套利渠道收紧 为房离婚还有多大操作空间

来源:地产中国网 2017-03-30 10:17:00

3月24日,北京楼市调控再次升级,房贷政策“认房认贷”还“认离”。据了解,本次调控主要针对“假离婚”问题。随着一线楼市成交持续火爆,一些购房夫妻为获得更多购房资格和首套房利率优惠,开始“买房式离婚”,还有部分卖房夫妻为免征税费进行“卖房式离婚”。

此次北京楼市新政明确要求,对离婚一年以内的房贷申请人,商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。央行发布的文件指出,部分购房家庭通过离婚来获得首套房贷款,既影响了调控政策,又容易产生财产纠纷、还款能力下降等信贷风险问题。

上海,贷款审核已经悄悄收紧

据财新记者对上海地区工行、建行、交行、浦发银行等数家商业银行的调查,上海地区对“购房离婚”的信贷发放亦有一定管控。银行信贷部门表示,目前上海地区尚未做出特殊规定,对名下无房无贷的申请人,在符合信贷条件时,可获得首套房贷款利率折扣。

但是,有部分银行个贷经理表示对刚离婚的房贷申请人持谨慎态度。某大行个贷经理说:“目前上海虽然没有专门要求,但是银行批贷时会非常谨慎。我行不建议客户这样做,如果在审批过程中通过任何途径获知客户“假离婚”,我们都会谨慎批贷甚至直接拒绝。”

此外,某房产中介对财新记者表示:“客户通过‘假离婚’来获得首套房贷款有很大风险,我们会在买卖前向客户提示风险。如果客户执意这样做,出现纠纷要自行承担。我们也遇到过一些假离婚变真离婚的客户。”

北京,为了卖房也可以离婚

近年来,房地产与婚姻的关系变得日益微妙。从前些年离婚涉及的房产分割纠纷,到近些年的离婚买房,再到现在部分北京业主为了免税不惜要离婚卖房。

据了解,目前北京地区在买卖房屋时要缴纳三种税,分别是契税、增值税和个税。对普通住房来讲,符合“满五唯一”的条件可以免征增值税及个税。这意味着,名下有两套及以上房产的家庭,在出售房产时,比名下仅一套房产的卖房者多征个人所得税(一般按买卖房屋价差的20%征收)。

“虽然个税要卖家承担,但‘羊毛出在羊身上’,税费会在房价中体现。高的时候光个税就要几十万。为了自己的房子好卖,他们可能会通过离婚分房子避征个税。”某中介说。

“满五唯一”中的“满五”是指从房产证出证开始计算,时间大于等于五年;“唯一”是指业主在该地区仅登记有一套房子。通常,房子满足“满五唯一”的条件可免征增值税和个税。财政部于2015年3月公布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》中将五年标准降为两年,但关于个税的方面并未调整。目前,“满二”只免增值税,“满五唯一”免增值税和个税。

复婚?房子和婚姻都不再是原来的样子

除了以上两种“假离婚”外,还存在另外一种“极端”方式:买卖双方先各自离婚,卖房者与买房者结婚,将卖房者一方房产转化成夫妻共同房产,再进行房产更名,私下完成房屋买卖再各自复婚,目的就是避税。但这种方式面临的不确定因素较多,任何一个环节出现问题都会对当事人造成个人或经济损失,是“假离婚”中比较极端的案例。

因此,通过“假离婚”进行房屋买卖不仅考验夫妻感情,还要面临很大的财产分割问题和信用风险。“买卖房屋时,需要将家庭房产归到一方名下另一方净身出户,或者双方各持一套房产。但夫妻一旦离婚,之前分割的房产将变成夫妻2人的自有房产,即便再复婚,该部分房产也属于婚前财产,存在一定的风险。”前述房产中介对财新记者表示。

据北京民政局数据,2015年北京市民政部门共办理离婚手续73178对(2016年数据尚未公布),同比增长29.91%。据上海民政局数据,2016年上海市民政部门共办理离婚手续73845对,同比增长27.53%。

与此同时,监管部门严查房企、中介的价格操纵、传播虚假观点、给购房者资格造假等违规违法行为。3月29日,住建部通报了近期各地查处的30家违法违规房地产中介机构和开发企业,这是继去年住建部通报96家违规房企、中介之后,再次集中公开曝光违规房企名单。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,本轮楼市调控相当严厉,充分说明了房地产市场管控的急迫性,体现了当前管控严密的导向,也使得后续房地产市场行业纪律可以得到更好地确立。

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来源:地产中国网2017-03-30 10:17:00
3月24日,北京楼市调控再次升级,房贷政策“认房认贷”还“认离”。据了解,本次调控主要针对“假离婚”问题。随着一线楼市成交持续火爆,一些购房夫妻为获得更多购房资格和首套房利率优惠,开始“买房式离婚”,还有部分卖房夫妻为免征税费进行“卖房式离婚”。
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