国外素有“投资商铺是金，投资写字楼是银，投资住宅是铜”的说法，从目前销售状况来看，滨城掘“金”的热度渐涨，底商投资正成为当前投资一大热点。“上周一家媒体一版底商广告推出后，来电来访量比住宅产品几家媒体同时推广还要多。”大连一项目营销部负责人坦言目前消费者比较热衷底商产品。

■名词解释——底商

底商是指写字楼或住宅的第一层、第二层网点，多用来经营娱乐设施、中小型连锁超市、各种品牌的专营店、商务设施等。

主力商圈一铺难求品牌商业增强投资者信心

凭借有利位置，部分住宅底商项目虽价格不菲但仍能创造佳绩，尤其是地处主力商圈的底商产品。代理城·品城项目的大连经纬纵横营销策划有限公司策划部经理王春刚告诉记者，“现在每套公建（100～200平方米）都至少有3～4组客户盯着，3000多平的也有很多企业积极洽谈。”据了解，目前购买该项目底商产品的客户大多以投资为主。面对3～6万元的售价，大家仍对收益信心十足，分析原因自然少不了西安路商圈的地段优势，未来与星海湾贯穿连通的功能定位，以及地铁交会处所带来的人气与商机。

与西安路等主力商圈底商产品“一铺难求”相比，一些区域虽然不在主力商圈，但依托品牌商业的引进一样倍受消费者追捧。北京公园上个月开始销售的底商就因家乐福的入驻而十分抢眼。“我们目前推出的家乐福主入口旁的底商基本没剩几套了”大连润德房地产开发有限公司总经理助理李娥介绍，“4万（每平方米）以上的预估价大家完全可以接受”。同样，东特星中环广场与沃尔玛签约后，“招租工作一直进展很顺利，只是业态、位置不同租金水平不同。”项目销售经理王静告诉记者。

相对于借助炒作概念而走俏市场的底商项目而言，这些底商无需炒作却也热销。究其原因主要是巨大的市场潜力使之为众多投资者所看好。

临街底商倍受青睐 住区客层提升助力底商销售

与主力商圈影响力和品牌商业号召力相比，一些根植于大型住宅区的底商产品更多依靠的是临街与否的地理位置，以及住区内客户层次高低的消费能力。奥林园项目销售部经理吴晓东介绍“项目南侧的底商基本销售完毕，而北侧的产品价位相对较低，但销售速度仍赶不上南侧。”究其原因，无不与南侧临街且靠近华南沃尔玛有关。毕竟，商铺和住宅不同，“隔街死”是很常见的。

除了考虑临不临街，住区的整体商业氛围也是投资者比较看重的。“唯美品格的底商销售火爆与整个区域三大社区（唯美品格、林语家话、亿达世纪城）60万平的面积有很大关系”唯美品格项目营销部经理孙立平分析，“随着区域内居住项目品质提升，客户层次也随之提高，消费能力自然增长，但周边却缺少相应级别的商业配套。而这些在投资者眼里都是商机。”

据调查，一般住宅区内的底商业态大多以服务小区及周边的便利店及其他专业店面为主。一般底商的常见组合模式是便利店＋中餐馆＋咖啡西餐馆＋棋牌室＋干洗店＋小型健身中心＋美容中心＋小型药店等。但相对于大纺近年来乃至未来大批高质住户的进入，这些业态远远不够，“更需要像林语家话所呈现的中、高端的餐饮等消费场所”。

底商受税费优惠影响小 投资收益率高回报周期短

据了解，在目前市场情况下，住宅投资收益率约为8％，商铺投资的收益率则能达到10％至15％，如果位于主力商圈收益率会更高。

与主力商圈和品牌商业所在地项目的高售价不同，住宅区内的底商的售价与其住宅产品没太大差距，“目前我们的底商产品基本是15000～20000元/平方米，住宅产品起价也达到13000元/平方米。从投资层面上来讲，底商基本上出租十年就能将总房款赚回来；住宅产品投资收益周期要比这个长许多”孙立平认为。

“对于大型的住宅社区，底商主要以社区内部居民为服务对象。只要做出差异化，购买这样的店铺，投资少，风险不大，资金回笼也较快。”大连市房地产经济学学会副秘书长贾广葆表示，“此外，底商产品受税费等政策优惠影响不大。去年公布的16项优惠政策中，几乎与公建无关。”

从产品自身的升值潜力来看，底商也是后劲十足。“2005～2006年销售的底商，目前售价较之当时已经上涨了20％。虽然没比项目的住宅产品（升值空间）高出多少，但几年中出租收益却要比住宅产品高出几倍。”吴晓东介绍。

■看楼提示

底商购买前使用后多注意

在前期购买环节应注意：

第一，商业建筑的土地出让金要比住宅高，土地出让年限只有40年。

第二，在贷款政策方面，住宅底商的贷款是5成10年，利率是基准利率的1.1倍。但只有工程到了具备竣工备案条件后，银行才会放款。

第三，选址时要关注：楼层、格局、通透性、停车位、营业时间、项目周边行业、独立出入口、物业管理机构和政策、住宅的固定消费群体以及住宅楼的电梯是否可直通底商部分等。这些问题直接关系到项目的招商效果和日后运作难易。

第四，经营范围考量，如“环保一票否决权”，即一些底商不可以做餐饮，若想做，须得到整个小区所有业主的同意才行。

第五，掌握租金水平及走势。底商价值来源于租金水平，投资者需要对目标底商现在及未来几年的租金水平有所了解，再计算其现在的价格是否合理。

在后期使用过程中应注意：

第一，水、电、气、热等需按专门的商业市政标准缴费。第二，物业管理费高于普通住宅，一般在3～5元/月/平方米左右。第三，根据经营范围，各行业的主管部门对房屋有些特殊要求，如餐饮业要专设污水隔油池等特殊设备。第四，不能私自变更产品的用途，如把车库变成超市，就需要通过主管部门审批。消费者不能一厢情愿。

 

更多关于“底商 投资”的报道

浙江财团再次大举入京炒房

禹洲地产：“投资者的口味变了”

地产投资增长下滑 部分省份延长楼市优惠

险资入市 上海写字楼投资转变又现抄底者

沪房地产开发投资继续回升 销售面积持续增长