1月31日, 万科的一纸公告将祝九胜推到前台，消息不胫而走，这位万科新任总裁一夜爆红。次日上午，万科在深圳高调举办媒体会，在董事长郁亮的卖力“推销”和媒体的强力聚光灯下，祝九胜俨若传奇人物登场，弹房君在此不再赘述。弹房君更为关心的是祝九胜背后的男人——卸下了总裁担子的郁亮，将如何和祝九胜一同为新万科布局谋篇？在行业发生巨大转折之后，万科如何构筑领先优势？

郁式万科生态系统

自去年6月郁亮正式接棒以来，“多元化”一词几乎与万科如影随形。在其紧锣密鼓的布局之下，万科的多元化版图终于浮出水面。郁亮为万科规划的发展路径是：未来，万科所有新业务将会是一个生态系统，它们会分拆上市，形成一个庞大的上市公司群。

不过，生态一词，是一个略显油腻的词汇，它出现在BAT大佬的商业构想中，当然，也曾出现在贾会计的PPT里。在互联网的世界中，生态并不少见，但说起房企生态系统而言，多数人却是黑人问号脸。

所谓生态系统，广义的概念是指通过不同生态主体之间的联合、渗透，最终形成1+1>2的协同效应，这个概念在互联网圈曾经风靡一时。

以最擅长打造生态链的阿里为例，阿里的生态帝国布局首先基于其有竞争力的电商优势，而后通过多种渠道整合内容资源，以收购入股的形式，快速建立行业地位。现如今，阿里早已不是一家单纯的电商，而是已经跨越了电商、大数据、金融、社交、物流、文娱、本地生活、健康、旅行等等的一个生态体系。

然而，此生态非彼生态。关于万科未来的生态系统，郁亮递交的发展蓝本如下：万科多元化业务共划分为5大体系，分别为核心业务——房地产开发和物业管理，优势业务——商业开发运营与物流，拓展业务——长租公寓和冰雪度假，摸索业务——养老和教育，潜力业务——“轨道+物业”和混合所有制改革。

正如阿里一样，有了电商，阿里就有了往下延伸的可能。万科亦如此，有了房地产主业的流量优势之后，才可以构筑新生态。这也是郁亮始终强调把房地产开发主业放在核心位置的重要原因。

此外，通过5大体系，郁亮将给万科多元化业务圈设定了一个明确的范围，正如他此前提出的万科要发展“十项全能”的新标准一样，郁亮对十大业务寄予厚望。

在其十大业务下，隐藏着万科的那条生态链：当客户买了万科的房子或租了万科的长租公寓，能享受到的服务有物业、家装、商业、产城、教育、物流、度假，它们渗透到人们生活的方方面面，互为交圈。

时机与战略选择孰轻孰重？

在生态系统的蓝图下，万科明确放松了对地产主业的销售指标，对外扬言不在乎排名，两年前该企业雄踞行业第一宝座十几年。事实上，在整个房地产开发行业，销售收入排行也越来越不能反应企业的真实竞争力。企业实力排行，以后需要关注销售收入、营业收入、资金流动性、利润率等多重指标。对于当惯了头羊的万科而言，重组了股权结构，调整了董事长和总裁人选，辟出了多元跑道，显然雄心不减当年。

郁亮曾表示，依靠嫁接和整合资源，万科未来希望在城市配套服务商的每个创新领域，都能成为第一第二。而这一决心在万科的物流、商业板块中尤为突出。

“普洛斯和万科加在一起，差不多世界第一。”万科执行副总裁兼首席运营官张旭称，目前普洛斯和万科在全球已经拥有超过500个现代物流园区，面积达6000万平方米，服务超过800家客户。此外，随着万科商业自主运营的购物中心，以及不断收购及轻资产输出项目的不断增加，万科商业旗下管理的购物中心数量目前已仅次于万达，直逼万达的商业大哥地位。

不过，在万科不断押注存量市场之时，亦有专家学者对于存量时代的到来表示出疑虑。

日前，任志强在公开场合放言，中国进入存量市场，还有很长时间，新房市场需求仍然巨大。他劝戒在场的企业家：“别担心要转型，该改行，这个阶段还早”，而他的判断逻辑是依据一手房和二手房的销售对比。

任志强表示，“今年有将近17亿的销售面积，其中3亿多是现房，剩下都是期房。而二手房的销售总量在北京这样的城市是1：3，二手房交易是3，一手房交易是1。但是全国平均下来，现在一手房的总量大于二手房。存量是什么？400亿平方米的住宅，进入存量的概念就是每年有5%的折旧，一年需要20亿左右的改造量，比现在的16.9亿还多，所以还差的远，没有进入到存量。”

除此之外，曾一度扬言要去地产化的万达转眼间又要设立地产开发集团，而同为房企TOP3的碧桂园、恒大也带领着一众属下在房地产开发市场凶猛进击。同期，作为最敢于创新的万科，却选择了稳步小跑、加速转型的道路。

对此，亿翰智库上市房企研究中心张化东表示，并不认同任志强所说的存量时代未来临观点，“房企不能等到存量时代完全来临时再布局，那样就晚了。但是目前从比例上来看，万科转型的节奏和力度相对比较合理，它发力的业务和万科自身也有相关联，未来可以通过其他业务带动地产业务发展。”

未来已来，行业已经站在新时代的起点，政策与市场都在变化中，融资能力与土地获取能力仍然至关重要。此外，多元化产业的整合能力也将考验新万科，郁亮和祝九胜任务艰巨。