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贵阳写字楼市场小幅回暖 跟进仍需谨慎

发布时间:2016/5/1 17:58:00 | 来源 :贵阳晚报
 2013年,贵阳楼市迎来写字楼集中放量,同时有20余个写字楼项目集中入市,创下了贵阳写字楼市场的历史最高。当年,面对如此大量写字楼产品的 集中入市,业内人士认为,贵阳的写字楼市场供应已近供需平衡的警戒线,3年后,这些项目进入呈现期后,市场可能将面临一个困境。如今,3年已到,写字楼市 场是否已经开始感受困顿?日前,记者走访市场,在经过调查和数据对比后发现,2015年,贵阳写字楼市场仍是希望与困难同在,在创客产业、大数据产业等利 好环境的推动和部分明星项目的带动作用下,写字楼市场持续升温,小幅回暖,但是相比往年,去化速度放缓,面对存量压力,写字楼市场仍需谨慎前行。

    数据统计:同比上升、环比略降

    十月的最后一周,贵阳楼市不负众望,以网签量超4000套的好成绩为银十完美收官,其中,写字楼贡献了843套的成绩,销量环比增加了 633%,除了销售套数的上涨,写字楼的均价也有所上升,达到8036元/平方米,环比上涨12%。如此亮眼的数据,可以说是最近一年写字楼市场交出的最 忧成绩单,但是这样的成绩与往年相比,究竟如何?

    2013年,贵阳写字楼集中放量,近20个项目先后入市,这些项目中,包括了花果园、未来方舟两个超大盘,成为老城区写字楼的供应大户。观 山湖区更是大量项目集中入市,贵阳德福中心、腾祥迈德国际、中渝第一城、美的财智中心、烈变国际广场等等。此外,贵阳国际金融中心、黔桂国际商务中心、大 唐东原财富广场、群升千禧广场也持续放量。由于市场自身的换代需求,当年,大量的写字楼入市,让写字楼销售实现井喷。全年共销售写字楼12590套,均价 约为7600元/平方米。进入2014年,写字楼市场依然坚挺,全年成交14706套,销售面积1336764平方米,销售均价7442元/平方米。相比 2013年,2014年表现不错,虽然均价略低,但是总量有所攀升。

    2015年伊始,写字楼市场曾经遭遇一段时间的冷冬,1月写字楼销售565套,均价6037元/平方米,相比2014年1月的823套的销 量和6752元/平方米,可以说是量价齐跌。进入10月后,写字楼市场小幅回温,1295套的成交量也是本年度首次月销售冲过千套大关,均价也攀升到 7536元/平方米,相比2014年10月1715套,5705元/平方米的销售成绩来说,虽然量跌,但是均价却大幅上扬。

    市场走访:销售虽回暖,去化仍不易

    11月12日,已经入冬的贵阳寒风冷雨,观山湖区笼罩在一片雨雾中。德福中心,这个大型的写字楼集群项目目前已进入销售后期,15栋甲级写 字楼只剩3栋在售,“之前的已经全部卖完了,目前在售的这3栋也是现房,现在买马上就可以装修了。”一位销售人员告诉记者,目前项目的均价在8200元/ 平方米,户型最小在90平方米左右,整层面积在1500平方米。

    此后,记者又来到了相邻的天一国际广场,这个项目也进入销售后期,销售人员告诉记者目前在售的产品已经不多,均价在7500元/平方米;而 今年刚刚开盘的茅台国际商务中心均价在8500元/平方米。这两个相邻的写字楼项目都不是大体量的项目,而且天一国际广场的主营业态为珠宝行业,茅台商务 中心则有茅台酒厂的强大后盾,因此在销售方面都顺风顺水,目前处于后期去化的过程。在腾祥·迈德国际和富力中心,这两个相邻的项目与绿地一起,也承担了这 个区域的商业聚集功能,因为开发略早,以及地铁物业的入驻,目前商业圈已然成型。

    在观山湖区的另一头,贵阳国际金融中心、美的财智广场、中渝中环广场形成了另一个商业圈,在贵阳国际金融中心销售中心,写字楼的投资客并不 多,不过该项目的销售人员告诉记者,他们的项目主要还是自用大客户为主,占到8成,因此个体投资客较少是正常的。在中渝第一城的销售中心,虽然到访客户比 较多,但是其中大部分仍是住宅置业者,写字楼销售显然不是该项目的关键任务。

