中国网地产讯 2018年1月18日下午，由中国互联网新闻中心·中国网地产主办的“第九届地产中国论坛暨2017中国房地产年度红榜颁奖典礼”在北京隆重举行。活动现场，清华大学应用经济学博士、北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹表示，地产行业过了高速发展期，但并不意味着地产行业的投资回报率会降低。同时，她认为，未来的住宅发展趋势，一定是高周转化和行业并购整合的趋势。

清华大学应用经济学博士、北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹

对于目前的地产行业发展趋势，杜丽虹表示，“地产行业有两个非常重要的规律，第一个规律是国内地产行业确实过了高速发展期，发展速度在减缓，地产行业的利润率在降低。以前的高利润来自于地产本身土地的红利，随着增速的减缓，地产红利在消失，地产企业的利润率在降低，但是并不意味着地产行业的投资回报率降低。”

“从国外的很多研究看，虽然利润率很低，但仍然有很多的回报率很高的企业。从财务上讲，回报率是利润率乘以周转率，利润率降低的情况下，开发的企业要解决生存的问题，追求高回报，必然要做的事情就是提高周转，然后转到轻资产。未来的住宅发展趋势，一定是高周转化和行业并购整合的趋势，高周转的一些企业会越来越强，这是一个趋势。“杜丽虹谈道。

事实上，除了传统的快速销售快速开发的高周转模式以外，在高周转的模式中依然有许多可探索的方向。杜丽虹表示，“如国外的日本企业可能会越来越走向定制化的开发，美国企业会越来越通过金融化的手段去加速周转等，通过各种手段，地产开发商会加速周转，以此扩大规模，实现行业内的并购整合，这是住宅领域的趋势。”

除了住宅市场的加速周转之外，杜丽虹也表示，长期来说，住宅市场的占比会逐步的降低，住宅之外的广义的商品市场占比会更高。

“长期来看，住宅市场的占比会逐渐降低。投资性物业会出现越来越多的企业，但是这里面的企业类型越来越多样化。除了香港是地缘政治的特殊因素外，自持、自建、自管在世界范围内是少有的。”杜丽虹说道。

事实上，放眼全球房地产市场，分化的企业中轻资产运营、轻资产投资管理会越来越成为主流。杜丽虹表示，全球来看，可以分化为几类企业，一种是轻资产运营类的企业，会越来越成为主流，包括酒店管理公司、养老社区的管理企业，学生公寓等管理企业。第二类，传统的开发商如果具有某种金融资源的整合能力，就会变成轻资产的投资管理企业。这也是从地产商开始向金融企业迈进的一步，逐渐出现一些轻资产的投资管理企业。

不过，在地产企业转型轻资产之时，重资产的担子谁来挑呢？杜丽虹认为，更多的是交给金融投资人，“因为地产行业本身的利润率在降低，所以要求有更低成本的长期资金的支持，因此重资产的活越来越交给金融投资人，金融投资人通过像REITs和私募基金这样的基金化的载体持有，也会分化出另外一类专门干重资产活的，但是需要金融市场的工具，不管是REITs还是基金，都需要有一个载体，专门的利用金融投资人低成本的长期资金做重资产投资的事情。”

对于地产行业未来的变化，杜丽虹表示，“地产行业长期来讲，最后可能有四类主流的企业，第一类是高周转的，规模化的开发商，第二类是轻资产的规模化的运营管理企业，第三类是轻资产的能够有运营能力又能整合金融资源的投资管理企业，第四类借助REITs等金融工具实现重资产长期运营的载体企业。”