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两年磨一枪 世茂的艺高人胆大

发布时间:2017/10/09 12:32 | 来源 :中国网·地产中国 | 作者: 陈伊颖

“有质量的增长”是世茂近3年来的口号。可喜的是,它的“质量”有口皆碑,可惜的是,它的“增长”没赶上大行业的速度。


世茂自己,也意识到了这一点。经过两年主动调整优化后,进入2017年,世茂开始提速了。


但融资扩容以增规模不是世茂想要的,在规模与利润向来难以平衡的房地产行业,世茂却笃定,要以质量带动增长。


镇得住场的质量VS不紧不慢急煞人的规模


回看世茂今年上半年业绩。今年上半年,世茂实现签约额451.2亿元,同比上升30.9%。平均售价每平方米16656元,同比上升17%。回款额360亿元,同比提升22%。毛利额105.9亿元,同比上升25.1%。股东应占核心业务净利润增加4.5%至36.61亿元。公司应占权益土地3413万平米,其中上半年新增的为453万平米。净负债率则由2016年年底的60%进一步下降至52.5%。而加权平均融资成本由2016年全年的5.8%下降至5.6%。


世茂管理层同时在中期业绩会上宣布,集团下半年会加大推货力度,预计可售资源达678万平米,在销售均价持续提升的情况下,全年总可售货值将超过1500亿元,预计去化率在60%以上,而全年毛利率会超过30%。因为,集团决定调高年度销售目标10%至880亿元。


从数据来看,世茂今年上半年的各项指标,可谓该升的升,该降的降,是一份行业里典范半年报。尤其是在毛利率和净负债率这两个行业普遍下跌与大增的指标上,世茂完全称得上是逆市中的一股清流。

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(世茂房地产2012年-2017年上半年毛利率与净负债率)


规模与利润、与负债的关系,向来是此消彼长。前几年的世茂,用过关的利润与负债数据,验证了自身的质量,但在增长方面,放到大行业中横向对比来看,世茂在2013年-2016年间规模几乎维持不变,其实已是放缓于行业许多其他同行。尤其是在市场大涨的2016年,世茂依然保持着不温不热的前进速度,被一些后起之秀赶超得从第一梯队落到了第二梯队。

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直至进入2017年后,一直低调,甚至在市场大火时候依然保持隐忍去库存姿态的世茂,才算是想开了,提出了880亿元的目标,和千亿计划。 


传统的豪宅教父VS全产品线覆盖的身份蜕变


正如世茂集团助理总裁兼营销公司总经理邵亮所说,现在所说的行业500强,其实更像是行业“500大”,规模的问题,已经无法回避。


但冲刺对于世茂来说,并不容易。因为既有的地位与企业一贯的初心,决定了它无法抛之质量。


世茂想出了一个办法:扩大客群。


一直被认作“豪宅教父”的世茂,其产品常以刚改为主。今年,世茂想在产品系上做出一些不同。据邵亮介绍,今年年底到明年年初,世茂将陆续发布国风、璀璨、天誉、龙胤,四条产品线,分别对应刚需、改善、高端公寓、低密顶豪的相应客群。


邵亮对中国网·地产中国表示,在他看来,只做单一产品线的房企,投入与产出效率不高,未来的发展会有较大局限性。而世茂接下来希望能扩大自己的经营规模,被更多人所接受。


邵亮进而表示,集团日前首发的璀璨系产品线,是世茂基于生活打造的第一条产品线,也是未来集团的最主要产品线,将占据集团40%-50%的产品比例。而世茂计划将这条产品线打造成“80%相似度+20%灵活度”的标准化产品,以此来缩短研发周期和开发周期,增加回款和规模滚动效率。在他看来,“如果我们的产品能迎合市场,甚至引领市场,就能得到用户的接受,得到市场对我们的价值认可,销售预期的认可,产品面世后能供不应求,规模就能增长”。


产品结构上想开了,那么在支撑产品开发的货值储备上呢?


中国网·地产中国粗略统计,今年1-8月,世茂地产一共在公开市场出手了约20次,其中一线城市拿地3块,二线城市12块,三四线城市5块。而去年全年,世茂约拿下16幅地块,其中二线城市14块,一线城市为零。 


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综合近几年的年报来看,世茂在2013年与2014年期间,拿地动作积极,而在2015年和2016年期间,则呈现低迷趋势。但今年,从世茂上半年新增土储面积上能隐约看出,世茂正在推进自己的覆盖面,且重新回归一线。


此外,据世茂集团副总裁兼华北区域总裁刘辉透露,其实世茂自2014年后,就几乎退出了华北区域的土拍市场,更多是采取收并购形式新增项目。目前世茂在北京的通州一渡青青小镇项目、海淀上庄项目都是通过收购得来的。刘辉认为,拿地要能耐得住寂寞,不在市场高点随大流亢奋拿地,是世茂一贯的策略。针对目前一线城市的自持地块收益问题,刘辉表示,只要地段是核心地块,租金收益水平就能有保证,对于世茂来说,就是处于安全范围的可拿地块。


可见,经过两年的调整,如今的世茂,不论在布局还是产品上,不论面对自持开发还是面对购房人的胃口,都已变得艺高人胆大。

(责任编辑:陈伊颖)

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