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揭秘2017房企土地排兵布阵之道

发布时间:2017/11/24 09:23 | 来源 :中国网地产 | 作者: 李逗

转眼年末将至,如果说2017年内有什么是最具轰炸效应的事件,调控大招绝对是榜上有名的那一个。在多轮密集的楼市调控下,楼市快车终于进入平稳行驶状态。而作为与楼市相映照的土地市场,近两年却迎来难得一遇的大爆发。

看点

调控之下,土地市场再掀狂澜

楼市调控减法持续加码下,今年以来,全国土地市场的供应端开启加法模式,迎来了实实在在的惊喜。

Wind数据显示,今年前9月,全国供应土地面积达45678.7万平米,较上年同期增长14.14%。另据中原地产研究中心数据显示,截至10月底,一线城市合计供应住宅土地规划建筑面积达到2433.33万平米,同比2016年全年上涨40%。成交面积达到1770.35万平米,涨幅较去年全年上涨19%,预计最后2个多月还有大量土地将入市。

除了加大土地供应之外,竞自持模式成为今年的另一个亮点所在。自2016年11月北京首个自持地块成交以来,天津、杭州、广州等亦紧随其后,先后推出企业自持地块,随后佛山、上海亦加入该行列。

与此同时,二线城市纷纷限贷限购的调控之下,越来越多的房企转而拥抱三四线城市,并多次刷新当地总价纪录。

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中指院数据机构统计显示,截至10月底,全国土地成交总价排行榜中TOP10中,佛山、无锡、珠海、宁波4个三线城市跻身前位,成为成交的主力军,而在过往,这些高身价地块常常是被一二线城市所承包。

除了三线城市总价创新高外,今年的粤港澳大湾区也成为了新的亮点。从中央到广东、香港、澳门的政策指令,均明确了粤港澳大湾区建设的重要性,以政策利好,驱动粤港澳大湾区跨制度合作的创新之举。今年两会结束之后,全国各地更是涌现出了粤港澳大湾区投资的风潮。

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在克而瑞统计的投资价值前10城市中,佛山、中山、惠州、珠海、东莞5座城市均为大湾区城市,其中佛山位列房企投资价值首位,吸引了大量投资,明显高于第二的无锡。
看点

供应大增之年,房企们的攻城略地之法

除了土地市场的变化万千之外,房企们在拿地中也呈现了不同的分化——龙头房企如今年销售额涨幅较高的碧桂园、恒大和融创中国,都主张快速开发快速去化、高杠杆猛拿地,从而令销售额随之增速迅猛。不过在今年上半年的疯狂补仓之后,恒大、万科、融创、碧桂园等企业都转而表示未来会调整拿地策略,转为审慎拿地。

据了解,恒大的总土储达2.76亿平米,其中一二线城市占比达72.6%。恒大在半年报中称,基于对现金流和利润的考量,计划在2017年7月至2020年6月,将土地储备总量控制在每年负增长5%-10%。据克而瑞研究中心分析,这相当于每年减少1000至2000万平米的拿地量。

此外,融创中国在半年报中公开表示,出于谨慎考虑,将大幅减少在土地公开市场拿地。融创表示,其把握住2015年及2016年的土地市场机会,完成了一线、环一线及核心城市的全国化土地储备布局,获得了充足的土地储备,并且在与万达就13个文化旅游项目91%的股权达成合作,土地储备已得到进一步补充,总土储达9951万平米。这已足够支撑公司在未来几年保持稳健增长,未来将减缓土地获取。

不过,亦有房企对于拿地依然保持高涨的热情,如中海、保利、龙湖等。中海半年报中表示,下半年仍会采取积极参与、细心研判、审慎出价的原则,在公开土地市场补充土地储备,同时开拓更多渠道。

新城控股高级副总裁欧阳捷表示,“企业的拿地计划与其发展规划、发展速度和发展目标相匹配,也与其发展战略、负债率、现金流匹配。部分企业在过去大量储备土地,带来高负债率,如今降低负债率的方法之一就是提高销售规模、减少土地获取。而中海地产等房企提出将积极拿地,是因为这些企业过去的发展速度低于行业平均水平,如今要继续扩大规模”。

除了龙头房企的大力补仓外,今年以来,多数中型房企在土地市场的表现可谓如狼似虎,其中以金科、泰禾、阳光城、旭辉等为代表的中型房企表现最为迅猛。

为实现2020年完成2000亿的发展目标,今年的金科在土地市场简直开了挂,仅上半年的投资金额就几乎达到了去年全年水平。公告显示,截至上半年,金科土地投资约204亿元,新获项目22个,新增计容建筑面积约422万平米,累计土地储备可建面积约1997万平米。对比去年,金科全年的土地投资也仅约208亿元。

而在拿地决心上,金科也毫不手软。日前,为拿下成都青白江区地块,金科甚至不惜付出5.6亿元、260%溢价的代价。

今年以来,金科拿地的身影遍及北京、重庆、成都、武汉、南京、无锡、石家庄、成都等数十座城市。据中指院统计数据显示,2017年1-10月,金科以拿地金额371亿元,新增拿地面积686万平米的成绩位居房企新增拿地排名第17位。

与强势补仓的企业打法不同,土地供应大增之年,今年的土地市场亦出现许多较为审慎的企业,如绿城、融信、金地等。

今年3月份的业绩发布会上,绿城总裁曹舟南就曾公开表示,“如果现在讨论绿城还有什么毛病的话,就是土地储备还需要进一步加大”。作为销售达千亿的房企之一,土地储备一直是绿城的短板。

然而,尽管早已意识到土储短板问题,绿城今年的土地市场表现却并不理想。去年全年绿城新增土地建筑面积约为228万平米,而据中指院统计数据显示,1-10月绿城的拿地面积仅为242万平米。在其他房企大增土地储备之年,这个成绩似乎有些差强人意。

(责任编辑:马习习)
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