昨日，素有地产界“大炮”之称的华远集团董事长任志强作客中山大学管理学院“黄埔大讲堂”分析当前房地产市场，并受聘中大兼职教授。昨日任志强的演讲备受瞩目，他表示，今年前三季度全国一二线城市房地产投资增幅和施工面积均双双回落，三四线城市却在增长，这并不是开发商没钱，而是土地供应不足，“如果土地购置出现负增长，会带来房价暴涨”。

　　谈楼市 “如果面粉价格高面包价格将更厉害”

　　昨天，任志强出现在广州中山大学管理学院。一袭黑西装、白衬衫，任志强以惯常的严肃表情、凝重神色，出现在中大师生面前。在讲座前，他正式受聘中大创业学院兼职教授。

　　谈及楼市走势，任志强并未简单地用“涨”或“跌”来概括。相反，他以一系列统计数据开场：2013年前三季度，全国40个重点城市房地产开发投资增速低于去年同期和全国水平，一二线城市投资增速继续回落，三线城市投资增速加快；与此同时，一二线城市房屋施工面积增幅较上半年减小，三线城市施工面积增幅扩大。

　　“在中国，不要随便说楼市‘泡沫’。”任志强表示，一二线城市房地产开发投资增速回落，并不是开发商没钱，而是土地不足。他引用近十年来楼市走势数据表示，一旦土地供应不足以满足市场需求的时候，房价将更加危险，因为历史表明，每一轮土地购置出现负增长，紧接着都会带来房价的暴涨，“如果不遏制住地价上涨，房价将还会涨。”

　　任志强在讲座中透露，今年以来，珠三角地区的地价增速是全国最高的，远高于长三角和环渤海地区，而放眼全国，地价涨幅也在持续增加。“如果面粉价格高，面包价格将更厉害。”

　　谈城镇化 “第三产业就业人数决定城镇化结构”

　　任志强表示，农村宅基地何时能入市投入使用，还取决于地方政府能否做好规划配套。“这还需要很长时间，就好比，在农村修地下管道远比城市慢。”

　　任志强认为，以目前人口算要有9亿人住在城市，城市建筑面积从目前的190亿平方米变成450亿平方米，至少翻一番。但目前，中国的城镇化率，一线城市是60%—70%，二线城市是40%—50%，一二三四线城市的比重差异非常大，仅相当于1920年的美国和1955年日本的水平。

　　“城镇化的核心是第一产业就业人口向第二、三产业转移。”任志强表示，第三产业就业人数决定了城镇化和经济结构。

　　任志强引述一系列数据表示，中国目前的城镇化占用耕地过多，中国大陆的人均耕地高于日、韩，也高于台湾地区，但城镇化率却不及这些地区。他认为原因首先是靠工业化带动就业的思路，工业化占地多，但产值和效率不高，不仅造成建筑用地减少，还带来环境污染、高能耗等问题。其次就是我国的土地和户籍制度，制约了中国的城镇化率提高和农民进城的资本，也制约了农民的教育和再教育、就业的能力和条件以及下一代的流动机会。

　　“由于我们城镇化率不高，实际上，中国人均占有的耕地率比美国、西欧等低很多，还不及日本的十分之一。”任志强认为，中国未来10年中提高城镇化率，尤其是提高第三产业比重，仍然是主要的经济发展动力。