    在走访市场的过程中,记者发现,在经过3年的集中入市后,随着项目推盘进入尾声以及第一波投资客已经完成投资,目前整个写字楼市场呈现出量减价增的总体趋势,未来去化任务将会越来越难。

    投资回报:收益率、空置率,两难平衡

    与住宅销售不同,写字楼作为商业产品,销售结束后还要面对租赁市场的考验,因此要想让投资者有信心投资写字楼,更好地去化市场,如今写字楼市场的空置率高低,也是一个重要因素。

    作为第一批投入市场的写字楼产品,如今花果园已经引来了第一波出租高峰。市民王先生2013年在花果园购买了150平方米的写字楼,今年交 付使用后就租出去了。“当初买得是时候,单价是4000元多一点,谈好就是交房返租。”王先生介绍说,目前他的这套写字楼月贷款是4000元,月租金是 4500元,每月的收益是500元,“一个平方30元,以后每年递增5元,递增到45元/平方米封顶。”对于这个收益,王先生其实并不满意,“这个收益低 于我的预想,此前我的预想是每平方米能租到40元,月租金6000元,还了贷款每个月有2000元的收益。”王先生说,虽然目前收益不尽如人意,但至少马 上就出租了,没有空闲期。

    一方面是投资者对于收益并不满意,一方面需要租房的却觉得难以承担。市民李小姐准备在高新区租一间写字楼,之所以选择在高新区,她是看中了 高新区的落户企业的租金补助,“我的心理价位是30元/平方米,用上补助后,一个平方米10元,是我的心理价位。”可是李小姐在跑了一圈之后发现不好租, “一些老的成熟的写字楼价格已经在60元/平方米,天一国际、德福广场这些新的5A级写字楼毛坯的租金都在40元/平方米,而且都是中介在代租,户型服务 都好,就是租不起。”李小姐说,在找写字楼的过程中,她发现目前高新区好多写字楼空置率还是很高的,“投资者的心理预期太高了,现在租金都居高不下,真正 的创业者承担不起。”李小姐说,希望经过一段时间,房东都能放下预期,将租金降下来。

    写字楼市场展望

    人们常说,衡量一座城市经济的活力,写字楼的繁荣发展程度是佐证之一。近年来,贵阳城市经济的发展、新兴产业的聚集、交通条件的完善,使写字楼步入新一轮的升级换代周期,市场格局也随之迎来新的变革。

    写字楼区域集群 带动新商圈兴起

    纵观今年以来的贵阳写字楼市场,新兴区域写字楼集群的出现,或将为城市新商圈的兴起点燃动力。

    今年以来,除中天、花果园等本地龙头房企写字楼成交量仍然表现活跃之外,一些区域性的新兴写字楼项目也开始相继出现:贵阳西南国际商贸城、恒大翡翠华庭、贵阳万科中心、绿地新都会、腾祥迈德国际等项目在成交上均有阶段性的突出表现。

    其中,贵阳经济技术开发区内,在万科、恒大两家品牌房企的共同助力之下,区域内的写字楼产品从无到有实现了全新突破。作为万科第10座万科中心,贵阳万科中心延续了万科商务办公系产品交通便利、配套大体量商业综合体以及更多人性化商务服务的特征。

    由40栋甲级写字楼集群组成的贵州金融城,为写字楼配套了80万平方米的商业体量,完善的住宅配套、商业配套、生活服务类配套,令高端商务人群不仅白天工作于此,晚上也住下来消费、生活,从而对区域商业氛围实现全面拉动。

    位于国家高新区的绿地新都会,引进国际流行的“购物公园”商业模式,区别“以购物为目的”传统商业,集生活、生态、休闲、娱乐、美食、商务、住宿等多功能为一体的体验式商业,首创贵阳首席生态购物公园……

    业内人士分析认为,鉴于成熟写字楼商圈价格及租金居高,新兴区域写字楼在产品品质及配套服务上的高起点定位,加上政府优惠政策对特殊区域商务发展的扶持,不少优质写字楼用户及租户开始向城市副中心转移,一批新的城市副中心也有望在此带动下崛起。

