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复盘闽系| 正荣地产:债务倒逼的上市

发布时间:2018/05/24 10:14 | 来源 :中国网地产 | 作者: 陈伊颖

今年1月15日,正荣地产正式在港交所挂牌交易。照理来说,第一份年报的亮相,本应是锣鼓喧天,红红火火。然而,正荣地产却是相当之低调,多家主流媒体的旁听要求都被拒之门外。


有传言,正荣地产故意选择3月29日举行年度业绩会,目的就在利用同日举行业绩会的融创中国分散媒体注意力,以求低调略过。


这其中,自然藏匿蹊跷。


正荣在担心什么? 


先看销售额。从年报中看,2017年,正荣实现了合约销售金额701.5亿元,同比增长78.5%,其中长江三角洲经济区和海峡西岸经济区这两个区域分别为集团贡献了45.2%和42.1%的业绩。年内实现合约销售建筑面积约为380万平米,同比增加约102.3%。合约销售平均售价约为18484元/平米,而2016同期为人民币20945元/平米,即同比减少约11.8%。对于销售均价的减少,正荣在财报中表示“主要是由于2017年平均售价较低的建筑面积占总合约建筑面积的份额增加所致”。


再看利润水平。2017年,正荣地产实现营收199.99亿元,同比增加36.9%。销售成本为157.8亿元,同比增长38%。实现毛利42.2亿元,较上一年度的31.7亿元增加33.1%,毛利率为21.1%,同比下降0.6%。实现净利润15.2亿,同比增加约22.4%。 而毛利率的下滑,正荣方面解释是因为2017年所结转的毛利率大多是来自于2015年和2016年的销售,当时正逢正荣全国布局的开始,需要吸引当地市场,因此采取了“低价吸客”的手段进行推广,从而导致了2017年毛利率的略微下跌。


从销售额和利润水平看来,虽然有些数值出现了下滑,但整体来说,并未构成太大的运营紧张。


让正荣心慌的,大概率是它的负债与资金问题。


截至2014年、2015年、2016年及2017年,正荣地产的未偿还借款总额分别为301亿元、253亿元、350亿元和401亿元。


对正荣来说,“找钱”是燃眉之急。


在2017年的10月和11月,正荣上市前夕,正荣以私人配售的方式发行了人民币3亿元和27亿元良币永续债,票面年利率7.5%,初步年期为两年。这笔债务也为正荣的资产负债表润色不少。


根据年报,2017年,正荣实现总资产1064.2亿元,同比增长22.7%,实现总负债941.98亿元,同比增长21.1%,资产负债率为88.5%。另外,实现权益总额122.2亿元,同比增长36%,其中本公司拥有人应占权益为81.8亿元,同比增长2.6%,即2亿元。实现净资产为122.2亿元,净资产负债率为770.6%。但如果刨除净资产中的30亿元永续债,则净资产负债率攀升1021.2%。同样,年报中所披露的净负债率为183.2%,但如果刨除30亿元永续债的权益数额,则净负债率约为242.8%。


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在正荣2017年年报负债表中,其非流动负债总额较去年有所下降,流动负债总额则出现了较大幅度的上涨,须于一年内偿还的计息银行及其他借款由2016年的103.2亿元猛增至209.8亿元,增幅高达103%。2017年内,正荣流动比率为1.3,同比下降0.2个点。


截至2017年底,正荣须于一年内偿还的借款总额为229.8亿元,同比增长123%。但正荣2017年所拥有的现金及现金等价物为145.4亿元,同比略有减少,加上39.31亿元受限制现金,共用184.7亿元的现金流,覆盖不了年内的短债。


几个债务指标都指向出:今年正荣股东所面临的偿付债务风险不小。前正荣员工透露其选择在正荣上市前离职的原因,就是“新营收都比不上今年要还的钱,这笔账算不过来”。

登陆资本市场,自然就是想用资本市场的钱去还债,去扩张。那么,如果讲好故事,去获得资本市场更高的估值呢?


合作。某一千亿闽系企业的做法,对当前的正荣来说,是个很好的效仿路径。


2017年内,正荣地产共收购41幅新地块,合约地价总额约为人民币325.1亿元,总地盘面积约为260万平方米,总估计建筑面积约为713万平方米。其中,在苏州、合肥、天津、 南京、上海、南昌及武汉等城市的18幅土地,为与第三方业务合作伙伴合作联合收购。


截至2017年末,正荣地产拥有总建筑面积约1526万平方米的土地储备,折算成货值大概2800亿元,其中正荣拥有的权益面积大概占70%。


2018年,正荣计划拿地的总建筑面积为2000-2500万平米,其中正荣要占到的权益为65%,合作将继续增加。


故事讲完了,正荣上市了,总现金增加到232亿元了,债务偿还回到了安全边界了。


上市后,正荣火速运用IPO降低财务风险。4月10日,正荣发布公告,称将发行购房尾款应收账款的资产支持证券。该资产支持证券将分两个份额在上海证券交易所发行。第一种即是资产支持证券优先级份额,发行金额为23亿元,三年期,发行利率7.30%;第二种即是资产支持证券的次级份额,发行金额为1.21亿元,三年期,无固定利率。


这笔24.21亿元的现金,正荣坦言“预期会用作偿还本集团的债务”。


这场“倒逼”,算是踏踏实实地成功了。


手头现金充裕后,正荣也是很开心,大方拿出部分净利润回馈股东,获取资本市场的青睐——5月18日,正荣地产股东周年大会在香港召开,表决通过董事会建议派发末期股息的决议,每10股派发1港元,股息发放日为7月9日。据了解,此次派息总金额为3.3亿元人民币,占正荣地产2017年度净利润的21.7%。


集团与股东皆高兴的正荣地产,今年前四月的销售额为392亿元,位列行业第19名,完成年度1200亿元销售目标的33%。按这个完成度,今年正荣的销售目标达成不成问题,甚至很可能超越目标。明年的业绩会,希望正荣会门庭大敞,不再躲闪。

(责任编辑:李.彤)
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