2018年5月16日,由亿翰智库和中国网联合举办的“2018中国上市房企百强峰会”在北京隆重举办。本次峰会以"链接新时代 赋能新价值"为主题，围绕上市房地产企业融资环境及市值管理展开讨论，致力于助力中国上市房企，实现资本市场融资突围，加强市值管理。会上隆重发布“2018中国上市房企百强”研究成果。>>>专题：2018中国上市房企百强峰会

规模

百强房企销售规模同比上涨38.4%，

但企业间分化加快，TOP20集中度提升至32%

在规模房企规模加速扩大的情况下，行业门槛值不断提升，房地产行业的集中度呈上升态势，马太效应进一步凸显。2017年，TOP20房企销售规模平均增速约为49.3%，远高于百强房企38.4%的平均增速。并且，TOP10企业的集中度较2016年的20%上升4个百分点至24%，TOP20企业则上升5个百分点至32%。

图：2017年多数龙头房企销售金额（亿元）均保持较高增速

图：2013年-2017年房地产行业集中度

盈利

17年盈利能力大幅提升，

未来行业利润空间存在压力

2017年百强上市房企加权平均净利润大幅提升，盈利能力显著增强，加权平均净利润率也由2016年的11.2%上升至2017年的13.9%，结束了连续几年下跌的趋势。房企利润率的大幅提升主要有两个原因：一是2015年下半年及2016年全年销售项目进入结转期，该期间销售项目土地均价较低，销售均价涨幅较高，从而产生较大溢利；二是2016年货币政策宽松，较多低成本货币流入房地产市场，从而拉低房企的平均融资成本。

图：2017年百强房企净利润率为13.9%，较16年上升2.7pct

随着土地成交均价的上升、销售均价增速的放缓和房企融资成本的提升，未来房企的净利润率持续提升存在较大压力。2017年热点城市销售均价与2016年土地成交均价比值由上年4.5大幅下降至2.7。此外，据亿翰统计，2017年亿翰50房企新增借款平均融资成本上升至6.11%，较2016年上升0.39个百分点。

图：2017年热点一二线城市商品房销售均价

与2016年土地成交均价（元/平方米）比值下降明显

风险

17年百强房企整体风险可控，

但需警惕债务集中到期偿付风险

17年百强房企整体风险可控，多数房企负债结构安全，其中68家房企无短期偿债压力，54家净负债率保持在0至100%之间，32家净负债率在100%至200%之间，仅7家高于200%。

其中，龙头房企表现更为稳健，现金短债比和净负债率分别保持在所有梯队中最高和较低的位置，其中现金短债比最高为1.46，净负债率为81.9%。而中型房企在加杠杆上表现的更为激进，TOP11至TOP30房企现金短债比和净负债率分别为1.16和124.1%，分别处于较低和最高的位置。

图：54%的百强房企净负债率在0-100%

图：2017年龙头房企杠杆较低，中型房企较高

但仍需警惕债务集中到期偿付风险。随着2015年和2016年房企大量借款在2018年至2021年到期，未来四年公司融资活动现金流流出将大幅增加。若2018年至2021年房地产行业融资环境维持趋紧态势不变，则未来四年行业融资性现金流将始终处于净流出的状态。此外，2018年市场难改调控局面，房企经营性现金流流入将会减少，尤其对于中小房企来说，伴随着公司债集中到期偿付，企业现金流将面临压力。

图：警惕2014至2016年借款集中到期偿债风险

成长

规模房企成长空间尚存，

销售和营收规模增速有保障

展望2018年，随着长效机制的进一步建立实施，去杠杆的加速，全国市场销售规模很难再有较大突破。此外，融资渠道收紧，融资成本上升，土地价格居高，中小型房企资源获取难度加大，成长空间被压缩。而行业内的龙头规模房企由于具备融资渠道更广、资金成本更低以及更为丰富的优质土地储备两个方面的优势，尚存较大的成长空间。

同时，龙头房企预收账款规模大幅增加，将保障企业未来营业收入规模。

图：龙头房企资源丰富

市值

房企市值涨幅分化明显，蓝筹股表现优异

随着2017年二级市场投资风格切换至价值投资，房地产的龙头企业和经营绩效较好的企业也成为了资本市场的投资重点，相对2017年整个A股房地产板块总市值几乎持平的状态，行业龙头企业的估值大幅提升，其中A股老牌龙头房企的“招保万金”的保利地产和万科A的市值涨幅均超过50%。港股中的碧桂园、恒大和融创等龙头房企市值增幅更是分别高达213.4%、397.3%和429.8%。未来预期行业集中度还将进一步提升，龙头企业通过兼收并购也将进一步提高自身价值，仍存在较多投资机会。

图：2017年龙头房企价值释放

图：百强房企实力越强，市值涨幅越大

融资

房企公司债收紧，但海外债融资受热捧，

资产证券化迎来发展新机遇

房企公司债收紧，自2016年上交所收紧房地产企业公司的债审核标准、明确设立准入门槛后，行业2016年四季度公司债发行规模出现断崖式下跌，2017年至2018年一季度公司债发行规模也维持在500亿元以下。

传统融资渠道的收紧导致海外债和资产支持证券类融资规模迎来爆发，2017年三季度行业ABS发行量显著提升至257.4亿元，同比增长179.0%，其中多家房企发行购房尾款ABS、物业管理费ABS和租赁住房REITs等。

图：2017年公司债发行规模降至冰点

图：2017年海外债融资迎来高潮

图：资产证券化融资模式迎来发展机遇

以下为2018上市房企百强排行榜：

以下为2018中国上市房企财富创造能力十强：

以下为2018中国上市房企开发经营能力十强：

以下为2018中国上市房企风险控制能力十强：

以下为2018中国上市房企成长发展能力十强：

以下为2018中国上市房企投资价值十强：

以下为2018中国上市房企卖方关注度十强：