    自用置业比例上升 新老物业更替加速

    “今年以来贵州金融城项目自用型客户的占比出现了上升,国营企业、企业团购大单大约占到了销售额的八成左右,投资型客户仅占到两成。”中天城投集团房地产开发集团营销总监陈磊告诉记者。

    北大资源营销负责人分析认为,贵阳市当前购买写字楼的客群以企事业单位为主,次主力客群为大数据产业、大健康产业等新型产业发展所带动起来 的创业者们。这些自用型购买群体在购买物业时主要受物业所处环境、交通区位、设施配套、商业氛围所影响。随着自用型置业比例的上升,写字楼市场必将会朝更 加人性化、科技化、服务化的方向发展,未来贵阳写字楼市场在产品结构、物业服务、科技植入等方面仍有较大的提升空间。

    贵阳写字楼市场目前存在冷热不均的现象,在某些大型项目热销的同时,一些缺乏特色的在售项目市场空间则越来越小。对此,有业内人士表示,写 字楼项目必须打造客群产业链,因为企业都看重群聚效应,自用型置业客户的增多,往往更有益于实现行业群聚效应,进而实现更强的上下游同类企业吸附力。

    行业人士普遍认为,自用型置业比例的上升,宜于写字楼物业的整合管理,相较于零散投资型客户占比较大的项目,未来物业的保值增值空间更大。与此同时,进入明年以后,随着贵阳一批新兴写字楼物业的交付使用,传统老写字楼的空置率未来两年可能会出现较大幅度的上升。

    不动产投资新时代 写字楼如何精选

    尽管写字楼市场自用型置业比例出现上升势头,然而记者在采访中发现,充裕的产品供应量、连续出现的降息、特色产品对投资者的吸引力等因素,使得写字楼市场上仍然不乏投资型客户的身影。

    据了解,当前贵阳写字楼市场上的投资群体主要分为两大类,一类是对写字楼办公物业产品有着丰富的研究和投资经验,眼光独到,且行业资源较 多,主要以租金收益为投资回报来源;另一类为散客,这类客户对于写字楼物业不太了解,甚至对投资行为无过多研究,大多为了将手上现金保值增值。这类客户对 于写字楼物业的投资无刚性需求,随意性比较大。

    面对市场反应冷热不均,投资者该如何在纷繁复杂的市场当中,挑选出具有投资价值的产品,并规避投资风险呢?贵阳万科中心营销负责人建议,开 发商实力与品牌是实现商业地产投资保障的关键因素,投资者一定要了解其企业背景、开发实力;其次地段的选择对于写字楼物业的投资尤为重要,这个因素几乎决 定了写字楼物业的保值和增值能力,同时便捷的交通能够极大地提高商务办公的效率,无论是购买客户还是租赁客户,都很看中这一方面;此外,丰富的配套资源、 有利的政策、人口吸纳能力、产品规划设计、硬件配置设施等,也在不同层面上影响着写字楼物业保值和增值的空间。

    供需高峰之下 挑战与机遇并存

    准备进军电子商务领域的“创客”陈先生,近期正在为寻找新的办公地点而奔波,而最令他感到惊叹的是,仿佛一夜之间,贵阳竟冒出了如此众多的写字楼项目。

    据记者保守统计,目前贵阳市场上在售写字楼项目供应量总和已超过600万平方米,而早在2014年初,贵阳写字楼市场就因庞大的供应量而引 起了行业人士的担忧:供需失衡,贵阳写字楼已至危急时刻。实际上,今年以来,当行业目光更多聚焦于住宅产品的市场需求时,全国多个城市写字楼市场开始陷入 存库高企、销售周期拉长的困局,成为房地产市场陷入低迷的另一面写照。

    写字楼 供需之虑

    作为三线城市的贵阳,同样未能脱离全国写字楼市场发展的大环境,供应量剧增成为市场最显著的特征之一。近年来,在城市版图快速延伸的带动 下,写字楼市场也获得了飞速发展,从最早老城区写字楼的一枝独秀,到现在老城区、新城区、高新区、近郊区的多点发力,除去花果园、未来方舟、贵州金融城这 样的写字楼推盘大户之外,在产业集群的带动下,观山湖新区、高新区、经开区也各自迎来了写字楼的供应高峰。尤其是经过2013、2014年的供应叠加之 后,2015年贵阳写字楼步入了业内人士所谓的“三年之痒”,部分写字楼项目开始以“现房销售”的形式开始库存消化的漫漫之路。

