城市房价居高不下，年轻人从工作到买房的时间跨度正在增加，租房市场需求也日渐旺盛。链家研究院数据显示，预计到2025年，我国住房租赁市场的租金总收入将接近3万亿元，租赁人口将达2.3亿人。

据业内人士介绍，目前长租公寓数量在全国租赁市场的占比约为2%~3%，而发达国家的占比则为20%~30%，相对来说，国内长租公寓仍有巨大发展空间，市场规模至少在万亿元级以上。

富有潜力的市场前景和租售并举的政策红利，让长租公寓站上风口。对一些拥有大量自持物业的开发商来说，长租公寓是自持物业去化及盘活重要的途径之一，多家开发商也纷纷开始进军相关领域。

一半是海水，一半是火焰，繁荣的租赁市场争夺战背后是焦灼的盈利难题。

资本较量

在市场高增长的“黄金时代”，房地产商更倾向于“拿地、建房、回款、再拿地”的发展模式。因此，为转变“轻租重售”的局面，不少城市在土地拍卖时开始加入全部或部分“自持”的条款，要求自持地块所建住房“多租少售”或“只租不售”，迫使地产商转型。

于是开发商们主动或者被动转身为“包租公”。虽然由售转租后，房企的利润被大大削薄，但他们普遍认为，租赁业务有较为稳定的现金流，受调控的影响较小，因此更看好其未来的发展空间。

碧桂园相关负责人对《中国建设报·中国房地产》表示，进入长租公寓领域是企业承担社会责任、积极响应政府号召、响应国家租售并举政策的重要战略举动。碧桂园发展长租，始终站在为主营业务服务、增值地产板块的角度去规划布局，而非为了长租而长租。因此，在试水阶段，碧桂园选择了长租公寓这种相对成熟的产品形态，关注那些最具成长性、有购房潜力的年轻客户，为初入社会打拼的他们提供遮风挡雨的温馨空间，让其体验到碧桂园的产品、服务、文化与情怀，有助于提前锁定购房客户。

业内专家告诉《中国建设报·中国房地产》，长租公寓租金收入稳定、运营模式清晰，适合开展资产证券化业务。除了传统的收租模式，未来会更加趋向于资产证券化，打通金融关口以获取更好的收益。

今年1月14日，魔方公寓在上交所挂牌发行了第一单住房公寓ABS（资产支持证券）业务。8月15日，自如联合中信证券发行了第二单住房公寓ABS产品。

10月至12月，市场上多个住房租赁类融资产品发行。10月11日，国内首单长租公寓类REITs项目、新派公寓权益型房托资产支持专项计划正式获批发行，拟发行金额为2.7亿元。10月23日，国内首单央企租赁住房REITs项目——保利租赁住房REITs获批，总规模50亿元；12月1日，招商蛇口首单储架式长租公寓CMBS计划获批，发行总额60亿元；12月5日，龙湖发公告称，计划发行50亿元住房租赁专项公司债券，首期30亿元。

在企业纷纷发行各类融资产品的同时，以工行、建行、中信等为代表的银行系也伸出橄榄枝，以数千亿元资金支持租赁市场。

10月30日，中信银行与碧桂园签署300亿元长租住宅保障性基金战略合作协议；11月3日，建设银行宣布进入深圳长租市场，首创发行个人住房租赁贷款产品按居贷；11月28日，工商银行北京分行宣布，将为住房租赁市场企业端与个人端推出专属金融产品，提供总额不少于6000亿元融资支持；12月5日，中国建设银行上海卢湾支行与碧桂园集团上海区域签约，为其发展长租公寓提供200亿元人民币资金支持。同日，广州市城市建设投资集团有限公司获得工行200亿元住房租赁业务授信资金。

碧桂园相关负责人表示，碧桂园有强大资源整合能力，会将各业务板块及本身优势，注入长租公寓这个领域。碧桂园将结合自身基因，通过高效率运营、成本控制和灵活的决策机制，使之更适应这个市场。

当然，受限于长租公寓资源与资金端需求，并不是所有市场主体都可以轻松借用资本力量，融资成本差异也较大。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，当前租赁市场类似“风口”、“A轮融资”等概念背后的逻辑在于，长租公寓需要做大规模，短期内还是资本的较量。

盈利困境

站上风口的长租公寓运营情况到底如何？

中原地产首席分析师张大伟表示，租赁市场最大的核心问题依然是租售比悬殊，目前依然没有一家企业能摸索出租赁直接盈利的可能性。全国大部分城市租售比在500以上。这种情况下，租赁全行业亏损。

据克而瑞数据，万科泊寓目前在全国24个城市拥有24000间公寓，但并未实现整体盈利。万科董事局主席郁亮曾表示，“如果能够达到1%~2%的回报率，我们就已经很满意了。”

龙湖曾定下三年内实现租金收入达60亿元的目标，但对外公开则表示三年内不考虑盈利问题。

已试水公寓市场两年有余的世联行，除北京红璞公寓有盈利，其他项目全部处于亏损阶段。世联行2017年中报显示，2017年1~6月，资产服务业务毛利为亏损3336.64万元，同比下降211.91%。

目前长租公寓机构的盈利能力仍然较弱，绝大部分处于亏损状态。就算盈利，长租公寓的利润率也不高。第三方住房机构的数据显示，目前长租公寓行业投资回报率仅在2%左右。

谈到未来的盈利模式问题，碧桂园相关负责人告诉《中国建设报·中国房地产》，一部分要通过房租溢价及增值衍生服务实现盈利，另一部分与主业结合，成为主业的客户蓄水池。

据了解，目前，市场上的租赁项目主要以两种运营方式为主，一种是“包租”的轻资产模式，一种是持有物业的重资产模式。

华菁资本报告称，55%的拿房成本占比和百间65%的入住率是盈利的临界点。

华菁资本认为，这样的利润结构意味着长租公寓领域并不是一个盈利空间很丰厚的行业，对于已经进场和试图进场的玩家仍然是一个有门槛的行业，无论是资源获取端还是运营管理端，市场参与者都行走在刀刃上，稍有不慎都将无利可图赔本出场。

严跃进表示，实际上轻资产“并不轻”，因为房源的收购成本较高，尤其是当大城市房价上涨的时候，二手房的收购成本势必会上升，而且还涉及到房源的管理，零碎的房源要整合在一起，压力较大。而对于一些重资产的模式来说，规模效应容易做，所以这都会在融资和企业投资价值评估上有所表现。

张大伟表示，从全国看，累计多城市出让的租赁土地面积超过500万平方米，按照平均60平方米单套计算，已经可以直接提供租赁房源超过8万套，集中在北京、上海等一线租赁热点城市。但其中低价部分基本被国企获得，对于租赁企业来说，土地成本依然过高。

一面是开发商的盈利困难，而另一面却是租房者面对高企租金的“望房兴叹”。

链家报告显示，公寓市场的消费人群以26~35岁间的80后为主，其占比达58%，超过其他所有年龄段人群的总和。七成租客的月租金支付在3000元内，其中五成多在2000元内，甚至还有近两成在1000元内，租客对于租金承受能力并不强。

总体来看，目前长租公寓的市场正在遭遇成长阵痛。如何破解烧钱容易赚钱难的尴尬处境，考验着市场参与者与运营者的智慧与能力。