这边厢是国内商业地产一哥万达强势拿地，挺进白云新城；那边厢是全球零售大佬沃尔玛巨资开店，扬威番禺新城。一北一南，广州商业地产正以雨后春笋之势，在城市副中心区域蓬勃兴起。

在这场没有硝烟的战争之中，代表北、南两大派别的白云新城和番禺新城谁将最终脱颖而出，执新兴商业地产之牛耳？为此，这期黄金楼市特意设下擂台，将上述两大区域的优势和短板放在同一版面之中一一列出。孰强孰弱，看罢这场终极PK之后，众位读者心中自有分晓。

区域发展定位

白描式中央生活区VS工笔式城市副中心

“CLD”是对番禺新城的整体发展定位，即中央生活区。这个区域属于粗线条的规划，因此大家都知道当中有总部经济、商圈、休闲度假区、大型医院、高星级酒店、写字楼以及公立学校等配套，但是其商业具体在哪建？如何建？怎样建？开发商有充分的自主权力。

与番禺新城一样，白云新城的定位也不是纯粹意义上的商业中心，而是“城市副中心”和“新文化中心”。

不同于番禺新城的宏观规划，白云新城规划更加微观具体，区域中的模块组合也相当清晰，新规划方案以大型商业MALL为支撑点，同时也不乏购书中心、图书馆、音像城、展览馆等多项文化设施。

在白云新城，开发商的建设有着明确的方向，比如当中的MALL，就要求不仅是大型购物中心，也不仅是量贩、仓储式购物超市，而是具有鲜明主题个性的、超大面积、超大规模、复合形态的“商业航母”。

区域前景

板块升级VS区域新建

从区域发展上来比较，番禺新城是在旧有生态人居基础上的升级换代，其区域范围是从原来的万博—长隆—汉溪地区基础上进一步扩展，涵盖的大石、洛浦、钟村、南村等地区，这就意味着，当中除了30万人的华南板块之外，还包括了人口同样众多的洛溪地区，消费实力和消费面积都相当庞大，这给番禺新城商业发展提供了相当坚实的基础。

此外，番禺还将重点打造番禺新城商圈、新客运站商圈、繁华路商圈、罗家-番禺广场商圈等四大商业圈，争取用三年时间成为“一小时黄金都市圈”的商业核心，这种规划辐射力也不容小视。

白云新城整体建设不是在原有基础上的画龙点睛，而是在2.25平方公里原白云机场土地上的重新再造。其优势在于用地空间广阔，具有建设大型商业中心的地利条件。此外，区域土地几乎都掌握在政府的手中，政府部门对于其发展有着相当强的主导权，也有利于白云新城城市副中心形态整体的形成。

市政利好

地铁站、新客站VS文化集散地

番禺新城无疑拥有广州最为优越的交通规划。轨道交通方面，规划面积11.4平方公里、核心区3平方公里的广州新客站将随着武广铁路在年底的开通而揭开面纱，而除了已经投入使用的地铁3、4号线外，2号线延长线和7号线也将贯穿城中。公路交通方面，番禺新城将建设公共服务配套区，解决番禺新移民的出行困扰。

与番禺新城相比，白云新城的交通规划略逊一筹，当中主要设有2号线延长线和14号线两条地铁线路。

其优势更多地体现在文化生活配套的丰富，除了现有的白云国际会议中心、广州新体育馆之外，白云新城还将建设广州博物馆、广州市城市规划展览中心、广东画院、广州画院、岭南文化中心等，通过这些文化建筑群来打造特色文化中心区。

商业人群潜力

30万高端人群VS原住民和普通工薪阶层

番禺新城囊括了近30万中高端人群居住的华南板块，其人群的消费潜力无疑是白云新城垂涎不已的。“番禺数量庞大的中高档住宅区聚集的消费群体是番禺新城的商业后盾”，广东省连锁经营协会常务理事、赢商(中国)地产资讯有限公司执行董事周斌认为，作为中国楼市一面旗帜的华南板块经过9年的发展，已经形成了以品牌大型社区盘为主的局面，吸引的置业人群比较广泛，可以说囊括了老中青三代，其中又以白领、金领这些中高端人群为主，消费能力很强，但由于华南板块长期以来商业配套的缺失，消费习惯陷入“居住在城外(番禺)，消费在城里(广州)”的怪圈。

