12月19日，凤凰网、凤凰房产携手举办的2018金凤凰全球华人地产峰会在北京康莱德酒店举办。会上，国务院发展研究中心综合研究室主任、研究员刘卫民发表《新时代下房地产的新思维与新机会》演讲。

 国务院发展研究中心综合研究室主任、研究员刘卫民

刘卫民指出，之所以前期房价快速上涨，非理性性购房，往往是因为有非理性的预期，如果大家觉得房价上涨速度不够快，还有没有这么大的动力投资到房地产市场呢。对于政策来讲，就是希望把市场进一步稳定下来，就是靠长效机制的稳定。而通过稳定的预期，使从业者能够对后续的市场形成一个稳定良好的判断，从而进一步有序的安排自己的开发和推盘节奏。 

对于中国现在的存量资源来看，有很多是需要改善住房环境。基于这样一个原因，所以即使到了中国城镇化发展到55%到60%的阶段，住房存量里面仍然有相当的更新的需求，所以城市更新，将会成为下一个阶段各地的人民对于美好生活，美好的住房的客观需求。 

未来房地产发展可以归纳为五大新机遇。 

第一，存量住房资源的利用上，对于越是成熟的现代化城市，租住的比例越高。中国在城市里面的户籍人口，住房自有率已经达到91%，常住人口的住房自有率也达到了80%。对于未来中国走向现代化居住的需求和趋势，存量住房资源的利用，隐含着一个关键词“租赁住房的市场其实是非常庞大的”。 

第二，对于热点城市和都市圈里面的核心城市，新市民的住房需求是非常有迫切性的。 

第三个，在高自有率和低成交率之间的差，要做城市更新改造。城市更新除了房子本身的改造，还有管廊的投放，即在整个大都市圈里面，疏解的过程中一些新区的建设，新型的城市更新的机遇。

第四个，对于智慧型城市和大数据，对于城市的经济管理，有一些业界的领先的企业已经在提供相应的城市管理的方案。

第五个，对于住房制度改革的红利，租购并举体系的建立，包括金融体系的进一步完善。在以前我们所说的住房调控，一收就冷，一放就热，很重要的原因是更多的依赖于商业性的住房金融，未来能不能把政策性的住房金融进一步完善，使新市民，现代化的居住需求，都市更新类的住房需求平稳的释放出来。只有在住房制度改革进一步落地生根之后才可以享受到真正的释放出来的住房制度改革的红利。