原标题：商住“速冻”谋求转型 业主不必盲目抛售

3月26日，北京商办类项目调控政策出台后，市场迅速进入冰冻期。“调控在预期中，但这么严格在意料之外”，这几乎成为业内的共同反映。坊间甚至传闻，监管层还在酝酿更为严格的“商住两用”项目的整顿措施。

从中长期来看，无论对于房企还是个人而言，持有此类商办项目将何去何从，成为后续关注焦点。而近期北京三宗商办类用地上市，仍然受到房企关注，转变产品模式、转售为租，有望成为手持商住楼房企的发展方向之一。

“商住”项目集体观望

新政之后，“商住”项目集中下架，网签暂停，项目全部停售休眠，观望气味浓重。中原地产研究中心统计数据显示：在3月26日北京商办类物业调控政策重压下，累计9天，所有商业类项目只签约了106套。

其中，光大新北京中心签约61套商务公寓，世界侨商中心（楼盘资料） 签约16套写字楼，另外包括枢密院、保利大都会等通州项目有个别签约。整体看，剔除这些项目，全北京商办物业特别是非通州区签约基本接近于零。中原地产首席分析师张大伟称市场进入历史低谷，全面冰封。

由于北京土地日益稀缺，在过去多年的积累中，不少房企已经成为商住房大户，如绿地、万科、北京城建、天恒置业等。此前有媒体报道称，去年绿地在北京销售了1402套商办产品，销售额为55亿元。2016年，绿地在北京拿下的商办用地位列京城房企第二，总计24万平方米。

对于接下来的商住产品该何去何从，不少房企人士表示，因为后续政策细则还没出来，目前只能是休眠并观望。“新政刚出来，下一步怎么做，还在研究中。”某大型房企北京区域负责人表示，但公司商办类项目不多，其实影响不大。

“这个政策出来后，具体接下来怎么应对，大家其实还是很困惑，现在也只能观望。”一名接近万科的人士表示，传闻市场上开发商的变通之道是，帮客户注册公司以规避政策限制，但大房企不会冒这个险。

用公司名义购买商办类物业，除了面临较高的持有和交易税之外，还面临政策风险。一名北京业内人士坦言，政策很可能还有后招，比如对购买商办类物业的公司年限、纳税额等作为前置条件。如果市场主体还在变相炒作商住，很可能招致更为严格的政策惩罚。

中原地产首席分析师张大伟表示，目前市场库存大约商业6万套，其中2.3万套为商住类物业，只能出售给企业。按照当前的政策力度，短期内，商办市场成交量有可能出现50%以上的跌幅，价格跌幅将可能在30%以上。

转售为租模式尚不清晰

3月30日下午，北京迎来三宗商办类土地挂牌交易，三宗地块溢价率约在30%上下，成交价格并不算低。这反映了房企对新政之后商办市场预期并不悲观，而通过获取自持型商业，或许可以打造更好的现金流模式。

“较低的土地成本、可控的开发成本，对于开发商而言，租金回报也颇为可观。”亚豪机构市场总监郭毅表示，以华润招商联合体摘得的金盏乡603地块为例，整体楼面价24369元/平米，叠加建安每平方米成本约为30000元，租金仅按4元/平米/日计算，租售比不过1：250，随着金盏金融商务区的开发，租金收益的增长曲线可以预见。