估计整个北京稍有关心地产市场的人，对壹亮马都不陌生。这个项目2016年2月3日拿的地，至今已经两年半时间过去了，虽仍未开盘，但造势活动已经不下三波。

上周四在水立方，壹亮马又㕛叒亮相了。

这块地在朝阳区将台乡驼房营村，正好位于东北四环与东北五环的中间。土地总面积5.6万平米，建筑面积12.4万平米。2016年2月3日拍卖这块地时，很多人都以为这会是当年春节前的地王争霸战，毕竟在现场竞拍之前，网上就已经有过四轮报价，且在竞拍现场，中交绿城九龙仓联合体、招商首创联合体、泰禾、万科等房企都来了。

然而最后这块地的竞拍却爆出了冷门：现场起始竞拍价51.35亿，中交绿城九龙仓联合体首先举牌后，就再无人跟进。最终，只经过1轮竞拍，绿地中交九龙仓就轻松以51.35亿元拿下该地块，溢价率1.7%，楼面价约41416元/平米（不计建安成本），共配建21100平米公租房，房屋回购价格5000元/平米。

冷门归冷门，这块地毕竟在五环内，且临近“丽都富人区”，联合体又有九龙仓和绿城两个高端项目操盘方，项目定位自然傲娇。在拿地当天，九龙仓中国地产发展有限公司主席周安桥就对媒体表示，一定会好好操盘，向北京验证九龙仓的实力。

在拿地后不久的2016年2月26日，三方联合成立了项目公司北京亮马置业有限公司，三方的持股比例为：九龙仓占比40%股权，绿城中国持股50%，中交则占比10%。具体分工上，九龙仓负责操盘，绿城负责产品和财务投资，中交地产（本文中简称中交）负责前期地块处理。

有趣的是，在上周水立方亮相会上，开场视频里介绍三家联合体时，并不是按照持股比例来念名，九龙仓被放在了第一位，绿城其后，而中交地产，被放到了最后。给九龙仓的标签，是艺术，给绿城中国的，是品质住宅，而给中交的，是资金雄厚的“大财阀”。

对，虽然中交集团和九龙仓分别是绿城的第一和第二大股东，但在念名上，绿城排在了中交地产之前。

就是这么一个资金雄厚的大东家，在亮相现场，并没有人上台发言，念名里也心甘情愿落到了最后，把舞台完全交出。

这看起来并不像是央企风格，也不是对待大股东应有的风格。从2015年入主绿城之后，绿城的每次大型发布会，都要把大股东的“好”挂在嘴边。

而这次中交愿意那么低调的原因，一方面是因为开发这类产品，着实不是他们的长项。

从中交过往所开发的项目来看，中交所擅长的，是刚需和改善的产品。这一点，中交集团层面也已明确。根据中交集团的规划，其旗下中交地产（A股）、绿城中国（H股）、中交海外地产（海外）三个房地产开发平台中，中交地产主要为刚需及改善型住宅产品，而绿城则为中高端产品。

二另一方面，则是因为中交地产着实缺少一线城市独立操盘经验。目前，中交地产的项目布局基本都在二线以下城市，且很少自主拿地操盘。从中交地产2017年年报来看，截至2017年底，中交地产共有房地产项目23个，而自己拥有100%权益的仅有3个。

两方面的经验不足，让中交在这一场发布会中，选择了只闻其声而不见其人。

但这并不妨碍中交成为这一项目方的最大受益人。对中交而言，这一个项目，是可成为自己品质与利润的代表作。

据业内人士透露，壹亮马项目方原先的心理价位为15万元/平米，但去年时遭遇北京限高令，项目的预售价被卡在了10万元/平米，与项目方的预期差距较大，因此延至今年开盘。预计今年6月壹亮马首次开盘将推出60套房源，销售单价或定于12万元/平米上下。

根据中交地产2017年年报的“主要房地产项目销售情况”测算，2017年中交地产的主要房地产项目预售额为110.4亿元，预售面积为75.52万平米，销售均价达每平米14620元。壹亮马的入市，将直接刷新中交旗下项目的均价高点。

而从利润来看，虽然中交只占股壹亮马的10%，意味着其可到手的净利润也只有10%，但众所周知，中交集团作为绿城的大股东，中交地产并表绿城一事，目前也只是时间问题。

中交地产2017年的净利润，就是并表而来。2017年，中交地产实现归属母公司股东的净利润6.17亿元，同比大增432.5%。而其中的重要组成，就是公司在期内以约6.4亿元的代价收购了华通置业100%股权，并将其约4.28亿元的净利润并入表中。

在规模上，中交地产的目标，是要做到房地产央企里的前三名。而这一路径的实现，中交明显并不打算靠自己。

按照中交地产4月11日发布的《2018年全面预算报告》来看，2017年，中交地产的实际签约销售额为106.71亿元，同比增长约106.4%。而2018年，中交地产只预计实现136亿元的签约销售额，相比2017年的实际签约销售额106.71 亿元，增长率仅为27.45%。

而根据中交地产的一季度报，今年1-3月，中交实现签约销售面积12.82万平方米，签约销售金额14.4亿元，这个业绩，也只占到年度预计销售目标的10.6%，销售状况实在难言乐观。

弹房君就中交的低销售预期与销售疲软表现询问了中交方，但对方未予回复原因。

也有机构人士表示，中交地产要实现央企前三的目标，必然需要“傍住”绿城，此消彼长的发展计划，也许是已打算将地产销售事宜都交由绿城来实现，以提升公司资金归集度和资金的使用效率，并减少同业竞争。

但不论如何，就算并表绿城已经提上议程，中交地产自己在经历过前2年的跨越式发展后，今年突然“状况外”的销售状态，也让人有些看不懂其“进入央企前三”的雄心壮志到底还在不在。