老旧小区改造之后，反而失管？不比新建小区，一些年头长的老旧小区缺少物业服务企业，改造之后往往陷入了没人管的难题。近日，市住建委相关负责人表示，在老旧小区改造的过程中，本市正逐步探索将物业管理设成老旧小区改造前置条件，避免老旧小区改造后失管，巩固老旧小区改造成果。

是否添物业 业主表决

不久前，《关于建立我市实施综合改造老旧小区物业管理长效机制的指导意见》公开向社会征求意见。记者注意到，未来老旧小区将坚持改造与管理同步实施的原则，实施综合改造的老旧小区，改造工作启动前物业管理与改造工程同步表决,业主同意实施物业管理并交纳物业服务费的，列入综合改造计划。

这也就意味着，物业管理有望成为老旧小区综合改造的“必选”项目。不仅如此，改造中物业服务企业或其他管理单位要全程参与，提出合理化建议；改造后管理单位要无缝对接，即时有效开展物业服务。

老旧小区物业服务基本内容包括秩序维护，共用部位及共用设施设备运行维修养护（含楼道窗户、照明等的维修养护、化粪池清掏、消防安全检查），保洁清洁（含垃圾分类），绿化养护，基本服务费用由业主缴纳。具体事项也可结合老旧小区客观实际进行调整。

在物业管理服务标准上，则由业主与物业管理单位参照北京市地方标准《住宅物业服务标准》（DB11/T751-2010）规定的“住宅物业服务一级标准”约定。

业主承担物业费 政府可支持

这些老旧小区如何选择物业公司？记者了解到，实施综合改造的老旧小区原则上应实行专业化物业管理，可通过招投标或其他业主认可的方式选聘物业服务企业；如果暂不具备专业化物业管理条件的，可按单位自管等现行管理方式或准物业管理方式进行管理。

此外，同一物业管理区域中部分住宅楼实施改造的，可对改造区域先行实施管理。已完成改造的老旧小区未实施物业管理的，可按照本意见组织实施管理；其他未实施综合改造的老旧小区可参照执行。

老百姓较为关注的物业费方面，征求意见稿也披露，本市将坚持业主缴费与政府扶持相结合的原则，改造后的老旧小区物业服务费用由业主缴纳。不过，政府可结合实际情况予以支持。

不过，这份征求意见稿也明确，要充分挖掘和整合小区停车等公共资源，所得收益应向业主公示，经业主共同决定后可用于补充专项维修资金、抵扣基本物业服务费用或其他相关费用。

老旧小区可成立业主大会

值得一提的是，老旧小区也能通过业主（含单位业主，下同）认可的方式成立业主大会、组建业委会、小区议事协调委员会等组织，确定小区管理模式、物业管理单位、物业服务内容、服务标准、服务费用等相关事项。

在这个过程中，社区居民委员会协助街道办事处（乡镇人民政府）联系小区业主积极参与有关事项的决定并进行监督。老旧小区（原）产权单位也可推荐优秀职工业主担任业主委员会成员。

如果是由街道办事处（乡镇人民政府）组织业主成立业主大会及业主委员会的，业主大会、业主委员会应当积极配合居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作。

一旦老旧小区成立了业主大会并产生业主委员会，将由业主委员会执行业主大会决定事项；成立业主大会但未能及时选举产生业主委员会的，经业主大会授权可暂由居委会代为执行业主共同决定事项；难以成立业主大会、业委会等组织的，由街道办事处（乡镇人民政府）组织确定物业服务有关事项，经业主共同授权可暂由居委会代为执行业主共同决定事项。