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美好大连 未来可期:新一线城市的优美曲线

发布时间:2017/12/06 11:06 | 来源 :中国网地产 | 作者: 甘承浩

【中国网地产 甘逗】“翻开相片的一瞬间,大连的一切又回到眼前,安详的街道和明净的天,清澈的空气和阳光的脸。海风吹动着帆船点点,坐看夕阳伴着海鸥盘旋,情侣漫步在沙滩把手牵,此刻我的心已飞得很远。”

——歌曲《大连》

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歌手赵翔的《大连》唱出了大连的美丽与浪漫,这个有“东北之窗”“ 北方明珠 ”“浪漫之都”之称的新一线城市,宜居指数在全国40个城市中排名第四。但这样美丽的海滨城市,由于产业转型等诸多因素还是逃脱不了近些年人口外流的“东北人口困局”,据统计,每年大概有3.5万人进入大连,但是也有3.5万人流出大连。


于是,链家把研究转向这座新一线城市,在大连海边描绘了一幅与众不同的“大连曲线”。


东北的大连 进化曲线有点不一样


“房住不炒”的概念越来越深入人心。2017年中国的房地产市场在调控之下,很多的城市的价值的分布发生了调整。在未来没有资金支持的情况下,很多城市房地产趋于向价值回归,向居住本质回归。


当然,大连也一样。由新房开发转向二手房市场、由刚需转向改善型需求、由以购为主转向租购并举、由小市中心转向新区格局,诸多变化使大连呈现出与众不同的“大连曲线”。


提到“大连房产进化”,链家研究院首席市场分析师许小乐结合《2018年大连房地产市场展望》分析未来大连房产市场五个方面的进化:增长曲线进化、品质居住进化、存量市场进化、居住本质进化、区域平衡进化。


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链家研究院首席市场分析师 许小乐


传统动力复苏,新兴动力增强,经济增长动力超过预期的大连展示着不断进化进化的增长曲线,城市发展的各项指标均走在东三省前端。链家大数据显示,从2000-2015年,大连人均居住面积由21㎡到现在的接近30㎡,人们对居住品质的需求日益提升,由“有的住”向“住得好”转变。


目前大连的二手房市场已经跟新房并驾齐驱,未来将进一步走强,市场主体将更加依赖存量,二手房交易占比逐渐上升。另外,支撑大连房价上涨的去库存政策、棚改货币化、居民加杠杆政策未来可能趋弱,未来房价的驱动力主要以人口增长、居民收入为主,更多以改善性需求的平稳释放为主,房价不大会出现大起大落。目前,城市中心与周边区域的房地产市场发展存在不平衡,表现在市中心需求旺盛但供给有限,主要是土地供应、公共资源配置的不平衡,近年来甘井子区、开发区增速较快,说明市场出现从内向外延伸的态势,进入均衡发展的阶段。


中国的大连 健康发展美好未来可期


大连的经济在结构调整和动力转换方面走在东三省前面,未来将成为东北地区城市的领头羊,大连的房地产市场前景并不悲观。


“你越来越不靠房子赚钱的时候,你可能迎来了你的春天。”链家研究院院长杨现领如是说,“没有一个城市的长期繁荣是建立在高房价基础之上的,以北京为代表的高房价的城市会带来生存的困境,反而当房价不高的时候,城市的活力才会慢慢起来。总的来说,大连这座城市并不悲观,需要改变的是市场参与者的思维。”


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链家研究院院长 杨现领


大连目前仍然保持“去库存”的政策基调。在政策利好条件下,大连新房住宅市场热度维持较好,与周边的沈阳、青岛、济南等城市相比,大连是2017年新房交易量唯一增长的城市。而另一方面,大连市场供需总体趋于平衡,房价收入比维持在9.5,处于相对合理的水平,可见居民购房压力不大,增量需求空间有限。


房地产作为一个行业,作为一个整体,开发的大浪潮已经结束,房价的大涨大落时代也已结束,房地产销售的好时期也进入尾声,行业的稳定能让产业和资金的匹配关系更加合理,让城市长期的保障机制建立起来。开发的周期结束,房价的周期结束,销售的周期结束,未来房地产总体进入一个品质居住的时代,特别是小型的开发商要提供更具品质的住宅和服务。


大连是一座怎样的城市?竞争力何在?对此,杨现领表示,全中国能找到大连这样独具特色的城市是很少的,差异性是它最强的竞争力。大连城市房价总体不高,如果能适时启动人才吸引政策,强调与东北的关系,把大连变成东北的大连,把东北的净流出人口吸引到大连,便更具发展潜力。


大连房地产市场的健康发展,将在不久的将来给城市带来新的机遇。房地产市场背后的逻辑是可支付、有品质、可流通,虽然在政策上有所限制,各地方市场表现均有所不同,但对房屋的内在需求是不变的,围绕“居住”而打造服务也让市场的未来充满张力。


中国的大连,依然保持着乐观态度,迎接可期的美好未来。

(责任编辑:甘承浩)
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