北京楼市的调控政策，不仅是针对北京市场出台的，而且给全国楼市提供了政策模板，以达到发挥示范效应的作用。所以对于北京政策的分析，具有很大的标杆意义，其政策效果的评估也变得很关键。2017年3月，北京出台了“317新政”，这被认为是北京楼市政策持续收紧的强大信号。到了2018年3月，正值调控一周年，研究这一年北京楼市的政策变动和动向、相应市场的数据变化、市场预期的变动等，都非常有意义。

在回顾2017年3月北京房地产调控政策之前，我们还需要追溯到2016年的“930新政”。从政策升级层次看，2016年第四季度是政策收紧的“1.0版本”，而到了2017年“317新政”则属于“2.0版本”。所以政策的信号意义很强，即政策趋紧是因为市场的焦躁感没有消除，调控需要加大剂量。

我们看一下2017年3月份的政策内容。第一、实施认房又认贷的政策。这个政策可以通俗来理解，即如果你在过去有过买房的经历，或者有过房屋按揭贷款的经历，那么现在在北京买房，都会被认定为二套购房行为。换而言之，在购房的资格和首付等方面，都会按照二套房的标准进行。第二、采取了更加严厉的差别化信贷政策，即普通住房方面会采取6成的首付要求，而非普通住房则采取了8成的首付比例要求，这就是不断降低按揭贷款背后的杠杆属性，对于自有资金不充足的购房者是有显著影响的。第三、暂停发放25年期限以上的贷款，换而言之，可贷款的期限压缩了，每个月的月供数量就会增加。第四、采取了限售政策，对于以企业名义的购房行为，在购房后持有三年才可以转让房屋。

从政策内容来看，直击了北京楼市的各类矛盾。比如说“认房又认贷”的政策，会直接抑制部分二套购房的需求，这样剩下的贷款资源和房源可以更多地导入刚需或首套购房需求，体现了房地产调控的公平性原则。而对于贷款期限的压缩，其实也是从信贷层面进行暗示，从而购房者办理按揭贷款就会更加理性。而在限售等内容上，则针对各类回避限购的个人购房做法进行了管制，即使个人注册了公司再去购房，但想卖出去也就不容易了，换而言之，套现的机制就可以真正被破坏。

所以分析来看，北京当时的政策是较为严厉的，其严厉程度既相对于过去历史年份，也相对于全国其他城市，政策紧紧地管控住了购房需求释放的水龙头。

对政策的评估可以看很多指标，我们可以选一个直观的指标进行分析，即房价的走势。数据上看，2016年到2017年，北京房价可以用“蹭蹭蹭”来形容，当时月度均价持续从3万多的水平快速进入到4万多的水平。若当时调控政策不及时，那么实际上到了2017年下半年，北京房屋均价完全可能会达到5万元以上。但从实际数据看，“317调控”以后，北京房价基本上都维持在4.8万元以下的水平。部分月份类似2018年年初月份，确实出现了5万元以上的均价，但这和楼盘的供应结构有关。所以撇开部分月份数据，我们可以看到，房价泡沫得到了真正的抑制。

这一系列房地产市场稳定的现象，也不单纯是一个政策发挥的作用。实际上，北京在2017年后续有很多新的配套政策，部分则体现在市场的规范上。比如说，2017年第四季度，北京严查了很多中介机构。类似查处意义较大，对于巩固政策效果有积极的作用。所谓“无风不起浪”，很多房地产市场的干扰因素，其实都和部分中介机构、开发企业的不规范操作有关，所以政策效果往往是被打折扣的。而此类规范市场交易秩序的做法，有助于让药性真正发挥，真正促进房地产市场的平稳健康发展。

借助此类全方位的疗效，我们看到，一周年期间，北京楼市总算安静下来了，市场定价机制也更加具有效率了。单纯从这个角度看，调控政策效果明显。当然，我们需要看到，房地产市场的长效发展，既要退烧药，也要调养药，更需要自身强身健体。这都是2018年楼市调控和运行需要注意的内容。

适当的反思也是必要的。之所以这样说，是因为北京楼市发展也出现了一些新的问题和新的情况。比如说北京在2018年年初也出现了一些土地流拍的现象。我们前面讲的调控其实更多的是从购房需求的角度进行的，稳健的楼市要求充分关注供求关系。所以，在2018年供给侧结构性改革和“房住不炒”的思路下，我们可以对房企当前经营的困惑、资金方面的压力、企业创新的顾虑等做个调研，以规范企业运作、激活企业经营潜力。

北京楼市的稳定来之不易，未来需要继续巩固。接下来要充分研究一些新的情况和新的风险。比如说接下来供应节奏会加快，部分高端楼盘或会加快入市，这都可能会带来价格的重新上涨。如何研究此类新问题，进而如何剔除价格泡沫，都值得监管层的关注。而对于市场供求参与双方来说，尊重市场规律、敬畏调控政策、独立作出策略，都是参与2018年楼市所需要具备的素质。这个判断，对于北京是适用的，对于全国其他城市也是适用的。

作者 严跃进(易居研究院智库中心研究总监、中新经纬特约专家)

【专家简介】严跃进，易居研究院智库中心研究总监，研究方向为房地产市场与政策，同时对房地产大数据、区域市场投资风险等有独到见解。