驰峰地产十年磨一剑 老百大地块建设贵阳商业新地标

月初，贵阳人熟悉的老百货大楼拆迁工程正式开始，自1952年始建以来，老百货大楼已经成为数代贵阳人心目中贵阳市中心大十字的代表性建筑。那么，在未来的大十字商圈，谁将入主这个绝对中心？将为贵阳市带来什么样的作品？赢商网联系到了老百货大楼地块棚改工程的开发商贵州驰峰房地产开发有限公司副总经理夏鸿军，独家为您解读，谁将继承老百货大楼的辉煌，成为未来贵阳市标杆性的商业地产项目。

贵州驰峰房地产开发有限公司副总经理夏鸿军

十年磨一剑，打造贵阳地区级商业地标

据夏总介绍，驰峰地产原来的主要开发方向是贵阳市及周边地区的住宅地产项目，在历年来的项目开发中，国家对房地产业频繁调控，冲击最大的首推住宅产品，销售市场大起大落。近年来，贵阳市住宅供应放量巨大，行业竞争加剧，使未来住宅地产市场在发展空间、市场空间均受压制，投资风险和竞争压力都较大。而商业地产市场相对更为广阔，发展机会更大。2006年驰峰地产开始谋求向商业地产转型。正是那个时期，驰峰开始下功夫对老百货地块进行研究和论证，对地块特点和贵阳商业地产市场有了比较深刻的理解。在此期间，驰峰地产对多家国际、国内一线的建筑设计团队、商业策划团队进行研究、对比，并最终选定了既对购物中心设计有丰富经验，对贵阳城市特点、商业市场又有较为深刻理解的设计团队和商业策划团队，历时一年，最终完成了项目规划方案。夏总透露，2007年拿到地块之初，项目的规划目标是重建贵阳百货，升级立体商业，打造竖向中华路。但是随着商业地产市场的急速变化，尤其是近几年贵阳市购物中心的兴起，各大百货商场迅速衰落。在考察、研究了香港、日本及国内一线城市的诸多城市综合体、购物中心后，公司调整了产品定位和规划方向，结合项目地块的资源配套和区位优势，建设集商务办公、购物娱乐为一体的多业态、多业种的体验式购物中心成为项目开发的不二之选。

驰峰地产十年磨一剑 老百大地块建设贵阳商业新地标

夏总认为，目前贵阳市大部分商业项目都在向非核心商圈地块，甚至非传统商业地块落地布局，这不仅是因为主城区内土地资源稀缺及牵涉到拆迁等复杂因素，同时也说明贵阳在经济发展中城市从单极中心向多极中心发展的局面已初步形成，但是这不仅没有让贵阳原先的核心商圈（大十字—喷水池商圈）价值下降，反而提升了商圈价值。因为虽然贵阳市在向外发展，但是贵阳市民主要还是聚居在传统市区，人流和商圈的成熟度都是极为难得的，尤其是围绕大十字喷水池一带的区域是贵阳市就业人群和消费能力强的人口聚集的地带，再加上现在贵阳市交通问题严重，从时间成本上考虑，可以步行到达的并且位于城市中心繁华路段的购物中心，是未来本项目目标客群聚会、购物、娱乐的最佳目的地。“你说我6点下班，如果聚会约到较为偏远的某商圈，到达该购物中心已经8点了。”夏总分析道。“以后在贵阳不开车是常态。”

虽然区位优势巨大，但是该地块的交通问题不容忽视，老百大地块位于贵阳市中华中路、中山东路、富水中路等车流量巨大的主干道中心，长期以来交通拥堵问题显著。夏总在谈到未来交通优化问题时表示，驰峰地产已经对该地块进行了全面的交通影响评估，通过增加停车场出入口；打通正山街、黑羊巷等支路，规划单行线等措施，优化交通组织，减小项目本身1100个地下停车场车位车辆出入对周边带来的交通压力。而建设中的公园路轻轨一二号线换乘,站，距离项目不到800米，这不仅将为购物中心带来巨量的人流，也成为改善该地区交通现状的关键。因此，该地块能够充分发挥优势，突破区域限制辐射全市。“贵阳城市级级商业地标、建筑地标”是驰峰地产对未来矗立在老百大地块购物中心和写字楼的定位。

