成立：之前看过一个很有意思的研究，它研究城市的房价，它选取的指标是一个城市上学儿童的数量跟这个城市房价的增长。因为如果你这个城市教育资源比较多的话，上学的儿童比较多的话，意味着这个儿童背后的父母也会到这个城市。随着孩子的升学，孩子的父母一定会在这个城市买房子或者租房子，这实际上对城市的房价有一定的支撑作用。结果研究出来，发现大城市或者中心城市这个房价跟儿童的上学的数量是成正相关的。

杨现领：正相关并不代表有因果关系。

成立：对。

闫旭东：前两天有一个话题，非常有意思，讲到底还是在于经济、产业，因为你只有经济、产业上来了，才能吸引人，实际上儿童是后面可以带进来的。后面儿童进来之后，你发现是什么呢？这个当中是验证了那个关系，验证了那个结果，因为在这里面，我们一直观察有两个城市特别有意思，一个是鄂尔多斯，一个是温州。这两个城市我们在看，2008年之前，70个大中城市，基本上所有都是上涨的，后来鄂尔多斯和温州就出现问题。2008年问题我们可以看，很多城市都反上来的时候，鄂尔多斯没上来，但是看温州逐渐调整上来了。这个是它的经济基础在做这个调整，这个就是一个叫什么呢？房产税背后的核心还是产业。

杨现领：这里面我研究还是挺多的，我喜欢看学术文件，刚刚闫老师讲的观点表面是对的，但是它后面也是有原因，产业能够更替，其实还是有一个其他的因素可以去解释的，它更核心的因素，很多可以归因于两个东西，硬的东西是地理环境，软的叫包容性的治理。我们看到很多工业化时代的城市没落，服务业城市没有转型成功。核心就是它给了人一个什么呢？非常包容性的环境，有的城市叫榨取性城市，鄂尔多斯是典型的，一开始是恩惠，实际上后面就是魔咒了。有的是包容性的，它能够包容有不同的人，所以我觉得城市学家、规划学家说的特别好，一个城市的包容性不是说他包容所有人，而是它不排斥人，哪怕你是精神病也可以来。交互多了自然产生想法，想法有了自然产生创新，创新就是这个城市发展的动力。

但是现在确实处在城市人口重新布局，城市房产必然也会重新布局。这个社会不缺人才，特别不缺博士、硕士，这些人太多了，不是太少了，我们每年生产800万的大学生，这些人应该做服务业，原来应该拉快递才对，但是缺这些人，一个社会长期发展的动力，就是它对所谓低端人口的包容性，它是生态里面最底层的，它未来会往上走，没有他们上面是断层的，生活成本就会很高，各种问题就会产生，所以未来我们开始对两亿农民工争夺的时候，这个城市发展水平一定很高。所以一个城市的发展，不是因为人才，而是他吸引了更多的劳动力，它是推动了整个工业时代的崛起，这个我觉得是很重要的因素，包容性的制度。

主持人冯伟：说到包容性我非常赞同，硅谷这个城市的成长有部分因素就是包容性。

杨现领：还有一个刚才孙总讲的，我觉得我可以补充一下。基础设施带来的实际影响，真实的影响，一个是地理，制度就是包容性的制度，还有一个，就是家庭条件。基础设施的互联互通带来的结果是让人更分散，还是使人更集中了呢？其中结果往往是第二个，每一次交通的互联、基础设施的完善，使得人在更广泛的地理空间上再次集聚。它其实带来的是人口再集中的过程，只不过你集中的这个地理面积是稍微扩大的，它不是一个分散过程，使得更多的人居住在更大的面积上，最终的结果是人口密度的上升，才使得生产上的规模经济才能够取得，这个城市才能持续的繁荣。

闫旭东：我特别赞同，一个我们讲超级城市，一个是中心城市群，再有一个就是小城市、小镇。其实你可以看到，中国还是一个两元结构，我刚才提的那个话题，就是农二代能不能回得去？将来落脚点落在哪里？可能就落在县城，落在镇上。因为他的产业已经发生变化了，原来不是说我一定要农业的机械化，生产达不到状态，现在基本上来讲，你去看农村，机械化程度有很大的提升，需要他留在村里面的时间点是可以减少很多了。在这个时候他还有其他的精神上需求，还有购物和社交的需求，这时候就往县城集聚。

这时候就是什么呢？最简单的小学、农村都是并校，并校的结果父母也跟着过去了，所以这个就是城市化进程可能比我们想象的更快，更集中。

主持人冯伟：上次跟范老师沟通，范老师的观点是说，本来大家想着互联网是去中心的，反而互联网加速了人的距离。他举里一个硅谷的例子，比如科技人才最想去的地方，就是去硅谷。

闫旭东：金融最想去的是纽约。

杨现领：这个逻辑确实比较有趣，大概九八年就有人研究这个课题了，九十年代互联网快速崛起嘛，大家都觉得互联网会削弱距离重要性，后来发现实际上它是强化了，因为原来我们不认识，我们有了微信，我们有了联系才会见面，现在互联网的手段实际使得人更集中了。

主持人冯伟：对，就是个机会会更多。比如科技企业的人才在硅谷有4万个就业机会，可能在别的地方就没有，像中国一样，去杭州相对就业机会更多。比如说他在乡村生活的这些人，他更渴望年轻人在某个地方聚集，甚至不同兴趣爱好的人，他会越来越按兴趣化去聚集。比如周边有宋庄，它通过互联网的手段，全国的独立艺术家们都会往这个地方去聚集，这个兴趣的聚集，是驱使着大家通过互联网的手段聚集的更快。

闫旭东：比如我们在做回报率的这个测算的时候，有一个数据，办公的表现是明显的持续向好，这个当然就是一个什么？业态的变化，产业业态的变化，产业业态原来是第一产业，第二产业，第三然产业。第一产业往第三产业转，第二产业也往第三产业转。

杨现领：互联网时代带来的结果，就是收入分配进一步的分化，第一是美国，第二是中国，中国财富指数也是在快速上涨的，但大家对于优质的房产追求是不会改变的，美国人一直住的是越来越大，越来越远，越来越靠近阳光地带。不仅要中国人要好房子，各个国家有条件都想要好房子，恰恰带来这个争夺会更剧烈。今天大家抢优质二手房，我们看数据特别夸张，两个挨着的小区差异开始出现了，因为它的物业，因为它的绿化，因为它外立面的不同，导致它单个房产价格的分化，现在已经出来了，品质议价会非常非常强，因为你新建商品房没有给人家提供选择，所以现在抢夺二手房，有好多城市都是这样的。如果一线买到，我就应该去二线，或者这些中心城市。

成立：我发现杨院长对房价增长和优势资源争夺我是很认同的，但是关于北京这个城市，它可能在规划上有一个变化，应该也看了最近的变化。北京的定位是政治中心、文化中心跟国际交流中心，但是它把经济中心去除了，以前四个中心，没有定经济中心的原因很简单，因为出了雄安。那么在这种城市规划定位变化的情况下，很有可能意味着说后期公共资源的分配，包括北京的政府机构、医院、学校很多分配会往雄安流。当然长期肯定是增长的，这个没有错，但是可能会在短期内造成房价的回调，从今年2月份北京的数据可以看出来，消费率掉了8%。