国际金融环境动荡，股市、汇市、商品市场等三大市场皆出现明显下跌，但楼市则基本平稳。那么，在此特殊背景之下，中国楼市“下半场”还能走多远?

　　进入21世纪以来，中国楼市进入高速发展期，然而现阶段城镇家庭户均已达到1套住房，住房全面短缺时代结束，这标志着楼市由“黄金时代”进入“白银时代”，转入下半场。

　　近期，国际金融环境动荡，股市、汇市、商品市场等三大市场皆出现明显下跌，但楼市则基本平稳。那么，在此特殊背景之下，中国楼市“下半场”还能走多远?

　　随着政府实施的货币宽松政策促进了需求，9月1日公布的一项调查显示，8月中国新房价格同比出现上涨，这是11个月来的首次同比上涨。

　　根据易居研究院的数据,2015年二季度,30个典型城市商品住宅成交均价为12187元/平方米,环比增长11%,同比增长16.2%,成交均价创历史新高。

　　中国央行发布的《2015年第二季度中国货币政策执行报告》称,全国商品房成交量企稳回升,房价上涨城市个数增多,房地产开发投资增速继续回落,房地产贷款平稳较快增长。

　　6月,全国70个大中城市中,新建商品住宅价格环比上涨的城市有27个,比3月份增加15个;新建商品住宅价格同比上涨的城市有2个,比3月份增加2个。二手住宅价格环比上涨的城市有42个,比3月份增加30个;二手住宅价格同比上涨的城市个数有4个,比3月份增加3个。

　　房价上涨也抑制不住消费者购买的欲望。上半年,全国商品房销售面积为5亿平方米,同比增长3.9%,1~5月份为下降0.2%;商品房销售额为3.4万亿元,同比增长10.0%,增幅比1~5月份提高6.9个百分点,其中5月和6月连续两个月实现正增长;商品住宅的销售面积和销售额分别占商品房销售面积和销售额的88.3%和84.5%。

　　值得注意的是,一二线城市房价涨幅十分明显。价格方面,一二线城市成交均价都创下历史新高,由于三线城市去库存任务较重,成交均价环比增幅轻微下跌。

　　成交量方面,二季度一线城市成交量同比和环比涨幅最大,成交面积超过2012年四季度1216万平方米,创近5年历史新高,成交均价则达到历史新高。

　　房子卖得好,自然就会带动房贷需求。截至6月末,主要金融机构(含外资)人民币房地产贷款余额19.3万亿元,同比增长19.4%,增速与3月末持平。房地产贷款余额占各项贷款余额的21.7%,比3月末高0.3个百分点。

　　其中,个人住房贷款余额11.7万亿元,同比增长18.2%,增速比3月末高0.3个百分点;住房开发贷款余额3.7万亿元,同比增长21.9%,增速比3月末低2.3个百分点;地产开发贷款余额1.5万亿元,同比增长32.8%,比3月末高2.2个百分点。

　　上半年,新增房地产贷款18829亿元,占各项贷款新增额的28.7%,比第一季度高1.7个百分点。

　　针对一线城市房价回暖,易居房产研究院智库中心研究总监严跃进表示,一线城市是今年二季度房价上涨的“领头羊”。

　　一方面,去库存周期持续收窄带来了房地产市场去库存压力的释放,从这个角度看确实会带来市场定价空间的增加,因此目前房企会主动调高价格。对于一些豪宅产品而言,较好的成交量也会促使其抬价。

　　另一方面,随着市场预期的继续转变,一线房地产市场依然被普遍看好,这也会带来房地产市场的价格上升。

　　据58同城的一位负责人介绍:“政策推高股市,股市又反哺楼市,所以高端物业、改善物业明显回暖。”

　　楼市的明显回暖,跟股市有相通之处,也有政策牛市、金融牛市的因素。

　　目前,地产回暖日趋明朗,但由于各家同品类产品竞争激烈,优惠力度增大,使得价格涨幅并不明显,对于购房者来讲都是入手的好时机,因此买房还是要趁早。

　　有关专家表示,虽然目前股市动荡,但前期在股市暴涨中受益的股民,将会陆续选择套现买房,大量的股市资金可能在四季度集中流入楼市。

　　专家表示,在“5 28”股市跳水事件后,预计将会继续倒逼部分群体从股市中撤出,进而持有房产。各类利好政策刺激下,预计下半年市场成交量依然会比较可观。

　　国外大型基金也纷纷瞄准中国楼市，认为当下正是投资中国楼市的最佳切入点。

　　布拉德亚太房地产部门主管John Saunders指出，贝莱德基金将瞄准针对富裕阶层的大型商场，以及一二线城市的A级、B级写字楼作为投资的目标。

　　John Saunders称，一段时间以来，我们在中国动作不多，原因是价格水平已不足以带给我们预期回报，而行业增长也回归至合理水平。不过现在情况已有改变，中国成为了我们的关键投资市场。中国楼市的放缓周期已持续了18-24个月。

　　根据地产公司的相关数据显示，由于昂贵的土地成本以及过剩的存量，今年上半年中国零售地产的投资收益已经下所到6%左右。而在十年前，其收益率为9%左右。

　　中国作为世界第二大经济体，正经历着25年来最缓慢的经济增速，外需疲软、存量过剩和投资下降是主要挚肘因素。而近期股市的暴跌以及人民币的大幅贬值也对经济造成了一定的影响。

　　然而，John Saunders认为如果一个公司能及时对冲汇率风险，那么货币贬值实际上对房地产投资是有利的。

　　“当货币贬值，硬资产往往会升值，因为人们会从不值钱的纸币转移到买入保值更强的硬资产上。”