    采访中,行业人士分析认为,贵阳写字楼市场供应量集中爆发的原因来自多方面。首先,随着前几年城市综合体开发模式的兴起,不少项目在拿地 时,就有相应的办公类物业规划指标,这些项目建设的不断推进,在近两年使写字楼产品进入呈现期,供应量出现集中释放。其次,贵阳写字楼市场一度出现的市场 供应紧张现象,以及部分新项目的旺租表现,令一些开发商对写字楼市场出现过于乐观的预期,错误估计了市场的消化能力,从而造成写字楼产品的存量积压。

    “慢跑模式”渐寻机遇

    继2014年贵阳写字楼市场成交量创下历史新高之后,今年1-10月市场整体表现并无太多亮点,除刚刚过去的10月份成交量“破千”以外,其他月份均在数百套上下波动,而开发商是如何看待写字楼市场库存去化的“慢跑模式”呢?

    中天城投集团房地产开发集团营销总监陈磊认为,虽然写字楼供应量过大已成为不争的事实,但是一直以来市场上仍不乏一些明星项目获得市场肯 定,尤其是产业带动为一些项目带来了营销亮点,这也从侧面说明贵阳写字楼市场一直在发展。当前贵阳写字楼处于发展阶段,在行业竞争的趋动之下,具备各类优 势特点的产品不断涌现,市场还有值得挖掘的发展空间。

    也有行业人士分析认为,和住宅产品一样,城市写字楼的开发建设也是一个循序渐进的过程,一些数百万方体量的写字楼项目,其开发周期会达到数 年,而且在城市化发展进程之下,很多项目实际上都有着明确的目标客户群体,像贵州金融城,看好的是金融产业及上下游产业的商务办公需求;腾祥迈德国际,抓 住的是轨道交通建设所带来的产业机遇;高新区写字楼集群,其目标客户群体既有高新产业发展注入的商务办公需求,也有贵州步入高铁时代所衍生出来的独特的区 位优势带动。贵阳的第三产业依然拥有广阔的发展空间,第三产业的快速发展将带来庞大的写字楼需求。从贵阳经济和产业发展的方向来判断,金融行业、科技创 新、专业服务、文化创意等行业将成为未来写字楼市场的需求主力。

    此外,写字楼市场产品需求的更新换代,也被不少业内人士视作行业发展的机遇空间。北大资源营销负责人分析说,放眼贵阳市写字楼市场,当前, 很多企业仍集中在老城区办公,由于老城区交通拥堵、配套设施滞后等问题一直成为他们办公场所的“心头病”。随着经济不断发展,催生了很多中小企业,办公人 群不断增长,他们将会向交通便利、配套设施完善,拥有良好办公环境的场所转移,办公需求将不断扩大,未来贵阳写字楼仍会有很大的发展机遇。

    整合创新 蓄势突围

    国家统计局刚刚出炉的数据显示,前三季度贵州GDP增速位列全国第二,保持了10.8%的高增速,仅次于重庆。采访中,有业内人士表示,省 会贵阳是贵州经济发展的“主战场”,加上国发2号文件的持续影响、大数据产业、呼叫产业、众筹产业的方兴未艾,均对贵阳市商务办公产品市场形成了支撑,面 对供应量居高所形成的激烈的市场竞争,产品创新是写字楼项目突围的关键之一。

    “写字楼正从单纯的办公空间,上升为平台化的服务提供商。”陈磊认为。

    贵阳万科营销负责人则强调,贵阳写字楼的发展,不能仅作为固定资产投资的属性孤立而行,应与政府利好政策结合、与高新技术产业结合、与信息咨询平台结合、与新兴服务产业结合,不断丰富写字楼物业的价值属性,从而提升写字楼物业的价值空间。

    “未来贵阳市写字楼一定走的是高端、集群之路。城市经济发展水平的提升、交通环境的日益改善,会有更多的企业对办公环境的要求越来越高,他 们开始考虑办公场所的大堂、车位、商业配套等因素。未来设施完善、配套齐全的创新型商务办公产品也将是推动写字楼销售的重要动力。”北大资源营销负责人如 是说。

(责任编辑:张朝珍)
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