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“新派风波”警示长租公寓经营风险

发布时间:2018/03/02 16:48 | 来源 :中国网地产 | 作者: 甘承浩

“新派风波”警示长租公寓经营风险-中国网地产

中国网地产 甘逗


轻资产模式仍占主流的长租公寓行业,从选址开始,到开业运营,几乎每步一个坑。运营者从有做”长租公寓“念头开始,似乎就开始了不断排雷过程,在没尝到甜头的时候,谁也不敢放松警惕。


“灯亮了!”新派公寓创始人王戈宏在朋友圈感叹,“中国的租房租赁方兴未艾,任何坎坷挫折不完善其实都是必修课!”


你有多大勇气,才敢承受长租公寓运营之殇?


网红新派的“灯灭”与“灯亮”


你的标签从“网红”向“明星”进阶,需要跨越的鸿沟大到不小心就能让你粉身碎骨。


租赁市场“网红”新派公寓事件,在地产圈引起不小的轰动。春节期间,新派公寓北京顺义新国展店被新业主停水停电,连续十几天遭到物业困扰。新派公寓创始人兼CEO王戈宏在2月21日朋友圈发文谴责新业主的“暴力行为”。


“新派风波”警示长租公寓经营风险-中国网地产

图:王戈宏2月21日朋友圈


中国网地产对此次新派公寓事件做一个简单的还原:


相关三方:租赁方新派公寓、原业主北京九州隆华投资管理有限公司、新业主北京帝景房地产有限公司


三方纠纷:新派公寓与原业主签订租赁合同前,该物业已经被抵押,“买卖不破租赁”原则更多成了一种道德约束,新派签了一份没有被完全保护的长达12.5年的“炸弹合同”;原业主由于破产等原因把资产通过法拍转让给新业主,新业主方北京帝景房地产有限公司同新派公寓进行过接触,希望重新商讨租金价格或者让新派公寓品牌退出其所拥有物业。不过双方未能就租金问题达成共识,所以,新业主采用停水、断电等手段向新派公寓方面施压。


此次事件引发的大讨论大多是关于签约前的尽调以及“买卖不破租赁”原则的问题:

@:这么大的物业,公寓运营商签合同租赁之前应该做好必须的尽职调查,说明运营管理方面有问题。

@:租赁合同中是否有关于抵押、更换产权人后租金权益如何保证的条款?这点是和合同法中买卖不破租赁权益的重要前提。

·····


关于这些“尽调”质疑,新派公寓负责人在接受中国网地产采访时略感无奈地回答道:作为长租公寓企业,本身最重视的就是尽调,这点我们不可能不清楚。法拍项目具有难以想象的复杂性,作为良心企业,我们和新的使命就是不惜代价保护租户的生存权不受践踏!


至于讨论最多的新派在签约前是否明白物业已经被抵押的问题,新派公寓相关负责人表示,在承租物业时,法务人员查到该物业已经被抵押。新派公寓经过原业主同意,并得到天竺镇政府红头文件,证明此物业可以正常出租运营,随后双方签署相关租赁协议。新派公寓遂投入五六千万元对整体物业进行装修,2016年11月底,直到签约进场、完成装修之后,此时接到了北京市第三中级人民法院口头告知,才得知他们所租赁的物业已经被法院查封半年之久。


王戈宏坦言:“目前我国大多数物业都会被业主质押出去以申请贷款,因而‘买卖不破租赁’这一点能够起到的保障有限。新派的律师可以尽调出专业的要素,但是有很多非公开信息在尽职调查过程中是难以触及的。”业内人士分析,如果在签约前原业主对于新派公寓有目的性的隐瞒,作为运营方,如果遇上同样的情况也只能向原产权方提起公诉,没有更好的办法。


至今,涉事的原业主与现业主都没有出面就此次纠纷出现的疑点做出任何解释。


其实,因产权变更或其他原因,房东单方面毁约的事件屡见不鲜。新派公寓的遭遇在长租公寓行业内绝非一个孤立的个案。新派公寓事件之所以能够引起广泛讨论,该事件发生在国家大力推进住房租赁行业阶段,也因为新派一直是长租公寓发展的排头兵。


风口上的网红新派,很容易成为焦点。2月27日,王戈宏发文“灯亮了”。在当地政府的多方帮助下,新派公寓恢复供电。新派方面也早已准备好相关法律文件,准备走法律程序。此次事件最后如何解决,中国网地产将持续关注。


“新派风波”警示长租公寓经营风险-中国网地产

图:2月27日王戈宏朋友圈



吃堑长智 长租公寓思考


吃一堑长一智,前提是这个“堑”我们能弥补,而非万劫不复。


此次新派公寓事件我们认识到,长租公寓发展过程中的诸多“雷区”。


专业人士提醒广大公寓经营者,需要特别关注租赁房屋抵押时的重大 法律风险:1、在租约签署前,建议向房屋所有权人或出租方了解该房屋是否存在抵押权;2、为慎重起见,建议在签署正式租约前,亲自前往当地房地产交易部门查询该房屋的抵押状况;3、经调查,如该房屋如确实存在抵押,建议慎重确定是否租赁该房屋;4、如确定租赁该房屋,建议咨询专业律师,协助拟定关于房屋抵押方面的保护条款,以保障承租方的合法权益,特别是在承租方被清场后的合法权益。


熊猫公寓CEO王玺龙也强调了签约前尽调问题,他表示,尽调要尽可能详细还要符合逻辑。产权方不会无缘无故出租,市场流出的物业都是或多或少有些瑕疵的。要找到产权方不能继续下去的逻辑点。不过如果产权方刻意欺骗,真的完全规避风险的希望不大。


王玺龙坦言,基础法律的保护以外,还会懂得用其他方法保护自己,这是在中国,不是美国。动不动呼吁媒体,对于产权方来说,没有任何作用,加快决裂速度而已。远洋邦舍CEO姚国臣也表示,长租公寓遭遇类似情况,协商未果最切实可行的方式还是走法律程序。


目前长租公寓运营发展方面主要有三个痛点:1.出租公寓的相关政策不完整,从产权属性到消防要求等都不完备;2.物业获取难度大,正常的物业价格因为现有市场竞争而价格太高;3.供应链成本的降低是长久的抗争。


对于解决长租公寓痛点的建议,专业人士强调,公寓作为新兴行业,相关法律政策的出台非常重要。特别是在消防安全等部分,政策滞后是生命的代价或者是行业大倒退的代价。这个行业存在已经接近30年,法律法规的缺席让人非常遗憾。要在消防安全,产权属性,工商管控,税务报审等几个方面更好的规范这个行业。


关于长租公寓行业发展,姚国臣表示行业发展前景非常乐观,但单独依靠国有企业支撑租赁行业发展远远不够,绝大多数创业型公寓品牌只能依赖外部融资, 但是许多租赁运营企业手中并没有房产这一核心资产,很难从银行拿到贷款。要让长租公寓获得金融扶持,就必须创新融资方式。


王玺龙与姚国臣都强调了长租公寓发展过程中解决租赁土地供给问题。可以让农村宅基地,集体土地以更灵活的方式进入租赁市场。控制租赁年限,灵活准入机制,制定安全办法。


噫吁嚱,危乎难哉!长租公寓运营之路,且行且珍惜。

(责任编辑:甘承浩)
中国网地产

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