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中梁 | CFO的四个月魔咒 IPO的关键期波澜

发布时间:2018/05/28 10:28 | 来源 :中国网地产 | 作者: 甘承浩

向3000亿规模进发的中梁,需要大量的资金润滑剂避免大步朝前的肌肉拉伤。


亿翰智库数据显示,2018年1-4月,中梁地产以474.7亿元的销售额跻身中国房企销售金额排行榜TOP20,排在第12位。随着正荣1月份在香港挂牌,中梁成为房企TOP20中,唯一没有实现IPO的“特殊存在”。


2018年5月初,中梁地产宣布正式启动IPO,而5月14日中梁地产CFO,入港上市操盘手罗俊辞职。专业人士分析,中梁需要一位有能力的CFO来解决扩张中的杠杆、融资乃至上市等问题,罗俊的离开,对于IPO进程中的中梁地产而言,无疑又是一次重新调整。


CFO离职,IPO初启,中梁的IPO之路崎岖且坎坷。


CFO离职 IPO初启 神奇四个月


有趣的是,罗俊的“前任”游德锋,在中梁任职也是四个月。


游徳锋在2017年6月辞任绿地香港首席财务官进入中梁,同年10月便离职,任期仅四个月。在冲击IPO关键期,中梁在2017年11月从泰禾挖来罗俊,2018年1月入职,5月中旬,罗俊便离职。据相关人士透露,离开中梁的罗俊即将履职中南置地,负责资本和融资工作,但履职时间尚未确定。


与游徳锋的短暂任期便离职不同的是,罗俊此次选择离职的时间恰巧是中梁启动IPO关键期。而罗俊进入中梁之后直接负责公司上市事宜,正是中梁上市之路的操盘手。


资料显示,1972年出生今年46岁的罗俊历任国内会计师事务所审计部高级经理、首创置业股份有限公司财务部总经理、财务总监、副总裁等职。2016年9月6日起,任泰禾公司控股股东泰禾投资董事,公司副总经理、财务总监。


关于罗俊离职后,最重要的IPO事宜后续,中梁地产相关人士表示,有一个负责资本运作的独立部门在推进该项工作。对于罗俊离职消息的准确时间,及未来CFO人选等问题,中梁地产相关人士在接受中国网地产采访时表示,目前公司暂不方便对此事做出回应,具体信息会在官网公布。


5月22日,中交地产(000736.HK)发布公告称公司总裁杨剑平由于个人原因申请辞去总裁职务。而杨剑平也正是中梁地产掌舵人杨剑的弟弟,2016年5月的房地产重组预案,三个月后,杨剑平再以12亿成为中房定增案的“专属”对象被正式被聘任为中房地产总经理均展示其过人的财技,这点正是目前中梁上市关键期急需。


同时,央企背景积累众多政商关系的杨剑平,如果加入中梁,也会是“雪中送炭”。但杨剑与杨剑平在生意上交集并不多,这也引起外界对兄弟二人关系诸多猜测。杨剑平在关于离开中交地产下一步规划以及是否会加入中梁时表示,具体规划还没确定,可能会休息一段时间进行调整。


虽CFO离职,但基于中梁规模扩张背景下对多渠道,低成本融资方式的迫切需求,中梁地产上市正在推进中,原本计划在今年8月30日提交申请,如果加审则延迟到9月30日。进程顺利的话,预计明年1月便能正式挂牌上市。


顺利的情况下,从提交申请到港交所挂牌上市,也是神奇的四个月。但罗俊的离职,新任CFO未知情况下,中梁IPO是否顺利,有待观察。


规模扩张 3000亿目标 中梁融资谜局


一家来自温州的房地产商也踏上了上市谋求规模扩张之路。


2016年中梁地产将总部搬迁至上海,正式开启全国化。2017年7月,中梁召开半年度经营工作会议时,在内部提出2021年实现销售突破1400亿,资产管理规模突破3000亿。亿翰数据显示,2017年中梁地产全年销售额达到794.5亿元,排名上升至25位。2018年1-4月,中梁地产以474.7亿元排名跃升至第12位。


在土地储备上,更显中梁规模扩张雄心。据中梁地产官网显示,在2015年中梁地产共录得21宗地块,拿地金额达到93亿元;2016年共耗资246亿元拿下了68宗土地。而2017年,中梁拿地金额294亿元,新增土地建面921万平方米。2018年1-4月份,中梁地产耗资284亿元,拿地1172万平方米,金额接近去年全年,拿地面积已超去年。


规模扩张带来庞大的资金需求,依靠中梁原有的融资模式已不能满足要求,这也是中梁迫切需要上市的关键因素。目前,中梁用来规模扩张的融资仍然很“贵”,多头资金来源是中梁发展早期发展的动力,主要的融资渠道包括发行公司债券、与金融机构的战略合作、信托、旗下子公司的资本运作。


资料显示,在过去的2015年,中梁地产先后和多家知名金融机构签订了战略合作协议,总计能拿到至少200亿的资金支持。此外,2016年6月中梁首次公开发行2016年公司债券,募集资金达13.5亿元人民币,在各地的分公司的项目中拥有多家信托机构,同时,一批温州商人乃至政府下属投资机构也在对中梁进行着支持。

中梁 | CFO的四个月魔咒 IPO的关键期波澜-中国网地产

值得注意的是,中梁在信托融资方面善于“钻空子”。2017年1月,在中国基金业协会推出的《规范第4号》后,北京、上海、广州、深圳、厦门等6个市场的房地产开发项目严靠拿信托、私募、资管计划里的资金去支付土地出让金。


在三四线城市,监管部门并没有严格规定,这也是重点布局三四线城市的中梁地产规模增速远高于同行业的重要原因。开发商在拿地之后,依然可以动用信托、私募、资管计划等渠道的资金用于支付土地出让金,2017年7月成立的四川中梁尊享1号集合资金信托计划(第九期),就是一个可以用信托融资支付土地出让金的信托计划。


一旦三四线城市监管部门对信托融资方面严格限制,未上市的中梁又会多一层融资扩张桎梏。


逐步走向更规范市场之下,给中梁置业的上市道路带来一定的阻碍,中梁也要面对全房地产行业融资渠道全面收紧的局面。据知情人士透露,中梁目前的融资成本超过10%,在房地产企业当中处于高位水平。


因此,对于中梁来说,谋划长期的低成本融资平台极为迫切,上市本身就是企业成长的一个重要标志,上市企业的机会远远大于非上市企业的机会。


关于中梁IPO之路进程,业内人士分析,道路虽阻,问题不大,能否在上市窗口期获得较高估值,将成为中梁上市过程最大的悬念。


(责任编辑:李.彤)
中国网地产

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