此次全国住房城乡建设工作会议是对中央经济工作会议精神的响应。在会议要求重点部署的工作中，第一项即是“深化住房制度改革，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。从这里可以看出，在住房制度改革中特别强调“租购并举”的模式，发展租赁市场是住房制度改革的核心内容，未来发展租赁市场的力度会强化。
发展“租购并举”有很强的供给侧结构性改革的导向，从“多主体供应、多渠道保障”的模式看，实际上强调了丰富市场参与主体、丰富房地产相关产品的思路，未来除了开发商积极参与“租购并举”以外，其他机构包括商业银行、国有企业、甚至一些金融资本等都可以积极参与，这对住房制度改革将有积极的推进作用。
全国住房城乡建设工作会议还强调了要发展住房租赁市场特别是长期租赁。虽然在实践过程中有很多的长租概念，但是所谓的长租往往不长，更多的还是一些短租属性，比如1年期的租赁产品。经济学中的“长期”概念，应该是至少3年的周期，所以未来预计包括3年和5年的租赁产品和附加服务会增加。
租赁市场未来的发展最典型的是呈现两大变化。一方面是供给端积极增加租赁住房的供应，总体上机构类租赁住房的供应会增加。另一方面是在需求端上，预计租赁贷款的政策内容会开始增加，包括租售同权、租房可办居住证、可积分等，实际上都可能会有相应的政策关注。
全国住房城乡建设工作会议提出要加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。相比于过去刻意强调对承租者权益的保护，现在强调保护租赁利益相关方的合法权益，这是发展具有平衡性的租赁市场的需要。而在支持专业化和机构化的租赁企业方面，当前上海已经积极发展了国企试点先行的模式，后续一些大型民企可能也会在这方面加快改革和创新。
从当前市场发展来看，长期租赁产品正得到两个渠道的大力支持。第一个渠道是房企积极入局长租市场，通过提供服务进而形成更好的租赁产品。比如在北京区域，首开集团积极与银行等金融机构合作，目前已经获得1500亿元的银行授信额度，用于支持其棚户区改造、保障性住房、自持租赁住房、共有产权房及普通商品房等项目建设。
首开作为国有企业，做租赁产品既符合“租购并举”的政策导向，也符合整个行业转型和改革的思路。首开集团董事长潘利群曾公开表示，要立足国企责任，为广大青年和低收入者营造高品质、高性价比的住房产品，这符合未来住房产品转型的方向。
第二个渠道是商业银行积极介入。比如，11月3日建设银行携11家企事业单位在深圳举行住房租赁战略合作签约仪式，发布首款个人住房租赁贷款产品，宣布进军住房长租市场，鼓励租赁贷款。事实上涉足租房贷款的还有工商银行、中信银行和中国银行等，预计会有越来越多的银行进入这个领域。
对于当前的租赁市场来说，金融机构的创新和配合很关键，因为相比此前的REITs等金融创新来说，针对消费端的金融支持还不多。
商业银行金融创新的推出，对于租赁市场的影响很大。一方面租赁贷款使得在大城市租房的承受能力更强，带来群体租房需求的扩大，即更容易也更愿意租房了。另一方面租赁需求释放对于购房市场是有很大分流作用的，若房价过高，完全可以通过租房来进行调节。如果后续租赁市场在租售同权等方面有创新，这一作用会体现得更加明显。
作者系易居研究院智库中心研究总监
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