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商住“速冻”谋求转型 业主不必盲目抛售

发布时间:2017/04/07 08:38 | 来源 :新京报

原标题:商住“速冻”谋求转型 业主不必盲目抛售

3月26日,北京商办类项目调控政策出台后,市场迅速进入冰冻期。“调控在预期中,但这么严格在意料之外”,这几乎成为业内的共同反映。坊间甚至传闻,监管层还在酝酿更为严格的“商住两用”项目的整顿措施。

从中长期来看,无论对于房企还是个人而言,持有此类商办项目将何去何从,成为后续关注焦点。而近期北京三宗商办类用地上市,仍然受到房企关注,转变产品模式、转售为租,有望成为手持商住楼房企的发展方向之一。

“商住”项目集体观望

新政之后,“商住”项目集中下架,网签暂停,项目全部停售休眠,观望气味浓重。中原地产研究中心统计数据显示:在3月26日北京商办类物业调控政策重压下,累计9天,所有商业类项目只签约了106套。

其中,光大新北京中心签约61套商务公寓,世界侨商中心(楼盘资料) 签约16套写字楼,另外包括枢密院、保利大都会等通州项目有个别签约。整体看,剔除这些项目,全北京商办物业特别是非通州区签约基本接近于零。中原地产首席分析师张大伟称市场进入历史低谷,全面冰封。

由于北京土地日益稀缺,在过去多年的积累中,不少房企已经成为商住房大户,如绿地、万科、北京城建、天恒置业等。此前有媒体报道称,去年绿地在北京销售了1402套商办产品,销售额为55亿元。2016年,绿地在北京拿下的商办用地位列京城房企第二,总计24万平方米。

对于接下来的商住产品该何去何从,不少房企人士表示,因为后续政策细则还没出来,目前只能是休眠并观望。“新政刚出来,下一步怎么做,还在研究中。”某大型房企北京区域负责人表示,但公司商办类项目不多,其实影响不大。

“这个政策出来后,具体接下来怎么应对,大家其实还是很困惑,现在也只能观望。”一名接近万科的人士表示,传闻市场上开发商的变通之道是,帮客户注册公司以规避政策限制,但大房企不会冒这个险。

用公司名义购买商办类物业,除了面临较高的持有和交易税之外,还面临政策风险。一名北京业内人士坦言,政策很可能还有后招,比如对购买商办类物业的公司年限、纳税额等作为前置条件。如果市场主体还在变相炒作商住,很可能招致更为严格的政策惩罚。

中原地产首席分析师张大伟表示,目前市场库存大约商业6万套,其中2.3万套为商住类物业,只能出售给企业。按照当前的政策力度,短期内,商办市场成交量有可能出现50%以上的跌幅,价格跌幅将可能在30%以上。

转售为租模式尚不清晰

3月30日下午,北京迎来三宗商办类土地挂牌交易,三宗地块溢价率约在30%上下,成交价格并不算低。这反映了房企对新政之后商办市场预期并不悲观,而通过获取自持型商业,或许可以打造更好的现金流模式。

“较低的土地成本、可控的开发成本,对于开发商而言,租金回报也颇为可观。”亚豪机构市场总监郭毅表示,以华润招商联合体摘得的金盏乡603地块为例,整体楼面价24369元/平米,叠加建安每平方米成本约为30000元,租金仅按4元/平米/日计算,租售比不过1:250,随着金盏金融商务区的开发,租金收益的增长曲线可以预见。

(责任编辑:王迪)

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