效的。


这种只有“使用权”的房子,在房屋因为征收、征用或因其他原因灭失的情况下,购买者能够得到的补偿或赔偿会非常有限,除非在合同里约定了高额的违约金。此外,因为没有取得产权,房屋的升值和保值功能,购房者也是完全没有办法享受得到的。


作为出租方,一般来说应该证明所出租房产是有产权或是得到了产权人的授权。然而,在房子还没有建起来的时候,这种产权和授权都是待定的,存在变数。对预付大量资金的“承租方”来说,如果房屋最后没有顺利建成并取得相关产权,又或者产权所有者最后并没有如约向“出租房”授权的话,《租赁合同》实际上也无法顺利履行,“购买者”无法取得房屋的使用权,只能根据其中的条款来追究违约责任以弥补损失。不过,即便对待建房屋提前签订《租赁合同》,也并不违反法律的强制性规定。


作为消费者如果要“买”这种物业,如何才能确认物业的合法性?


北京大成(广州)律师事务所郑文双表示,对于一个房地产项目,消费者可以要求看五证,即土地证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证及商品房预售证。


但这个楼盘是属于村集体用地的租赁项目,因此是没有预售证的;同时,土地性质应该是村集体用地。如果获得建设许可,在此地块上盖起来的房子,应该是合法的。但这些房子的最大业主是谁,那就要看房企和村集体是如何谈合作的了。


疑问3:值不值得买?


中原地产项目部总经理黄韬认为,此类型物业的受众要分类看:


对于自住者来说,如果地段好、配套完善、且由品牌有实力开发商打造,在价格合理的情况下,自住者可以考虑入市。以上述单位为例,55万元可获得30年使用权,平均每月花1527元就能获得相对安稳的生活,这比目前长隆一带的公寓租金便宜不少,但前提是他们能拿得出十几万元的首付款。


对于投资者而言,那得算回报率了。我们还是以上述55万元总价的单位为例,前五年有返租,每月可收2541元,此时的投资回报率是5.5%;五年后,“业主”可以继续选择返租或不返租,若不返租,则需自己将物业出租。从广州链家网可见,目前汉溪长隆板块的四五十平方米平层公寓月租金为2500-3800元。五年后,随着商圈的各种配套设施不断完善,相信租金还有上升空间。“这种物业,可以将其作为理财产品考虑,若每月有稳定的租金收益,20年左右就能回本,其他时间的收益就是净赚。”黄韬认为,即便这样,投资者也得非常谨慎,“毕竟这是没有房产证的物业。”


还要提醒消费者的是,长隆周边还有像敏捷华美国际、奥园城市天地、保利大都会等大型公寓项目,供应量大;该长租公寓紧挨汉溪村,里面也有不少经过包装的长租公寓,月租金1000-1800元/平方米。五年后市场的租赁需求有何变化,现在很难给出定论。另外,未来30年房企对该项目的物业管理如何,也会直接影响房屋的租金水平。


现场的销售人员还说,这种物业可以“转手”,即客人A持有物业数年后想转手,商家是允许的,“只要到我们这里办理转手手续就行。”所以,在转手过程中,房产如果能获得额外收益,也算是其中一个投资回报。


疑问4:孩子怎么上学?


该盘是发展商与村集体的合作建设项目,日后租住在这里的住户子女教育问题如何解决?现场的销售人员介绍,项目旁边有南华小学等多间小学,符合番禺区入读条件的孩子都可以报读。


记者查阅2018年番禺区的招生政策可见,对于具有广州市户籍非番禺区户籍的适龄儿童,在广州市内无自有产权房、以其番禺区合法租赁房屋作为唯一居住地、且在小孩入学当年5月31日前办理房屋租赁合同登记备案的,需要申请在番禺区入读义务教育公办学校起始年级的,由居住地教育指导中心根据本学区学位情况,统筹安排其小孩入读本学区义务教育公办学校起始年级(含政府补贴学位的民办学校)。


在广州市办理了《广东省居住证》满1年并在番禺区居住的来穗人员,则可通过“积分申请入学”途径,为其适龄子女申请入读番禺区公办小学(含政府补贴学位的民办学校)一年级。


(责任编辑:包露)
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