　　其实就在8月底，外媒就有报道称，持有大量亚洲和海外房地产资产的黑石集团(Blackstone)正在寻机投资中国商业房地产市场。

　　黑石集团将注意力主要放在诸如北京、上海这样的一线城市和二线城市，较少关注中国那些欠发达城市，原因是这些地区更倾向于以来某个单一产业。

　　黑石认为，从中长期看，市场变化可以成为你的朋友。理论上来说，在公开资本市场中，当价格下滑时，这就应该会创造投资机会。

　　著名房产投资专家刘磊认为真正要判断市场的走向，应该从库存量、房企开发成本、土地开发增速等方面，来对房地产未来一段时间的走势作出判断。

　　同策咨询研究部总监张宏伟也认为，中国房地产市场环境今非昔比，短期内来看，楼市仍然面临去库存的问题，即使有限购取消、降准降息等“救市”政策，也改变不了中国楼市“去库存”的基本现实。

　　今年8月底“双降”之后，虽然市场成交量价会在“金九十银”有所表现，会促使楼市起码一部分城市楼市出现繁荣景象，但是，这繁荣的背后是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，这繁荣景象的背后潜伏者楼市危机。

　　尽管上半年一线城市在外来人口及强大的购买力支撑下，销量上涨，但是库存过剩仍是楼市最大难题。数据显示，楼市库存再次反弹。国家统计局数据显示，7月新建商品房待售面积，较上月增加了521万平方米。

　　同策咨询研究部结果显示，2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套，按照国际标准，城镇家庭户均套数达到1.0，也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡，楼市开始进入下半场，未来楼市增量房增速将递减，房地产市场将逐步进入存量房时代。

　　从楼市大趋势来看，当前楼市已经进入下半场，供求基本面来看已基本平衡，市场需求已基本得到满足，今年由于多轮“救市”政策导致楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续。

　　今年“330新政”以来，大中城市房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支，如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从本轮央行“双降”之后的市场发展趋势来看，待本轮市场需求在第四季度集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。

　　张宏伟认为，央行“双降”之后，本轮楼市量价齐升最多持续到今年第四季度末，也就是说，央行“双降“之后，楼市需求将大量透支，楼市在下半年疯狂后将陷入大萧条，从时间的角度来看，2016年初开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。

　　届时，如果企业没有在今年下半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。

　　刘磊表示，从房企成本方面来看，虽然上半年一线城市市场需求量大，价格飞速上涨，但地产商的日子并不好过。

　　主要原因在于低价土地资源已经使用殆尽，未来土地新拍价格飞速上涨，这直接影响了房企的利润。

　　中原地产研究统计的60家上市房企，上半年平均利润率已降至个位，只有8.4%。沪深两市71家公布中期业绩预告的上市房企中，有27家企业预告净利润亏损。

　　面对这一局面，多数房企要么转型，要么破产，总之已经无法承受成本之重;大型房企尚且如此，中小企业和散户投资者，更无法用单一的资产配置来抵御未来成本高利润低的风险。

　　美元加息预期强烈，从全球投资客或财富阶层的资产配置方向来看，购置美元资产或增加美元资产成为他们的最优选择，美国房地产市场更加具有投资价值。在此市场背景下，中国放开了外国人在国内购房的限制。

　　张宏伟认为，放开外国人在国内购房的限制对国内楼市，对国内楼市去库存不会起到太大作用，中国取消限外对国内楼市的象征意义大于实际意义。

　　原因很简单，全球投资客或财富阶层对比中美楼市的投资价值，还是会选择投资价值较高的美国房产，不会选择中国楼市。即使选择中国楼市进行投资，也只是关注一线城市及极少数二线城市当中的中高端物业，难以改变楼市大趋势。

　　今年以来，北上广深一线城市、合肥、南京、武汉等城市“地王”频现。

　　张宏伟认为，今年以来土地市场高溢价、“地王”现象确实在商品住宅市场成交量回暖的市场背景下出现，如果今年市场成交量刚刚反弹就导致开发商在土地市场疯狂拿地，如果这样的“地王”的拿地成为常态，那么，市场可能很快将走向另外一个方向：疯狂之后的市场调整期。

　　无论何种形式以何种方式让土地市场出现“高溢价”、“地王”现象，在房地产市场仍然还在复苏的市场背景下，土地市场出现“高溢价”、“地王”不是一件好事情。

　　土地市场“高溢价”、“地王”是魔鬼，如果当前土地市场正在酝酿2009-2010年、2013年土地市场复苏的行情，这极有可能是市场走向出现偏差，这或将导致楼市调控政策由当前的“救市”为主的时期转为再度收紧，市场也将再度陷入低迷。

　　从历史经验来看也是如此，2009-2010年、2013年土地市场“地王”频出疯狂之后，2011年、2014年楼市包括土地市场陷入大萧条。从今年土地市场表现来看，如果土地市场“地王”现象在今年下半年持续频现。

　　去年下半年以来，尽管大部分城市限购政策取消、“央四条”出台限贷政策也松动、330新政出台、各地方政府也在发布“救市”措施、央行已经累计五次降息四次降准，与楼市相关的各种政策层面的利好纷沓而至，但是，这这些政策的效果都是短期的，并不代表未来楼市基本面会一直持续回升，不代表未来问题会越来越少。

　　张宏伟认为，楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险。

　　综上所述，尚不考察宏观经济下行、股市下跌、全球大宗商品下跌等带来的不利因素，仅仅从房企自身的规律去探究，就可以知道未来投资房产是有风险的选择。