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黑马房企解密 | 中梁的百亿短跑与千亿马拉松

中梁的千亿马拉松计划

发布时间:2017/11/16 13:31 | 来源 :中国网地产 | 作者: 甘承浩

“黑马”房企解密系列报道

在新的宏观调控下,国内的房地产市场分化越来越明显,曾经的住宅销售业绩贡献主阵地北京和上海受制于限购、限价和取得销售许可证的速度,失去了之前的骄子地位;一些二三线城市受益于一线城市的溢出效应,反而让开发企业赚的盆满钵平,也意外成全了一些有准备的地方企业鲤鱼跳龙门,一跃进入百强甚至Top50序列,这类成长异常迅速、忽然成为焦点的企业惯常被称之为“黑马”。

如今的前三十强企业大多经历过这个阶段,万科、中海两家一直领先的企业除外,恒大、融创、绿地、旭辉等等都经历过这个阶段。不过这些企业以往的共性都是进入了一线城市,成为主流。今年,却意外地在浙江、江西等地出现了几匹黑马,令人刮目相看。中国网地产实地考察了这几家公司,试图剖析他们的速长之道。


中梁的百亿短跑与千亿马拉松


中国网地产 甘逗


谁也没曾想到,一家在2008年销售额才刚刚突破30亿的温州房企,用了短短8年,销售额增长10倍,在2016年一举跃进中国房地产企业销售额排名前40。今年上半年的销售额达354.7亿元,超去年全年业绩,全国排名跃升至第26位。


在创下如此佳绩后,中梁一鼓作气,先在内部提出“双千亿”目标:到2021年,销售额和总资产均超过千亿。又在7月底的半年度经营工作会议时,在内部提出2021年实现销售突破1400亿,资产管理规模突破3000亿。


没有最猛,只有更猛。变化的楼市,成熟的人才,灵活的机制,不断高涨的雄心,中国房地产市场正在展开一场新的群雄争霸图谱。显然,中梁已入局。在土地市场,截至目前,中梁共获得土地80余幅,平均3天拿一块地,为规模化增长打下基础。


品牌之路.jpg

中梁地产集团品牌之路


8年10倍业绩的增长之道


中梁地产在全国知名度并不高,但在见证炒房大起大落的温州,中梁绝对占头把交椅。拥有雄心壮志的中梁并不满足称霸地方的地位,而是把眼光放向全国。


2008年-2016年8年间,中梁扶摇直上。08、09两年,中梁地产销售额均超过30亿元,2010年达到50亿元,2013年以超100亿元的销售额,占据温州总销售额的四成,2015年,中梁地产更是以全年销售金额168亿元再创新高。2016年全年销售额337亿,首次跻身全国销售额排名前40。中梁今年1-6月份的销售额为354.7亿元,超去年全年业绩,全国排名跃升至第26位。


毫无疑问,地产黑马中梁正在全国化扩张的路上。2016年,它以平均5天拿一块地的速度拿下68块土地,耗资246亿元。今年拿地速度超越去年,截至目前,中梁共获得80余幅地块,平均三天拿一块地,每周有四五十块土地上报集团。中梁的拿地布局基本上都是经过精心挑选的强三线和位于热点城市圈的三四线城市,如上海周边的嘉兴、张家港;如南京的芜湖、合肥周边的六安,都离热点城市近且且交通便捷;再如泰州、扬州、连云港等强三线城市,其经济实力不容小觑。


2017年1~10月全国房地产企业拿地金额TOP50


中梁拿地.jpg

数据来源:CREI中指数据


快速扩张的中梁,依然将战略布局在三四线城市,这是有别于“闽系发展模式”原始路径的战略。区别于其他盲目布局三四线城市房企,中梁地产坚持“深耕长三角、面向华东、辐射全国“的发展战略,在持续深化全国化布局中,拓展了四川、河南、湖南、山东、湖北、云南、重庆等新区域。中梁地产集团董事长杨剑表示:“如果布局一二线城市是开大奔,布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔,我开50辆宝马mini,我还是大有机会。”


显然,中梁已经备好资粮,选好路径,大干快上。


中梁布局.png

中梁地产全国化布局


千亿目标的勇气与底气


中梁今年上半年354.7亿的销售额已超去年全年,截至10月底,其销售额达到590.6亿,今年的销售目标已经提升至600亿。中梁地产助理总裁陈宏朝在6月举办的一次地产金融研讨会上透露,中梁内部已提出了“双千亿”目标:到2021年,销售额和总资产均超过千亿。今年7月28日,中梁召开半年度经营工作会议时,在内部提出2021年实现销售突破1400亿,资产管理规模突破3000亿。


中梁地产近年销售额曲线图

曲线图.png

2017年1-10月中国房地产企业销售TOP30

销售排名30.jpg

来源:克而瑞


千亿目标的提出,需要足够的勇气和底气。


中梁提出的“全周期全结构”方针,目前集中于三四线市场,但在更高的规模要求下,中梁也计划在一二线城市打开布局。另外,中梁“全周期全结构”的布局方针的终极目标,是实现规模增长,因此”强扩张、高周转、高杠杆“的”闽系房企发展体系”精髓也必须掌握。


2016年平均5天拿地一块,2017年平均3天拿一块地的中梁速度,可谓将“强扩张”战略完美践行。在三四线市场保持领先,高周转是绕不开的关键词,中梁建立了自身的产品标准化体系,确立了百达翡丽、劳力士和浪琴的三种产品模式,又研发出劳力士模式下的香系、国系和御系三大产品线。产品线清晰,产品标准化给予中梁高周转基础支撑,并且在2016年,中梁内部提出了4个月开盘,5个月现金流回正,6个月资金第二次投入的“456”模式,“快进快出、小步快跑、低开高走”的运营模式,正是这些策略让中梁实现了快速成长。


中粮地产产品战略.jpg

中梁地产产品战略


快速拿地扩张意味着需要有强大的资金支持,地方性房企在缺失上市平台的融资渠道之下,融资成本必然相对较高。高杠杆使未上市的中梁地产在融资上另辟蹊径,资料显示,在过去的2015年,中梁地产先后和多家知名金融机构签订了战略合作协议,总计能拿到至少200亿的资金支持。此外,中梁首次公开发行2016年公司债券,募集资金达13.5亿元人民币,在各地的分公司的项目中拥有多家信托机构,同时,一批温州商人乃至政府下属投资机构也在对中梁进行着支持。


正视淋漓鲜血才是真正勇士


大潮落下,才知道谁在裸泳,与众多闽系模式房企一样,中梁在急速扩张的同时,也不得不重视其产品质量可能带来的负面影响,以及地产周期、融资问题带来的反向结果。中梁战略的提出,带有一定的激进性,目标可能是基于拿地储备和潜在的销售面积增长速度估算的,但不得不承认地产行业周期性调整的风险依然很大。


一方面要保持扩张的张力,一方面要保持对风险的警惕和抗衡能力。这是中梁们新锐企业尤其要关注的。在上一轮周期,现在的前20强都已经积累了足够的经验和教训。


中梁在未来四年实现从百亿到千亿的步子有点大,但对这匹地产界极速狂奔的黑马而言,脚步似乎很难再慢下来。

(责任编辑:甘承浩)
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