案情回顾
2014年，因张某未能履行判决向姜某偿还150万元本金及利息，于是姜某向法院申请对自己享有抵押权的张某名下房屋申请强制执行。法院在对该房屋进行司法拍卖的过程中，案外人王某以承租人身份向法院提出执行异议，要求确认自己的承租人身份并将其列为拍卖房屋的优先购买人，后法院裁定驳回异议。王某不服，提起案外人执行异议之诉，请求停止对涉案房屋的强制执行。法院最终判决驳回王某的诉讼请求。
法官说法
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，法院应予支持。
由此可见，案外人以不动产租赁权排除强制执行，必须满足两个条件，一是案外人与被执行人在法院对不动产予以查封前，已订立真实有效的不动产租赁合同；二是案外人在法院对不动产查封前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金，并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。
本案中，王某虽与张某订立了书面租赁合同，然而并未实际居住，涉案房屋仍由张某居住。即未对租赁房屋形成持续的占有、使用，因此王某对该房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。
（作者单位：北京市第二中级人民法院）
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