在周斌看来，白云新城规划辐射面虽然广，但有先天的不足，居住人群缺乏消费力强劲的中高端人群。据了解，白云板块、黄石新市板块以及机场路一带均受到白云新城的辐射，其中包括以又一居、时代花园为代表的机场路板块，以汇侨新城为代表的新市板块，以祥景花园、白云高尔夫花园为代表的黄石板块和以体育花园、东方明珠花园为代表的白云大道板块，但这些板块由于城市化进程相对落后，城中村房、房改房等物业数量很多，聚集的人群以广州原住民和普通的工薪阶层居多，购买力相对有限，商业消费以周边中低档的街铺为主。

现有商业状况

万博六年显人气VS白云新城街铺繁华

华南板块商业配套一直被人们“戳脊梁骨”。不过番禺新城提出之后，商业配套已经快马加鞭。从目前来说，番禺新城占地20万平方米的万博中心，历经6年发展，已经有了“火”的势头。住在华南碧桂园的王小姐对此深有体会，“2006年我偶尔去万博中心，那么大的停车场空荡荡的。但现在有时停车都难，天河城店连女士新装也卖上了”。而沃尔玛的开业让王小姐更开心。

据合富置业华南板块区域经纪人介绍，目前华南碧桂园临街商铺价格已经飙升到3万多元/平方米；放盘的商铺以租赁为主，每间价格在5000-6000元/月；南国奥园小资天堂，价格也去到了2万元/平方米；锦绣香江商铺要3万元/平方米。

白云新城辐射区域则一直缺少大商业中心，承担着人们日常生活消费的是小区商铺。据合富置业提供的数据，白云高尔夫花园目前小区商铺的二手均价约20000-25000元/平方米，租金约100元/平方米；百信广场对面的海德花园售价更是惊人，首层的商铺二手均价在11万-12万元/平方米，租赁价位在500-600元/平方米之间。

发展商商业运营能力

万达掌舵加分VS海印擅长聚众经营

日前，大连万达拿下广州旧机场改造项目四幅土地，打造白云新城万达广场。“引进大连万达，白云新城扳回了一局”，周斌之所以如此明确地表明立场，源于大连万达强劲的商业开发实力。据了解，大连万达在全国首创了“订单地产”的全新模式，目前已在全国开业19个万达广场，6家五星级酒店，持有的收租物业面积达到300万平方米，且与沃尔玛、家乐福、百安居、国美、苏宁、巴黎春天等30多家顶尖企业签订了战略结盟协议，其中有12家是世界500强企业，与大连万达开发捆绑发展，万达商业广场到哪里，这些企业的连锁品牌就进驻到哪里。

在大连万达这样的国内首屈一指的商业地产开发商面前，番禺新城的目前商业开发者显得有些“单薄”，万博中心的开发商只是偏安番禺的德舜地产，拿得出手的项目就是洛溪新城和万博中心。刚刚引入沃尔玛的海印又一城开发商是海印集团，虽然比德舜地产来得有名气，以“海印模式”成功运营了海珠缤纷广场、流行前线、东川名店城等项目，擅长将众多小业主集中到一个地方做生意，并营造出良好的商业氛围，充当“包租公”，但在实力和名气方面也逊色于大连万达。

专家看前景

挺南派：代表人物　瑞地机构总裁方志华

消费辐射能力南强于北

与番禺新城相比，白云新城的弱势在于商业辐射力有限。其所在地属于广州的商业瓶颈位，北部的花都和南部的老城区都有着自己的商业和消费中心，尤其是后者，甚至还会分薄白云区现有的消费力量。因此，未来白云新城的商业将偏重于吸纳当地需求。

番禺新城的购买力集中在中高端消费人群，比白云新城略高一些，而且其具备往南的辐射能力，不仅市内的其他区域，甚至顺德、中山都对番禺有消费依赖性。

挺北派：代表人物　博多投资总经理庄志坚

白云新城起点更高

白云新城有细致明确的区域定位，起点比以居住区为主的番禺新城更高。对于白云区来说，白云新城还是拉动当地经济发展的火车头，政府对其发展有更多的热情，也愿意投入更多的资源来进行打造。从万达此次拿地就可以看出，政府对于白云新城中的发展企业有着相当高层次的要求。

折中派：维森置业董事长兼总经理张维伦

郊区商业和市区商业两条路不可比

番禺新城和白云新城没有类比性，番禺新城属于郊区商业，白云新城属于市区商业，商业定位是不同的，发展路子是不一样的。目前番禺新城的规划、市政配套都比白云新城现行一步，而且拥有华南板块几十万中高端业主，商业的定位在休闲型商业。而白云新城属于传统市区，居住范围比较好，商业范围也不错，更多是往都市型商业发展。  

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