戴德梁行近日发布《2018年一季度全国住宅市场研究》。报告显示，在多轮严厉的房地产调控措施之下，一季度全国住宅新房销售面积同比涨幅回落至2.5%；而受部分二三线城市仍处于去库存后期、价格仍有所增长因素影响，全国住宅新房销售均价达到8,275元/平方米，较去年同期上涨8.7%，全国住宅均价首破8字头。

销售面积涨幅回落 市场趋于理性

2018年一季度，全国房地产开发投资为21,291亿元，同比增长10.4%；其中住宅开发投资14,705亿元，同比增长13.3%。随着“去库存”号召下各线城市库存量持续消化，多座城市住宅供不应求令开发投资增速出现回升态势。另外，在严厉的调控下，不菲的商品房用地价格及大力投入发展政策性及租赁住房也是房地产投资增速回升的原因。

新房销售面积方面，一季度全国住宅销售面积为26,114万平方米，同比涨幅回落至2.5%。分区域看，全国24个重点城市综合月均成交量较上年全年月均成交量均出现下滑，其中一线城市月均成交量领跌28.4%。

戴德梁行大中华区综合住宅服务及大中华区业务营销董事总经理蒋尚礼表示，在房地产调控步步深化的背景下，国内房地产投资趋于理性，投资结构也得到进一步优化。一二线城市较为集中的东部地区作为首轮经历房地产调控的区域，市场处于理性回归状态，膨胀的需求逐步收缩，成交量下滑已成趋势；而在楼市轮动效应后，需求接力释放的西部及东北地区已现疲势，预计未来库存去化速度将逐渐放缓。

全国新房均价破8 各地楼市分化加剧

一季度，全国住宅新房销售均价达到8,275元/平方米，较上年同期上涨8.7%，全国住宅均价首破8字头。虽然宏观调控一直处于收紧状态，但价格上涨还需考虑结构性因素。随着房地产调控覆盖范围的进一步扩大，部分热点城市预售环节的管控令开发商入市积极性不高，成交量也在有限的供应下锐减，而价格则处于横盘状态。而非热点城市多处于去库存的中后期，价格伴随前期成交热度而逐步抬升，庞大的基数令全国住宅价格再创新高。

值得注意的是，一、二线重点城市价格走势呈现明显分化。一线城市一季度新房价格较上年全年均价下降4.64%。而部分发达二线城市房价已处于高位，部分高价盘入市对整体价格影响较大，令价格出现回升。普通二线城市一季度综合均价相较上年全年均价则上涨了8.66%，与发达二线城市均价差距有缩小的趋势。

戴德梁行华南及华西区研究部高级董事张晓端表示，今年首季度部分二线城市在相对宽松的楼市调控下迎来了住宅价格的显著增长，对于中西部及东北部的普通二线城市而言，在国家未出台更加严厉的调控措施之前，量价仍存上扬空间；但同时 “遇涨即调”的政策导向恐将快速覆盖相应热点城市而维持整体市场的稳定性。另一方面，租赁市场的加快建设和发展将逐渐成为住宅市场的另一个发力点，“租购同权”方向下不断分流住房需求的同时，也将吸引更多包括开发领域、运营板块，及资本市场的投资进入。