物业设计，小而精

该购物中心规模超过七万平方米，规划设计为地下1层，地上9层的购物中心和55层超高层写字楼。夏总谈到，由于该地块面积较小（用地面积仅12000余平米），为保证商业业态的丰富性、完整性和购物中心的舒适度，在设计时不得不充分利用城市空间和空中商业，9层高的立体商业对竖向交通动线的设计和交通组织提出了较高的要求，我们试图通过有趣的高层商业业态布局和富于变化的交通动线设计，不断提升人们穿越、上行购物、娱乐的欲望，在层层递进的空间变化中完成一次次有趣的体验之旅。

同时为应对快速发展、变化的商业市场，该购物中心的硬件设施和物业配套坚持“紧随潮流，适度超前”的设计理念，在购物中心内部预留一定的空间和设施，以备将来的业态调整、业态升级的需要。如在设计时选择更高的商场层高，在未安排餐饮业态的商场区域也预留可供餐饮业态使用的通风、排烟、排油设施等。这样的预留空间将会大大增加购物中心随市场变化调整经营策略和调整经营业态的余地，使实现“商圈常青树”在该购物中心未来的运营中成为可能。

客群定位，紧贴“快时尚”潮流

夏总谈到该项目客群定位时认为，该项目未来不会引入国际一线大牌，目标客群定位在16~45岁的消费人群。他谈到，该项目在落地后，由于处于核心商圈，并且知名度在贵阳有保证，人流量会非常大，而高端品牌尤其是奢侈品的目标受众往往并不倾向于到人流量大的区域活动。

近年来购物中心中零售业态受到网络电商冲击，已不复当年的辉煌，引入更多的体验型业态已成为国内购物中心战略规划的主流，在未来的购物中心内，将引入更多的特色餐饮、电影院线、娱乐休闲等等体验业态，购物中心内零售业态和体验业态的比例将会接近1：1，同时在筛选零售业态时，会选择引入更多受到年轻人青睐、去化压力小的流行品牌和快时尚品牌，将购物中心打造成一个年轻化、时尚化的购物、休闲、娱乐中心。

在此基础上，购物中心还会尝试引入O2O销售模式和手机终端消费模式。夏总提到，项目将会在购物中心中实现线上比价、线下体验等依托网络的消费模式，尝试电商与实体店互补共生的新兴零售。另外，消费者可通过手机APP与购物中心商家互动，快速下单，了解动态，省去诸如排队候位或错过消费信息之不愉快，增强愉悦的娱乐消费体验。

巨头“入侵”，无惧挑战

在谈到华润、万达等国内地产巨头将进入贵阳市会对驰峰的市场布局造成什么冲击时，夏总显得信心十足。他认为未来虽然诸多地产巨头进军贵阳跑马圈地，但是一方面他们并不比贵阳本土的商业地产开发商如中天、宏立城等更了解和适应贵阳的市场格局，另一方面这些巨头的前哨战往往部署于小河、观山湖等非核心区域，虽然可能成为区域级的商业中心，但是贵阳核心商圈的地位非常稳固，优势巨大。通过准确的客群定位、业态定位，形象定位，做好产品差异化，驰峰及其他本土商业地产开发商、运营商也能够在贵阳快速发展壮大的商业地产市场占有一席之地。

随着老百货大楼地块新建筑的拔地而起，项目区块因为客观条件和历史原因遗留的脏、乱、差的现象将不复存在，作为城市地标的“新百大”，也将进一步提升贵阳的城市形象。

夏总透露，目前，拆迁工作已近尾声。在拆迁完成后，该项目建设工期期约为3年半，一切顺利地话，该购物中心将会在2018年底竣工。（赢商贵州）