与北上广深等特大城市不同，东莞楼市的小户型产品尤其是单身公寓长期以来处于市场边缘状态，近期更是量价快速下调。这种情况引发了市场人士的担忧，悲观者甚至认为，在公寓楼库存越来越高、供应加大的当前，价格战必将越发激烈，从而进一步拉低均价，最后引来恶性竞争并摧毁市场体系。

来自专业调查机构最新披露的数据显示，最近五年来，东莞大户型等主流楼市产品均价上涨50%左右。然而，公寓楼却呈现着相反的走势：2011年公寓成交均价为8300元/平方米左右，随后几年价格呈现波浪形走势，但总体上仍然在下行。截至今年上半年，成交均价跌至了7300元/平方米左右。

船小好掉头，一直以来，公寓楼以其管理到位、总价不高、占用资金小、好出租等特点成为异地打拼、享受自由快乐的年轻人所钟爱的楼市产品。在临近的广州、深圳，公寓楼由于自住、出租都很方便而大受年轻人、单身白领青睐，一些投资者甚至专门选择公寓下手。在广州的珠江新城，一些酒店管理公司“批发”租下大量的公寓楼，然后以酒店公寓的经营模式盈利。

而在东莞，公寓楼却逐渐沦为滞销的楼市产品，其背后的原因不外乎是常驻或者流动人口减少，公寓楼周边区域商业氛围尚未形成等原因。如果将公寓楼的量价走势化成一条波浪式的线条，那么和几年来人口增减的走势将会呈现相同的图形。

如果上述理论正确，那么东莞公寓楼的市场谷底已经形成，量价反弹将只是时间问题了。结论如下：随着地铁临近开通，沿线的商业形态、人流量、楼市管理水平必将呈现积极的变化。其次，流动人口和常住人口经过几年的大浪淘沙之后，目前已经进入到一个相对稳定的状态，在一些区域，最清淡的关头已经成为过去，这从常平、樟木头等人口净流出“重灾区”今年量价大幅度上升即可得出验证。

任何商品在市场的平衡机制下都会出现合理的走势，盛极而衰到否极泰来，东莞公寓楼正是在进行着这样的轮回。近期有消息传出，地产龙头企业碧桂园在厚街拿下了的一块巨幅商住用地，在其项目规划中，打造公寓楼就是其中重要组成部分，这说明，地产商从长期发展眼光来看，公寓楼依然是有市场前景的。只不过，在什么赚钱就做什么，开发商缺乏坚持和执着的一窝蜂局面，导致目前市场上公寓楼库存量偏高，尤其是部分镇街公寓楼消化还有待时日。

随着大众创业、万众创新的商业新形态逐渐进入高潮，公寓楼这一标志着年轻、活力和时尚的楼市产品，在轨道交通、电子商务时代的助推之下极有可能迎来新的市场机会。尤其是临近地铁的区域、靠近商业核心区位的地段以及年轻人就业、创业集聚区周边地块，公寓楼依然有着不可忽略的市场价值。