原因:公寓不好卖 变身后更受青睐
今年楼市火热,但是公寓市场却遭到冷遇。一名业内人士介绍,在股市火的时候,投资客们不愿意投资小公寓,而等到股市受挫,投资客们更是低价抛售小公寓。据东莞中原地产统计数据显示,2015年上半年东莞公寓成交2842套,环比大幅下降24.43%,除掉非正常交易的项目的特殊原因,上半年东莞公寓实际成交2108套,环比降幅约44%。大部分公寓月均销售不到10套。数据显示,截至今年8月,公寓库存为54.05万平方米,库存消化周期接近20个月。
在库存量大,竞争压力大,市场又不被看好的时候,不少公寓产品变身其他户型,寻找新的自救方法。其中,最常见的是公寓变身写字楼,但是目前东莞写字楼市场饱和,没有附加价值的写字楼产品吸引力大减。
少数公寓则变身为新型社区商铺,通过增值服务来吸引购房者。一名投资客告诉记者,“投资这种价格较低的新型商铺模式的回报率比商铺高。”
优势:租金少 节约成本
除了增加的服务优势外,租金低是许多微商、电商企业选择这种新型社区商铺的主要原因。
与普通的写字楼相比,位于中心地段的写字楼目前的月租金是60~90元/平方米,而新型社区商铺的月租金是50元/平方米左右,同时,由于这种新型社区商铺物业收费按照公寓住宅计算,物业管理费也可以省下100元/月。一名业内人士告诉记者,目前东莞不少镇区都在出台政策补贴产业园业主租金,如一个月补贴30~40元/平方米左右,这样算下来租客需要的租金就更少了,而这种新型社区商铺也将在受惠之列。
与商铺相比,新型社区商铺的优势更加明显,瑞峰置业市场研究部李玲玲给记者算了一笔账,如果与位于同样区域的商铺相比,同样是90平方米的商铺,新型社区商铺的月租金约为4500元,而底层商铺的租金可能高达1万~2万元,租金的差距非常大。
缺点:产品缺乏实体展示平台
东莞也曾经出现过将商铺开到写字楼里的现象,记者了解到,在南城部分写字楼曾经有淘宝网店等为节约成本,将店开在写字楼里,不过由于人流量少,开店起到的促销作用不明显而纷纷以失败告终。
曾小姐就曾经在南城中环财富广场楼上开过服装店,她告诉记者,写字楼人流太少,只有少数人会进店来看,大部分的销售还是要通过网上来进行,由于起不到提升销售的作用,最后曾小姐只好关门大吉。
一名不愿意透露姓名的业内人士认为,新型社区商铺更适合电商企业,这种在楼上的商铺模式缺乏底层商铺实体店直接展示的优势,许多产品推销还是要通过网上进行,虽然通过互联网、物流运送带来了方便、快捷,但是缺点也很明显,产品直观宣传受到局限,需要寻找新的方式来突破。
此外,该人士认为,由于目前产业园模式遍地开花,无论是普通的产业园还是这种新型社区商铺模式,都还是一种尝试,未来能否成功还需要时间的检验,也有一定的风险。
前景:传统商业模式转型 去店面化或成趋势
瑞峰置业市场研究部经理李玲玲告诉记者,传统商业模式遭遇电商的冲击。如今,商业模式、企业经营模式已经被新崛起的互联网碎片化切割,互联网模式在三大要素上迅速发展起来——降低成本、提升效率、聚合便利,使得商业去店面化、直接工厂直销,线上定制服务、消费。她认为,传统商业模式转型,去店面化或将成为未来的趋势。
李玲玲表示,传统商业模式主要依赖信息不对称赚取中间差价,但是互联网的出现导致中间商没有生存空间,传统的商铺需要依托店面人流做生意,但是互联网移动端的发展,使得社区O2O商业的消费人群和消费行为更多依托社交平台。店面成本的集约、社交平台人流的壮大、移动端辐射区域的拓宽,会使得更多休闲消费业态,如咖啡吧、书吧、美容吧等商家上楼经营,而随着电子商务的发展和创业热潮,也将会出现更多创客、微商、电商、服务型及平台型企业集聚。她认为,这种新模式的出现为东莞商铺格局带来新思路,也对传统商铺造成较大的冲击,这将推动东莞商铺营销和操盘思路的转型和求变。
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