购房人刘女士以800余万元高价，购买了苏女士一套房屋，其中包括了30多平方米的“违建”。没成想在签订购房合同2个月后，违建就被城管部门拆除，刘女士认为吃了亏，便以房屋买卖合同纠纷为由将苏女士诉至法院，要求解除合同，双倍返还定金并赔偿损失。可苏女士认为是刘女士违约在先，又提起了反诉。近日，海淀法院审结了此案，在解除双方签订合同的同时，判决刘女士额外给付苏女士违约金。

起因：出售违建被拆除 买卖双方起争议

刘女士诉称，她和苏女士、中介公司在今年3月签订了《居间服务合同》和《房屋买卖合同》，约定苏女士将涉案的房屋出售给她(实际面积83.93平方米)，成交总价为870万元。其中，房屋主体价格为140万元，房屋装饰、装修和相关设施的价格为730万元。结果5月2日，该房屋有31.5平方米违建被强行拆除。刘女士认为，现苏女士无法按照合同约定交付房屋原状，已构成根本违约。

苏女士则辩称，她虽同意解除合同，但是不同意刘女士的其余诉讼请求，认为是刘女士违约在先。苏女士还提出反诉，要求 法院依法判令刘女士支付违约金174万元。

在审理中，刘女士提交了她与苏女士签订的合同，其中第六条明确约定，苏女士同意在交付房屋时将房屋附属设施设备及物品、装修随同房屋一并转让给刘女士，保证自合同签订之日起至完成物业交验止，房屋保持原状，如违反承诺承担违约责任。但对于具体有哪些物品，合同并未涉及。

庭上，双方均认可涉案房屋在签订合同的时候包含违章建筑，但违建部分不包含在买卖合同所指的房屋面积52.43平方米中，补充协议对该违建也没有任何约定。

法院：购房者违约在先 判决支付违约金

法院经审理认为，从文义解释的角度来讲，合同第六条所指的房屋应当与涉案房屋买卖合同所约定甲方出售的房屋一致，也即建筑面积为52.43平方米的房屋。可合同及补充协议中均没有任何条款显示交易的房屋包含有违建，以及交付时应当连同违建部分一并交付的类似约定，故该条所约定的在交付时保持原状的房屋应当仅指房产证有记载的建筑面积。

由此法院认定，违建部分的拆除并不影响苏女士将房屋房产证记载的面积交付给刘女士，不会构成房屋买卖合同的实质履行障碍。在此情况下，刘女士仅以违建被拆除为由要求解除房屋买卖合同，于法无据。刘女士仅以违建被拆除为由，要求解除房屋买卖合同，缺乏事实和法律依据，行为构成违约。鉴于苏女士也同意解除合同，故法院对合同解除不持异议。

针对苏女士的反诉请求，法院认为于法有据，应当予以支持，但提出的违约金数额过高。故综合本案具体案情，法院酌情判定刘女士给付苏女士违约金60万元，折抵刘女士已给付的定金20万元后，刘女士还需另行给付苏女士违约金40万元。

北京晨报记者 黄晓宇