原标题：JLL北京商业地产投资白皮书：乘风破浪，把握价值机遇

近日，仲量联行在北京隆重发布了《乘风逐浪，把握价值机遇》北京商业地产投资市场白皮书，旨在梳理北京政策环境的发展脉络，探讨过去十年间商业地产投资市场的亮点与趋势，并着重分析投资者的策略与目标。

白皮书指出：

在内外部压力持续累积的背景下，国内经济增长放缓、债务规模增长以及中美贸易摩擦可能危及市场稳定，但同时也为北京商业地产市场创造了全新的机遇。

米阳：华北区研究部总监

“面对经济放缓和贸易摩擦的影响，摸清局势、做出审慎的决定对投资者至关重要。只有深刻理解政策和市场趋势，投资者方能把握先机。我们则希望为投资者在北京商业地产市场中的决策提供更有价值的指导和参考。”

当前，北京商业地产领域的政策致力于限制中心城区的供给，并向周边区域疏解需求。因此，北京的政策环境为三类投资机会带来显著利好，即核心型、增值型及新兴区域投资。

核心资产需求热度不减

在政策引导下，供给侧收紧的市场环境不断推高核心资产的稀缺性及价值，因此核心资产持有者缺乏出售意愿。尤其是当卖家出售后，再次购得此类资产的可能性极低，导致市场上鲜有核心资产成交。白皮书数据显示，近十年核心资产的交易仅占北京大宗市场成交总数的13％。其次，长久以来买卖双方的价格预期差异也是限制北京核心资产成交的重要因素。但是近期市场中浮现更多待售项目，且部分卖家期望尽快成交，可能会在价格方面更为灵活。更加“合理”的价格将帮助各方拓宽核心资产交易市场的大门，让投资者有更多机会参与进来。

改造增值收益可观

虽然目前的政策环境限制了成熟区域的改造类投资机会，但由于核心项目稀缺，增值改造型资产仍然具有不可替代的巨大潜力。许多投资者聚焦黄金地段表现不佳的商业资产，计划将其改造为办公用途。

物业改造为投资者提供了通过收购非核心资产进入核心办公楼市场的机会。但随着新政策的出台，未来许多改造类资产的投资方向可能会从改为办公用途转向改为科创中心。在北京市场中，快速成长的科技公司将是此类项目的主要需求来源，定制化改造可能成为新的市场热点。

新兴区域展露潜力，构建市场信心

白皮书指出，北京的新兴区域蕴藏着巨大的增长潜力和投资机遇。在政策驱动下，望京等区域快速发展成熟，使市场对其他坐拥政策扶持的区域充满信心。由于北京规划优先发展位于通州的城市副中心和丽泽金融区，预计这两个区域将在短期内成为全市最热门的投资增长点。在新兴区域做出投资决策不仅仅是对价值增长的认可，更是对北京潜力投出的信心票。

王刚：华北区投资部总监

“向外部区域转移需求的城市发展战略并不会对核心市场造成威胁，反而可以帮助中心区域释放出经济结构升级所需的空间，并为城市的周边地区提供增长的机会，从整体上优化北京的城市布局和资源配置。”

把握投资者市场情绪

过去十年间，政策的持续收紧和有限的成交量，共同塑造了当下北京商业地产投资市场的格局。未来的市场走势则与投资者的心态密不可分。仲量联行邀请了包括银行、保险和房地产私募基金等数十家主要的国内外投资者参与问卷调查，研究结果表明，办公楼市场仍是最热门的投资选项，零售资产则位居第二。

另外，资本化率（Cap Rate）是驱动市场行为，决定项目是否具有吸引力的重要指标。虽然预期目标各有不同，但对于办公楼物业，投资者可接受的最低资本化率平均约为4.0%，而零售物业则为4.2%。

在经历了数十年的高速增长之后，中国经济目前正处于战略性的转型时期，宏观政策开始聚焦高质量发展。如果不了解这座城市的投资环境和潜力所在，北京的商业地产格局可能会显得纷繁复杂，令投资者望而却步。事实上，投资者只需要再进一步了解北京商业地产的发展历程和未来趋势，就有可能在市场中占据有利地位。

王刚指出：“鉴于北京是中国最具吸引力的投资目的地之一，额外的投入将为投资者带来可观的潜在收益。在这个政策收紧与投资机遇并存的特殊时期，我们希望能够帮助投资者理清市场的发展脉络与现状，甄别市场中的机会，确保投资者在十年后回顾今天时，不会因错失良机而留下遗憾。”