写字楼市场行情，是区域经济活跃度的一个晴雨表，也是城市能级的具体反映。戴德梁行日前发布2018年南京写字楼市场年度回顾，报告显示，去年南京写字楼租金稳中有升，电子信息科技行业超越金融业，成为写字楼吸纳能力最强的产业。随着顶尖商业地产开发商相继进军南京楼宇经济，一场行业变革正悄然拉开序幕。

新街口租金最高一房难求

空中花园、超高层景观塔楼、特色商业连廊、艺术商业综合体……去年12月27日开工的南京国际金融城，推出令人震撼的设计理念。

车水马龙的南京新街口转盘，东南角的南京中心，西南角的南京国际金融中心，西北角的金陵饭店和亚太商务楼，东北角的德基二期写字楼，高度密集的楼宇，构成了新街口高端商务商贸业地标，也成为全南京写字楼租金最贵的区域。调查显示，新街口地区写字楼平均日租金4.82元/平方米，最高的德基二期和亚太商务楼超过6元/平方米。

地处南京城市最中心的新街口，区位和可达性优势明显，产业集聚度高，加上近5年来没有新的写字楼供给，这一区域的楼宇资源常年处于稀缺状态。“新街口板块平均空置率为5%，是南京所有区域最低的，外来企业入驻南京，首选依然是新街口。”戴德梁行南京及杭州公司的总经理汤耀光介绍，尽管目前南京写字楼市场呈现出“3+N”的格局，新街口、鼓楼和河西三足鼎立，江北新区、南部新城和江宁等新兴板块加速崛起，但在未来较长一段时间内，新街口高端写字楼租金和出租率的塔尖地位依然难以撼动。

随着新鸿基国金中心、华新城部分项目、金鹰天地等诸多高品质项目纷纷入市，今年南京将迎来写字楼市场的大年，在经济下行压力增加成为基本判断的大背景下，南京楼宇经济或将迎来新一轮洗牌。

科技企业成第一用户

去年底，全球顶尖信息安全软件企业趋势科技与南京雨花台区世茂城品国际广场签下了12000平方米的租赁合同，不仅创下了南京写字楼市场的单笔成交面积纪录，更改变了市场格局——电子信息科技行业第一次超越金融业，成为南京写字楼年度吸纳能力最强的行业，份额达到29%。

电子信息科技、金融、专业服务，是消化南京写字楼的三驾马车。2018年，政府加强对金融行业监管，金融业对写字楼的吸纳能力退居次席，份额降至21%。德基二期写字楼去年更是清退了所有P2P及违规类金融企业，牺牲了近25%的出租面积。德基广场总经理吴铁民透露，“虽然P2P企业租金很高，但我们不追求短期收益，德基更看重的是入驻企业能否与写字楼和商场客群互动，形成共赢。”

电子信息科技行业成为写字楼第一用户，最重要的原因还是南京持续推进创新名城建设的热潮。在创新驱动的大战略下，去年南京净增高新技术企业1282家，增幅高达70%。珠江路上的新世界中心，一栋楼里就聚集了300多个小型科技创业团队。同时，电子信息科技企业的一大特点就是快速扩张。在去年年底玄武区的民营经济发展座谈会上，汇通达董事长徐秀贤直接向玄武区委书记提出，希望能协调解决企业办公场所紧缺的难题。

另外，南京近年来针对创新创业出台的一系列支持政策，也很快在写字楼市场产生了蝴蝶效应。去年，联合办公在南京成交日渐活跃，成为写字楼租赁市场上异军突起的新兴产业。

优化软硬件构建健康生态

德基二期写字楼的外墙，丽思卡尔顿的标志已经竖立许久。作为南京现代服务业产业提升的一大标志，这家超六星的顶级酒店今年6月将揭开面纱。

现代服务业是南京核心城区的支柱产业，也是4+4+1主导产业体系中的重要一极。作为核心载体，南京高端写字楼集聚产业要素，不仅需要提升楼宇自身品质，也需要能与之匹配的配套设施。目前，香港置地进军新街口，打破了商圈清一色由本地企业开发的格局，而新鸿基以及华贸集团的入场，将会加速南京商务办公的产业升级。“这是南京国际化的体现，也是南京政府传递的信号。”汤耀光说，只有国际化的产品，才能匹配国际化的企业，进而吸引国际化的人才。

此前写字楼市场一直落后于南京的杭州，抓住了阿里巴巴崛起、G20峰会和2022年亚运会的机遇，通过外来开发商打造高标准楼宇，带动整个城市商办物业形象。如今，以钱江新城为代表的杭州写字楼，已经与南京齐头并进。

企业决定在哪座城市落户，往往会从多个维度考量，城市的辐射半径、发展潜力、产业基础、营商环境和人才储备缺一不可。南京的楼宇经济，已经走过靠颜值吃饭的初级阶段，接下来，如何通过软硬件的优化，构建一个健康的生态系统，将是未来南京写字楼决胜的关键。