如今的房地产已经进入大鳄争食的时代，中小房企的生存境遇愈发艰难。随着房地产行业集聚程度的进一步深入，相对于规模越做越大的大型房企，中小房企的处境可谓“凄凉”。近日，某信息集团大连机构、某网大连机构发布《2014年度大连房地产企业销售TOP15排行榜》，榜单中无论是销售面积TOP15、还是销售金额TOP15，悉数被品牌房企拿下，中小企业身影无处可寻。

销售额下降领军企业依旧业绩斐然

虽然年底房地产市场出现翘尾行情，但是从2014年全年房地产市场表现来看，房地产行业的境况显然已经大不如从前，全国商品房销售额全年同比降幅近8%，销售均价同比跌幅近5%。与此同时，大型房企的市场份额却在不断增加，50强房企的销售额门槛已经高达140亿元。

去年年底，中国社会科学院财经院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心及社会科学文献出版社共同在京发布《住房绿皮书：中国住房发展报告 （2014～2015）》。结果显示，2014年前三季度销售额最多同时也是销售面积最大的七家千亿级房企包括：万科地产、绿地集团、恒大集团、保利集团、碧桂园、中海地产、万达集团。无论是销售额还是销售面积，前十名、前三十名房企近几年业绩的增长势头都保持稳健。

大连市场也不例外，据某信息集团统计2014年大连销售排名前15名房企的销售面积总和已经占到大连总成交面积的39%，几乎占据了半壁江山。细看排行前15的名单，尽是亿达、远洋、华润、万科、金地、大华、万达、保利等知名房企，其中不乏千亿级房企身影。与此同时，在销售金额 TOP15和销售套数TOP15排行中，也尽是“大家”。

“在房地产市场容量缩减的同时，大型房企仍然保持平稳较快的业绩增长率，这也就意味着小型房企正在被加速挤出。 ”中国社会科学院财经战略研究院经济学博士邹琳华说。亿翰智库上市房企研究中心副主任张化东在接受媒体采访时表示，百亿企业阵营之间的分化正在拉大，规模房企的规模越做越大，强者恒强的趋势愈发明显。

本土开发商优势减弱 外来名企实力显著

大连房地产市场从上世纪90年代开始兴起，历经20多年，从由本土房企占据大半江山，到外来品牌房企进入后百花齐放，再到目前本土房企日渐被边缘化，在市场大浪淘沙下，部分本土房企黯然消失在人们的视野当中。

在某网提供的2014年度大连房企销售金额TOP10排行榜中，名称中有“大连”字样的房企仅占3席，其他均是外来大鳄，大连当地开发商优势逐渐减弱。

仅余的3席“大连”房企分别是大连亿达、大连万达、大连复城置业。其中，万达虽在大连起家，但目前业务已经遍布全国，且总部也已迁至北京，虽然是“大连万达”，但实际与其他外来大鳄已差别不大。大连复城置业其实是星浩资本下属子公司，而星浩资本是一家涵盖私募基金、开发管理、商业与现代服务业三大业务范围的综合性管理公司，总部位于上海。某种意义上讲，又是一家外来企业。很明显，在这一轮“过江龙”与“本地虎”的斗争中，“过江龙”暂时占据上风。可喜的是，本土房企亿达一直占据着销售榜的前茅。

在外来开发商猛烈的冲击之下，本土开发商已经落后了一步。在市场低迷时期，中小房企销售策略并不占优势，去化难度加大，资金匮乏拿不到可以开发的土地，项目运作陷入停顿，就将面临资金链崩盘的高风险。

楼市已进入高周转时代，“在价格不变的情况下，慢慢卖会丧失先机，也加大了企业的资金压力。 ”中原策略研究总监车德锐表示，“而高周转虽然在价格上面做了一点舍弃，但更有利于企业的融资和规模化运作，成功打造品牌，本土企业不妨一试。 ”

细分领域或藏“黑马”

今年以来，房地产市场持续下行，多家房企业绩出现下滑趋势，但“大家”的销售业绩稳中有升。相比于小型房企，大型寡头在融资、拿地、开发、产品、销售、品牌和管理等全方位均具有压倒性优势；相反，中小型房企则更容易受到下行市场环境的负面影响，资金链吃紧、周转率低下等问题致使这些企业被加速淘汰出局，处在下行通道中的市场更会加剧强者更强、弱者更弱的马太效应。新城控股副总裁欧阳捷预测，到2026年它们将会占领整个市场，届时预计会有90%的房企将会消失。

中小房企真将这般惨淡收场吗？在规模房企越做越大的情况下，那些“小而美”的企业并非不可能出现。如果中小房企可以瞄准细分市场，凭借精准的定位和精良的品质，在区域市场获得拥趸并非绝无可能。未来房地产行业会分化出很多细分领域，比如商业地产、旅游地产、养老地产、产业地产、房地产代理服务商等，每个领域都可能出现“黑马”。

既然正面交锋敌过不一线品牌房企，不妨迂回，寻找自己的“蓝海”。