孙祖天：我接着杨老师跟闫老师的话题，把话题引到住房制度。我的理解国家并不是要压制或者是杜绝对于房产税的投资，而是说对于房产税的投资，它的风险要降低，然后它的模式要进行一个转变，其实过往为什么中国的房地产投资大起大落，其实一个原因在于，中国房地产投资是以个人投资者为主题的，然后它是以一个对未来增值的预期为它的价值基础。实际上在成熟的国家，比如在美国，机构型的投资者，这个在房产税投资里面占主体，机构型投资者更多关注的是租金的回报，租金更多反映的是房产税真正给人或者给产业带来的价值，其实它是最理性的。而销售的价格其实它有一定的投机性的元素在这里，所以说如果是说有更多的机构投资者，比如说各种基金，其实它在对房产税投资行为更加规范，更加理性是有非常重要的作用的。

其实现在也到了一个非常合适的时机，对于个人投资者来说，其实房产税销售价格已经到了非常高的地步。怎么样去带动这个租赁市场？这个其实机构投资者有更多的空间可以去做，为什么最近两年我们的数据也可以看到，我们所谓的大宗投资其实就是整栋物业的交易，由机构投资者去持有、去经营、去出租，这种其实是最近两年发展特别快的，比纯粹的土地开发这个市场增长的要快的多。

另一方面，可能现在最主要的对于机构投资者来说，它的障碍或者需要考虑的点还是在于目前国内租售比，就刚才闫老师也提到，租售比还是太低了，比如说我们做长租公寓，长租公寓在美国这个是对机构投资者非常有吸引力的。在中国一般写字楼和商业，一般城市它的投资回报率是4%，刚刚闫老师说它是1%点多其实是更低。国家的政策有没有一些扶持跟补贴？对于怎么样规范，让机构投资者更多的介入这个市场，其实是更有帮助的。

主持人冯伟：国内长租公寓投资回报率更惨吗？

闫旭东：下一步很难说了，下一步出让土地而且是直接持有了，地价蹭一下下来了，它的投资回报率马上上去了。

孙祖天：而且现在很多长租公寓运营商也在收购一些城市的闲置物业，这个收购的成本远远比在市场上面去收购物业它的成本要低，这个可能是一个输入。

主持人冯伟：现在这种资产的价格水平，我觉得如果是纯粹的去做这个的话。

闫旭东：你拿商品房的价格去做，肯定是不行的，但是我拿土地的这个投资回报率那是相当好的。

主持人冯伟：对，再加上将来会有一些政策，国外有免税的政策。

闫旭东：我相信后面这个市场会是什么状态呢？第一这个市场一定会稳定的，政府会用各种方式稳定这个市场，也就是说，单边上涨，或者大幅上涨局面不会再出现。各地有差别化的调控政策，一定会用这种行政的手段来进行处理的。

第二个，我们看长期的趋势，就拿回报率的测算来看，我相信过一段时间大家会看到，本着增值的回报率会怎么样呢？和你产品是一致了，没有必要再赌增值了。这种预期心态来讲可对未来的市场发生很大的变化，他会希望关注我的持有成本和持有收益，这个上面会对市场有很大的影响。

闫旭东：你会发现几亿人迁徙到城市中居住，确实影响是巨大的。另外，可能大家还注意到一个话题，这个当中像我们讲的中心城市，一些中心城市另外还有比如说我现在讲的大约四十几个城市，可能是属于人口的净流入，但是你有没有注意到还有一个话题？因为我们现在是土地和户籍制度的原因，导致我们现在还有相当一部分的农二代，农二代怎么解决？然后农一代的养老问题，在哪养老？在哪居住？还有农二代？他们现在回得到农村吗？所以这个时候，我来看到小城镇的发展，我们四、五线城市的发展，实际上它又有很大的空间，这叫做什么？消费升级，生活品质的改变。所以现在你比如说小的县城，小的镇，中心镇，实际上现在发展速度也是很快的，我们要看到这么一个长期的变化和趋势。现在那些农二代，他真的回不去了，他一旦在外面上学了，一旦在外面打过工，真的回不去了，村子里面回不去了，村子回不去到哪里？到县城，到镇，这个也是未来下一步需要关心的问题。

杨现领：对，按照一般规律的话，人在小城市的聚集，不会产生规模效应，中国的好多因素不是单纯的经济因素，所以其实我们也发展了好多年，发展工业城镇，其实结果也不怎么样。所以我总体上觉得，我的观点跟闫老师大致一样，我稍微有点差异的是，大城市周边的三四线，不一定叫城市，可能叫县城，或者镇，经济学的规律是什么呢？你要离的近你又不能离的更近，太近了就又被吸走了，太远了，没有交通的区位优势。

成立：十九大之前，关于城镇化的发展路线，可能涉及到这个，之前国家城镇化发展路线，是大中小城市均衡发展，甚至还有一段时期，国家政策是偏向于中小城镇的发展，那个时候有一种观点，是大城市人口过多，公共服务跟不上，所以导致房价持续增长，所以导致整个城镇化发展资源分配到中小城镇，现在再回过头看的时候，从经济效率上来讲，中小城市由于它的区位和经济的制约，导致你把资源分配到中小城镇，也很难发展起来，也很难吸引人口。而且从国外经验来看，大城市只要你做合理的分配，它的经济效益远远高于中小城镇。

杨现领：地理决定的很多很多事情，你说一个产业，那是一个结果，产业背后是地理，地理条件具有某种程度上的强制决定性，美国这个国家是很牛的，它是三面都可以做海洋贸易，这种地理结构决定它的城市发展一定是分散且多元的，好多个城市中心，每个城市中心辐射一带，所以使得它的大城市不会特别大，小城市也不会特别小，所以美国的城市结构很均衡。

孙祖天：我们认为城镇化发展在现在这个节点，其实是面临比以前更有利的条件，主要是有两方面的条件：

一方面，所谓的中心城市，它比以前更有动力去做资源的去中心化，以前虽然国家号召把自己的资源分配到其他的城镇，但是这些中心城市并没有很大的积极性，现在面临非常大人口的压力，其实反推这些城市，它更愿意把一些教育资源也好、医疗资源等等这些，对于人口有吸引力的这些人分配到跟它周边的一些城市。

另一方面，基础设施的发展在最近两年更加的迅速，其实基础设施，尤其是高铁，它其实更加的扩大了人可以在中心城市去工作、去生产，在更远的距离去生活和消费，这个距离越拉越远，这个对于城镇的发展是有利的。

当然我也同意杨院长的话，不可能各个地方的城镇都有发展的机会，其实下一步的发展更加还是倾向于跟中心城市有一定距离，在中心城市周边的这些城镇，大概是一到两小时的生活圈，其实这些城镇它面临的机遇会更大一些。