面对新的住房发展阶段，党的十九大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。此次，全国住房城乡建设工作会议再次明确，要大力发展住房租赁市场特别是长期租赁，在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场。积极发展租赁市场的目的就是要让住房回归居住本质属性，针对不同收入、不同群体、不同区域的差异性，形成一个租购有序衔接、规范健康的住房租购新格局。从制度建设角度看，当前“租购并举”的工作重点和难点在“租”，应做好住房租赁市场、住房租赁保障以及相关配套政策建设。

第一，大力发展住房租赁市场特别是长期租赁市场。发展租赁市场是住房发展进入新时代的客观要求。从住房租赁方面看，租赁住房需求发展潜力很大，有关数据显示，中国城镇住房自有率高达88%左右，2016年流动人口数量达2.47亿，占总人口的18%，从户籍结构分析，我国新市民的住房自有率为65%，农村进城务工者的住房自有率则更低，这表明在新型城镇化过程中，住房租赁需求规模庞大。自1998年住房制度市场化改革以来，我们更关注商品房市场建设和调控，对租赁市场重视不足，特别是目前住房租赁市场以业主提供的分散房源为主，已经不能适应新市民、新毕业、新就业人群对租赁稳定性、租赁品质的新要求，在人口净流入的大中城市加快培育和发展住房租赁市场，需进一步完善住房租赁市场体系特别是长租体系。建立长租市场的关键在于形成一系列商业可持续的长租模式，进而提高对社会资本的吸引力。调研表明，现在的长租公寓项目收益率为3%左右，明显低于国际平均水平。因此，要从规划、财税、金融全方位发力，促进租赁住房项目与城市总体规划、产业规划、基础设施规划有效衔接，提高项目出租率和满意率，使新市民租得方便、住得省心。加大对住房租赁项目银行信贷和债务融资支持力度，进一步推进租赁住房资产支持证券化工作，既让社会机构有积极性参与建设运营，也让社会资本有规范顺畅的退出渠道。

第二，做好住房民生兜底工作，提高房地产调控定力。低收入居民的住房水平不仅是反映一个国家（地区）经济社会发展水平和居民生活水平的重要标志，而且对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。因此，确保低收入居民“住有所居”是各国公共政策的重要目标和主要着力点。从国际住房保障经验看，保障形式应该根据住房发展实际，采取灵活适用的保障方式。例如，美国政府对低收入家庭的住房保障方式就随着不同发展阶段调整住房政策，在上世纪40年代住房严重短缺阶段，直接为低收入群体建设租赁住房；在上世纪60年代住房短缺问题缓解后，提出补贴住房建设计划和房租补贴计划；在住房供求关系进入更加平衡的阶段，逐步减少对公共住房的直接参与，通过税收抵扣等间接政策，帮助低收入家庭减轻住房支付压力。从当前中国租赁保障的实际来看，无论是采取实物配租方式，还是提供租赁补贴，政府必须要为民生兜底，加大财政投入力度，责无旁贷地为住房困难家庭提供保障住房产品，对低保、低收入住房困难家庭实现应保尽保。在热点大中城市仍须全力做好公租房建设工作，要增加公租房实物供给，同时也要统筹设计租赁补贴模式，持续提升租赁型保障能力，优先保障特殊行业的住房困难群体，逐步将新市民纳入住房保障范围。在供给宽松的三、四线城市，可考虑以租赁补贴、拆迁安置等货币化保障方式为主。只有做好民生兜底工作，解决好中低收入家庭的住房问题，才能从根本上削弱房地产调控工具化的动机，才能真正增加房地产调控的定力。

第三，多管齐下，形成发展租赁市场的合力。发展租赁市场必须是一个系统推进、综合施策的过程，租赁市场与购房市场完全不同，更加强调项目定位的精准性、区位条件的便利性、市场行为的规范性以及商业运营的持续性，因此，应多措并举为租赁市场发展营造一个有利环境。除了上述的金融政策以外，还要完善长期租赁项目的土地供给模式。可根据长期租赁项目的特点，完善相关的土地出让制度，探索改变一次性付清土地出让费用，变为土地年租制，降低企业短期筹资压力。选择区位适宜、离产业聚集地较近的农村集体建设用地，建设长期租赁型住房，兼顾政府、村集体和个人利益，降低租赁住房项目的综合成本，形成合理的投资收益预期。在城市建成区内，释放闲置土地的潜力。对于拿出土地建设租赁住房的企业事业单位，合理确定本单位的自用比例，将非自用部分纳入政府代持机构统一管理。同时，要完善长期租赁项目的税收优惠措施。对参与建设公共租赁住房的机构，在企业税收环节给予一定减免，鼓励业主将住房交由社会机构代持经营，并在个人所得税等方面给予优惠。此外，要加快推进住房租赁立法，提高住房租赁相关法律层级，保护租赁利益相关方合法权益，让行业监管有法可依。