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大步朝前的荣盛发展 是否也会担心肌肉拉伤?

疯狂拿地 巨额负债 负现金流:荣盛发展的加糖苦咖啡

发布时间:2018/02/07 09:20 | 来源 :中国网地产

大步朝前的荣盛发展 是否也会担心肌肉拉伤?-中国网地产

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你所被人评价的疯狂,多半是你做了他们想做却不敢做的事儿。


“疯狂拿地”、“巨额负债”、“负现金流”、“质押红线”是最近提及荣盛发展(002146.SZ)紧密相联的几个关键词。数据显示,荣盛发展2017年拿地金额超200亿元,总负债超1600亿元,连续8年经营活动产生的现金流量净额为负,两大股东累计质押股份超20亿股,占比逼近50%质押红线……


房企规模战正酣,冲千亿目标正盛,准备大步跨越的荣盛发展,是否有肌肉拉伤的担心?


当业绩和拿地成为前行的必修课


不觉间,房企销售业绩与拿地布局已从自己喜欢的选修课进阶成为实现规模扩张的必修课。


千亿这个坎,荣盛发展也希望尽快迈过。亿翰智库数据显示,荣盛发展2015年销售额284亿元,排名31位,2016年销售额484亿,增幅达到70.4%,排名上升至25位,2017年销售额为551亿元,增幅仅13.8%,排名也掉至37位。


551亿的年销售业绩与13.8%的增幅,在群雄逐鹿的地产房企中并不突出,甚至略占下风。对此业内人士分析,作为河北省首家通过IPO上市的房地产企业,荣盛发展主营的环京地区,是当前房地产市场调控的重点区域,很难避免业绩受到调控影响。


规模化之路一旦走出便难再回头。在荣盛发展内部,虽然千亿目标的实现并没有具体时间表,规模战之下的大手笔的攻城略地显示出荣盛发展对规模的饥渴诉求。


荣盛发展2017拿地关键词可用“疯狂”形容。CREIS中指数据显示,荣盛发展2017年的拿地金额达到242亿元,拿地面积为1134万平方米,拿地金额排名达到34位。2017年全年,荣盛发展除了2月份没有新增土地外,其余11个月均有拿地记录,通过招拍挂及股权并购方式累计拿下100多宗地块,平均每个月拿地近10块。


大步朝前的荣盛发展 是否也会担心肌肉拉伤?-中国网地产

数据来源:CREIS中指数据

单位:金额(亿元)面积(万㎡)


从荣盛发展的拿地金额与拿地面积对比看,其拿地成本低廉。数据显示,拿地均价/销售均价长期维持在 25%左右的水平,2017 年这一数据进一步下降至约 23%。截至目前,荣盛发展土地储备超过 3400 万平,货值超过 3600 亿元,可满足未来3-5年的发展。


从战略布局来看,京津冀为荣盛发展的竞争优势区域,并将长期受益该区域发展,同时已完成全国化布局,长三角土储面积占比达到约 26%,积极拓展粤港澳大湾区。


显然,荣盛发展已在这堂规模扩张必修课上攒足了学分。


当负债负现金流成为甩不掉的后腿


大部分时候,人需要为自己的“疯狂”付出些代价。


亿翰智库数据显示,荣盛发展2018年1月销售额为45亿,业绩排名35位。去年1月份荣盛发展销售额为32.6亿,同样排名35位。业绩增长平平,疯狂拿地背后,也造成了荣盛发展的巨额负债和大股东的股权质押红线。


荣盛发展2017业绩快报显示,公司总负债达到近年最高的1607亿元,资产负债率也从2012年的76.56%上升至84.50%。2014年的荣盛发展总负债为603亿,三年时间负债增长1004亿,堪称“荣盛发展式负债大跃进”。对此业内人士指出,房地产企业在2018年普遍面临资金紧缺,在销售回款和资金的双重压力下,或面临生存危机。


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2007年8月8日在深交所上市的荣盛发展,已走到第11个年头。业绩快报显示,荣盛发展的净利润从2007年的2.84亿元增长至2017年的57.68亿元,增长了19.31倍。


闪耀背后,都有辛酸。荣盛发展净利润增长的背后,却是将近9个年头的经营活动产生的现金流为负数,尤其从2010年开始,更是连续8年的连续负现金流。据2017年荣盛发展三季度报显示,其经营活动产生的现金流已经达到-75.71亿元,创历史新高。荣盛发展方面称经营性现金流出增加为支付的土地投标保证金增多,而经营性净现金流与净利润存在重大差异是因为存货的增多,房企经营性现金流在某些年份甚至某几个年份连续出现负值,也属于常态。但这样的解释似乎不能完全解释连续9年的经营活动产生的负现金流现象。


除了经营性活动产生的现金流外,企业现金流还包括投资活动产生的现金流与筹资活动产生的现金流。近五年,荣盛发展三项现金流筹资活动产生的现金流为正,投资活动产生的现金流也已连续5年为负,其中2014年达到-12.99亿元,较2013年的-6.11亿元增长112.6%,2015年达到-28.03亿元较2014年增长115.8%。


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大跃进式的巨额负债,连续多年的经营性与投资活动产生的负现金流,让荣盛发展的股东使出质押股权的招数。


公告显示,荣盛控股作为荣盛发展第一大股东,所持有的15.50亿股公司股份有高达14.60亿股被质押,质押率达到94.2%,占公司总股本的 33.6%,第二大股东荣盛建设所持有的6亿股公司股份5.96亿股被质押,质押率高达99.3%,占公司总股本的13.7%。


两大股东累计质押股份约20.56亿股,占荣盛发展总股本的47.3%,直逼50%的质押红线。业内人士分析一旦公司股价快速走低,高质押率会触及强平风险。


受益于雄安新区概念,荣盛发展在2017年4月14日以每股15.55元创历史新高,而至现在将近9个月,一路走低,截至2月5号,收盘价为每股13.58元,市净率2.39,这样的数字无论在港股还是在A股的地产板块中,都不算太高。


深陷泥泞,但仍有希望。据荣盛发展2018年1月份销售简报,荣盛发展1月份实现签约面积45.78万平方米,同比增长59.29%;签约金额47.77亿元,同比增长74.98%。销售业绩以及公司利润的增长也让一些股票分析师对荣盛发展的股票行情发展持乐观态度,中金公司分析师分析2018年荣盛发展的销售业绩增速有望突破40%,盈利增速将提升至30%左右,属于具备确定性高增长且估值相对不贵的优质标。但仍要防范地产调控政策全国范围加码,住房按揭额度大幅收紧,宏观经济超预期下行的风险。


无论如何,规模扩张下的荣盛发展,要想保持良好的竞技状态,避免“受伤退役”,还是要尽快甩去加在身上累赘。


荣盛发展自己亲自调了一杯加糖苦咖啡,什么滋味,只有自己懂吧。

(责任编辑:甘承浩)
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