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来源:中国网地产 2017-12-20 11:01:23
杜丽虹:房企未来发展的四条路径
“房企未来有四条发展路径:大型开发企业、以Reits为载体的重资产企业、轻资产的投资管理公司、轻资产运营公司。”
清华大学应用经济学博士、北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹也提出了自己的见解,她认为,在开发领域的确需要规模,但是未来的地产,开发未见得唱主角。她以日本和美国为例,发现发展到一定程度以后,开发商的利润率就会降低。“未来住宅开发仍然有,但是市场的利润空间在缩小,未来在市场上慢慢地唱主角的就变成了这些存量和产业地产公司。”她说。
杜丽虹认为,大的有大的优势,而没规模的企业在某个细分市场也有它的优势。现在有很多细分的领域,比如长租公寓,在国外比较流行的细分市场包括学生公寓,还有做养老公寓的,这些细分市场将来有很大的成长空间,唱主角的未必是大的企业,而是一些比较早转型到这个领域里面的企业。
今年中国的地产商都在讨论转型,杜丽虹对此表示,将来一部分会是大的开发商,还有一部分中小的。美国也好,日本也好,最典型的特征是大家越来越轻资产化。住宅开发商也越来越轻资产化,还有一部分转化成运营企业,即使开发也是定制开发,定制开发养老社区,定制开发学生公寓,定制开发自助仓储、定制开发数字地产。还有专业的运营企业,但是都是轻资产,自己不拿,就是给别人服务,专业的运营商业也好,酒店也好,写字楼、养老也好。还有一类转向轻资产的投资运营企业。虽然还是自己开发运营管理,但是钱自己只出不到5%,剩下都是来自于金融机构基金,基金持有,自己只占一小部分,赚管理费,转向轻资产的投资管理模式。还有一类把自己变成REITs的管理模式,长期持有物业资产,把自己变成一个基金。
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